1、上海自贸区对房地产市场的影响2013 年 9 月 29 日，上海自贸区正式挂牌，很多专家学者将这一举措提高到和邓小平南巡以及中国加入世贸相同高度。自贸区吸引很多企业争相进驻，使股市中沾着自贸区概念的股票连续涨停，外高桥的房价也如火箭般上涨。为什么仅仅一块 28 平方公里的试验田会产生如此大的能量。 从经济发展角度来看，上海自贸区的意义不亚于深圳经济特区，深圳是改革开放的桥头堡，是从计划经济体制到市场经济体制转轨过程中的重要一步。而上海自贸区则是现阶段改革的进一步深化。行政管理体制改革、扩大服务业开放、探索建立负面清单管理模式、构筑对外投资服务促进体系、推动贸易转型升级、加快金融制度创新、完善法
2、制保障、创新监管服务模式等方面，主要围绕转变政府职能，探索推动行政审批改革；推动服务业的扩大开放；创新投资管理模式展开。一系列新政策的背后，是中国进入“改革深水区”的坚定决心。 中国改革的时间跨度已达 30 余年，应该说，我们所取得的成就有目共睹，但中国的改革任务远未完成，现在又到了一个关键时期，逆水行舟，不进则退，这次的改革不仅仅是要取得经济增长的持续，更是对固化的陈旧观念、既得利益群体的宣战。阻碍中国改革进一步深入的因素有很多，但主要就是利益的阻力。 利益阻力主要来自政府本身和垄断的央企，上海自贸区方案，很好地体现了中国进一步深入改革的特点。方案开宗明义即指出，上海自贸试验区肩负着我国在新
3、时期加快政府职能转变、积极探索管理模式创新、促进贸易和投资便利化，为全面深化改革和扩大开放探索新途径、积累新经验的重要使命，是国家的战略需要。上海自贸区其实是以自贸区的形式，为中国接下来的全面再改革承担探路的使命，这也是中央和李克强总理力推自贸区的初衷。 从自贸区的房地产发展来看，自贸区内最大“地主”外高桥的市值在过去不到一个月的时间内翻番，超过 600 亿元人民币。在自贸区内拥有 1.78 万平方米仓库的浦东金桥的股价也在过去一个多月的时间内翻倍。进入 9 月后，自贸区概念对浦东地区土地市场的影响全面显现。上海国际医学园区 D2-03-09 地块溢价率高达 156.1%，为今年沪上溢价率第二
4、高的经营性地块。与此同时，浦东川沙、浦东周康、上海国际医学园等出让地块，均以 130%以上的高溢价率成交。 自贸区政策更多的是对产业经济产生影响，这是最直接的推动。预计上海未来工业类用地和商办类用地供应会提速，其次才是住宅用地，而土地涨价是必然的。？上海自贸区重点发展的金融服务、航运服务、商贸服务、专业服务、文化服务及社会服务在内的六大现代服务业领域，对区域内的写字楼、工业地产、商铺等物业形成不同程度的直接利好。在一手市场方面，外高桥板块内的写字楼在最近的 7、8、9、10 四个月中成交涨幅明显，8 月国务院正式批准设立自贸试验区之后，该月写字楼成交量出现爆发式增长，成交面积环比大涨 805.
5、80%，成交总金额亦上浮768.80%。而在二手商业地产买卖方面，7、8、9 月外高桥板块均呈显著增长，其中，7 月成交项目单数环比 6 月上扬 80%。 对于二手住宅的成交，更是一片火爆。目前自贸区对于房价的影响已从邻近板块蔓延至整个浦东地区。德佑地产陆家嘴地区门店相关人士介绍，自贸区规划批准后，陆家嘴高端二手房不断上演跳价、惜售的行情，部分房源相较年初提价两成。外高桥、川沙等板块的房价，在自贸区概念产生前就已开始快速上涨，因此区域相关板块难以称得上十足的投资洼地。不过，自贸区的建设对于周边板块乃至整个大浦东地区都是重要的利好，房产的升值可期。 即便自贸区内部的土地供应尚未铺开，但是对于商业
6、地产以及厂房的租金已经是一片涨声。 例如，位于上海外高桥保税区基隆路的汤臣国际贸易大厦，已经是园区内最贵写字楼，其报价从原来的每天每平方米 3.0 元人民币，上涨至 9 月底的每平方米 4.5 元人民币/天，国庆长假后的报价已上调至每天每平方米 7.0 元，短短 8 天，租金涨幅超 200%。 目前，上海自贸区的写字楼租金已升至每天每平方米 4.2 元，而今年 8 月份这一报价为每天每平方米 2.1 元。在一个多月内，经历了自贸区挂牌日前后和国庆节后的两波大幅调租涨价，园区内的办公楼平均租金也都翻倍。不仅如此，上海自贸区的写字楼项目的售价同样水涨船高，目前整体售价较 9 月份上涨 20%。其中
7、，交能国际大厦均价从 1.3 万元/平方米上涨至 3 万元/平方米，而上述汤臣国际贸易大厦更是出现 3.5 万元/平方米的报价，该价格已经与今年年中整栋成交的位于人民广场核心板块的中区大厦的均价相当。其中很重要一个原因是园区内写字楼宇本身不足。洋山港保税区和浦东机场综合保税区内只有零星几栋写字楼，目前自贸区商办项目供应量主要位于外高桥保税区，不仅总体量很小，而且楼龄长、品质低。 据统计，外高桥保税区内品质达到或者接近乙级并对外出租的商业写字楼总存量仅 40 万平方米。其中楼龄在 10 年以上的项目占总量 56%，而楼龄在 5 年以内的项目占比为零。本报了解，正是由于办公楼供应量不足，不少企业不惜购买或租用厂房作为“办公地点” ，目的就在于抢先“登陆”自贸区。上海自贸区挂牌之后，住宅市场房价暴涨有一定的炒作因素，而物流市场和写字楼市场价格上涨则更多是由于政策利好带来的需求增加造成的。 目前除上海之外，天津“自贸区”的申报手续也已经正式提交到国务院。可以说，自贸区的出现不光对中国经济发展产生巨大影响和改变，同时也对本地区房地产市场的发展和走势添加了许多不确定因素。 王春敏/责任编辑
