1、我国建筑物区分所有权法律制度初探摘要：现代许多社会都存在着国家土地缺乏和人口快速增长之间存在矛盾的问题，建筑物区分所有权是解决该问题的一个良好措施，其在物权法上发挥着重要作用。本文从建筑物区分所有权的内涵、内容以及我国物权法司法解释的一些完善之处做了较为简单的探讨。 关键词：建筑物区分所有权；成员权；专有权 一、建筑物区分所有权的含义 所谓的建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有的所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权是物权中的一项独立的权利，有以下特征：（1）复合性，即建筑物区分所有权是由专有所有权、共有部分持分权及成员权所三
2、部分组成；（2）专有所有权的主导性，如果区分所有权人享有专有所有权，那么其就同时享有了其他两项权利；（3）一体性，构成建筑物区分所有权的三项要素必须结为一体，不可分离；（4）登记公示性，不动产所有权的产生、变更都需要进行不动产物权登记，建筑物区分所有权属于该项权利，也要履行相应的登记公示程序。 二、建筑物区分所有权的类型 1、建筑物区分所有权中的专有所有权 区分所有权人对建筑物专有部分依法享有的占有、使用、收益和处分的权利，即专有所有权。将专有所有权的性质界定为空间所有权是现在理论界大多数学者所支持的观点。从现实的角度来看，专有所有权是区分所有权人对某个特定建筑物特定局域的支配，是对建筑物空间
3、上的一种所有权。区分所有权人能够独立行使对建筑空间的支配的权利，这种权利的客体并非针对建筑物本身。 “具有构造和利用上的独立性”是衡量一个权利是否为专有所有权的界限。除此之外，在一般情况下，登记是不动产所有权取得的前提和基础，专有部分作为不动产，也需进行必要的登记。 2、建筑物区分所有权中的共有所有权 所谓的共有所有权，是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的约定，对区分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。如何确定共有所有权共用部分的范围各国立法有所不同。日本现行法采取排除法确定。法国与法国对共用部分的确定与日本法相同，亦是采取排除法以推定方式予以确定。美国采取的是列举方式。
4、结合我国的实际情况，笔者认为我国在界定共有部分的问题上也应吸收上述国家的先进做法，采用列举法、排除法和推定方式相结合的综合处理模式。依共用部分的性质，共用部分可分为法定共用部分与规约共用部分。因此，共用部分是指除了专有部分之外的其他法定共用部分与规约共用部分，它是由区分所有权人的一部分或者是全部人所予以共同享有的。共有部分最主要的两个特点即为不可分割性和从属性。当对建筑物进行处分是，不能仅仅处分共有部分，而必须要同时对专有部分和成员权部分进行处置，只有这样才能释放它应有的功能。而从属性则表现为共有部分与专有部分相比，更多地体现出一种附属物的特征，它不能独立存在，而是同时附属在两个或两个以上的专
5、有部分上。 3、建筑物区分所有权中的成员权 所谓建筑物区分所有权人的成员权，是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的作为建筑物的一个团体组织的成员所享有的权利与承担的义务。建筑物区分所有权制度的一项基本构成要素即表现为区分所有权人的成员权。成员权本质上属于区分所有权人的有关人法上的法律关系的范畴。从而，其不得单独加以转让。 三、物权法中关于建筑物区分所有权制度规定的不足与完善 1、关于“业主的建筑物区分所有权”的名称 “业主的建筑物区分所有权”是物权法对建筑物区分所有权的称谓，从字面上可以看出立法者在建筑物区分所有权前面加上了“业主的”三个字。
6、在我国的司法实践中， “业主”往往就是指商品房的所有权人，有人认为作为一项民法制度，加上这三字稍有不妥之处。本人理解为是由于两点原因。第一， “业主”指“产业或企业的所有者” 。加上之后便成了“产业的所有者的建筑物区分所有权” 。立法者在制定法律概念时的一个重要原则就是要保证法律概念的清晰、简洁，而如果使用了“业主的建筑物区分所有权”这一概念，由于其太过冗长，必然违反法律概念简洁性的标准。第二，依据我国的风俗习惯， “业主”一词用法广泛，并不仅仅局限在它本身的含义上。 2、专有部分 “专有部分”和“共用部分”两者共同组成了区分所有建筑物的实体。在构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑
7、物部分即是专有部分。由于专有部分的相互关系一直是区分所有权立法的重点和难点，因此备受立法者和理论学者的关注。但是，由于我国立法技术的不完善，对专有部分的相互关系的规定仅在物权法第 71 条有所阐述。结合我国实践中存在的大量专有部分相互关系的纠纷案件不能得到很好的解决的现状，说明我国在对专有部分相互关系问题的规定上仍不够完善，学者对此相关知识的研究也不够深入和成熟。建议可以参考日本的建筑物区分所有权。 3、共用部分 共用部分是供区分所有权人共同使用的部分。理论上学者将共用部分划分为两个部分：（1）公共电梯、走廊等除了专有部分以外的其他部分；（2）停车场、车棚等属非专有的附属建筑物。但我国物权法中关于“共用部分”仅有三条有所涉及。此即第 72 条、73 条和 80 条。这三条规定了共有部分的权利和义务、共用部分的费用分摊以及共用部分的范围等事项，但遗憾的是立法并没有对专有使用权的客体、共用部分所有权的内容等作出规定，这不利于法官依法判案，也给公民寻求法律救济造成阻碍，因此，完善共用部分的相关立法是法治社会的客观要求。 参考文献： 1陈华彬.建筑物区分所有权研究M.法律出版社，2009 2王利民.论业主的建筑物区分所有权概念J.当代法学，2010（20） 3温丰文.建筑物区分所有权之立法J.法学丛刊，1991（4）
