1、未来环境下的房地产开发模式探索一、我国社会人口老龄化态势 中国社会科学院财政与贸易经济研究所发布的中国财政政策报告2010/2011指出，2011 年以后的 30 年里，中国人口老龄化将呈现加速发展态势，到 2030 年，中国 65 岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家。到 2050 年，社会进入深度老龄化阶段 ，届时预计老龄人口将达到 4.3 亿，占总人口超过 30%，每 3 个中国人中就将有 1 个老人。 另据全国老龄工作委员会办公室发布2011 年度中国老龄事业发展统计公报和2010 年中国城乡老年人追踪调查报告显示，截至 2011年末，全国 60 岁及以上老年人口
2、已达 1.8499 亿，占总人口的比重达13.7%。城乡空巢老年人占 49.3%，这是指传统意义上的空巢老人。而由于我国计划生育政策，大多数的城市家庭只有一个子女，人为造成了越来越多的中年家庭也进入了空巢状态。这就意味着，以儿女，以家族为基础的传统养老模式，面临巨大的变化 。 二、目前我国城市的养老体系现状 随着空巢家庭增多，养老模式亟待改变，但是 目前居住模式下的居家养老服务力不从心。 日本政府曾在曾在上世纪 90 年代提出的理念：“我们不应该到了老年以后才去想如何过老年人的生活，而是在年轻的时候就应该想到老年后应该怎么生活在自己的住宅里。 ”是值得我们借鉴的。目前，我们国家也意识到并开始进
3、行养老模式的探索，社区养老成为我们今后养老体系的重要途径。然而，随着“空巢”老人越来越多，由于子女不在身边，他们对社区的各类养老服务需求越来越迫切，而现状则是居家养老服务项目比较传统单一，覆盖面不广。 另外，对老年人服务是非常细致的工作，不只是简单的送餐、居室打扫之类，还包括康复护理、紧急援助呼叫等。但目前我国政府推行的居家养老服务体系还仅仅依靠基层社区工作机构，服务能力极为薄弱。 笔者认为，要构筑居家养老体系，最关键的部分就是中老年家庭集中居住，只有这样的居住模式才能吸引民营服务机构进入 。 三、城市中老年地产开发的可行性 1、老年居住区人群调查 在我国计划生育政策影响下的城市家庭，随着子女
4、的就学、就业，已经开始进入空巢家庭生活模式的群体的年龄段已经降至 45 岁左右，这部分群体对养老模式的理解已经不同于传统的养老模式，笔者曾做过一定范围的调查，超过一半的被调查者对今后的居住状态的预计为与子女分开居住（包括不在一个城市） ，另有部分被调查者选择了与子女生活在相同城市，但在居住状态的选择上仍然选择了分开居住。在笔者调查的这部分样本中，收入水平处于中上等，超过 90%的被调查者拥有一套以上的住房。从调查结果可以预见，在今后的十年将是城市老年地产发展的黄金时期，目前处于中年的这部分空巢家庭成员，对生活品质有一定的要求，这对民营企业介入养老服务行业提供了有利的基础。然而，养老服务企业最终
5、能够盈利的最终条件仍然是集中居住，笔者认为老年地产的开发以及老年居住区物业管理的发展势在必行。 针对目前仍然年富力强的中年家庭，他们拥有较大的房产，然而，随着年龄的增长家庭人员的结构归于稳定的两人之家，卖掉现有的较大房产购买较小的高端老年住宅，颐养晚年将具有极大的可行性。对于高端客户，形成专业化老年社区是我国房地产行业的探索与发展。 2、中老年居住区的规划 中老年房产不同于一般的房产项目，除了具备完善的针对老年人特点的硬件设施，还要为老年人提供充足的人文关怀，提供不同性质的、不同趣味的活动空间场所。在满足老年居民基本生活需求的同时，还要满足老年人在生理、心理和社会方面的种种特殊需要 首先，老人
6、既需要来自晚辈的关怀和照顾，又不愿意在生活上给子女增加负担，正常的亲情交往是保持老人身心健康的良药。 其次，增加社会交往是老年人减少孤独和寂寞的重要方式，除家庭成员之间的交流外，老人还需要朋友、同事、邻里甚至素不相识者之间的交往和交流，适宜的交往空间是老年居住环境的重要组成部分。 由于老人对安定感以及安全感的需求，因此，老人宁愿住在自己熟悉的居住环境而不愿迁移，这一特点使大多数老年人势必对现阶段存在的老人院之类的养老方式产生极大的排斥。安全感来自治安、交通、环境及管理等诸方面。随着老人年龄增大、身体机能衰退，使他们对环境的不安全因素更为敏感，住区环境开敞陌生、交通道路混乱、人员嘈杂都会使老人感
7、到恐慌，而安全、宁静的居住环境会使老人心态安宁，利于身心健康。 在美国，太阳城中心（SunCityCenter）自 1961 年开始开发建设就规划成为全美最好的老年社区。社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求。社区有专为老年人考虑的建筑规划，小区内实现无障碍设计：无障碍步行道、无障碍防滑坡道，低按键、高插座设置，社区住宅以低层建筑为主。同时，社区内的空间导向性被强调：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流。有报道说，老年社区中的老年人比美国平均人口寿命高 10 岁。 笔者认为针对我国的文化传统和目前城市家庭构造，中老年居住区开发可以采用以下模式：一、在大盘
8、项目中附设老年居住区域，既能保证老年家庭与子女分开居住，又能满足老年人的生活需求。二、建设较为高端的中老年居住区，使子女不在身边的空巢老人有更为专业与针对性的养护。 四、中老年居住区开发的瓶颈 1、目前我国对于老年房地产项目的发展，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。而老年社区项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，总体造价要比普通房地产项目高许多。2、我国现行的土地政策也是制约老
9、年地产发展的重要因素。首先在土地性质划分，诸如商业用地、住宅用地等的划分方面没有适于老年地产项目这种需要公益性质的分类；其次，我国土地使用年限的限定也制约了老年地产的发展，正如前文所说，老年地产项目是需要大量配套设施的项目，造价高，完全由开发企业承担，势必造成在土地使用期限内资金回收困难，无法盈利的尴尬局面。 3、我国现行老年养老模式仍然停留在传统福利机制内，养老地产政策导向不明确，开发老年住宅地产投放产出不平衡，老年配套承担重，社会管理不到位等等造成老年地产市场迟迟不能形成 五、探索中老年地产发展之路 1、民营企业参与老年住宅建设，需要与地方政府的养老政策相结合，中老年地产项目的发展必须从房地产开发的每一个环节得到政府的大力支持。在土地的获得方面应采取划拨用地与商业用地相结合。2011 年民政部确要求老年建设用地应纳入城市规划，并对老年服务提出了明细标准。 2、目前政府推行的社区医疗服务网点应该与老年地产项目相结合，加大中老年地产中的医疗卫生力度，是我国的医疗保险、养老保险与老年人的生活质量紧密结合。 3、当政府对养老足够重视，政策将会如影随形地渗透到这一领域分每一个环节，我国的老年群体的生活状态越来越多的得到政府的关注，在今后的时间里一定会有更加完备的政策出台。 4、在今后二十年中庞大的老年需求市场势必对老年地产形成强大的推动力。
