1、武汉市房地产投资分析及预测【摘 要】随着武汉市房地产价格的不断上涨，房价已经日益成为武汉市民关心的话题，今年来国家采取了一系列的调控措施，限制房价上升，本文选取近 3 年的数据分析房地产投资及房价的变化情况，并对未来投资与地产价格作出预测。 【关键词】房地产投资；市场分析；预测 一、近三年房地产投资市场供求分析 1.房地产投资增长情况 房地产投资增幅下降，2009 年2011 年，武汉市房地产投资额分别为 778.59 亿元，1017.4 亿元，1274.17 亿元，其中 2010 年同比增长30.7%，2011 年房地产投资额同比增长 25.2%，增幅较前一年下降。 新购置土地面积降幅明显，
2、土地购置费用呈爬升趋势。2009 年武汉市房地产开发企业购置土地面积为 326.35 万平方米，2010 年下降为228.78 万平方米，同比下降 29.90%，2011 年虽涨到 274.55 万平方米，但仍比 2009 年土地购置面积少 16%。土地购置费用逐年飙升，2010 年涨到 219.42 亿元，同比增长 111.14%。开工面积增幅上涨，2011 年新开工面积 2026.3 万平方米，增幅同比上涨 61 个百分点。 2.房地产投资结构 2008 年2010 年武汉是住宅投资比重逐年下降，由 2008 年的 74%下降到 2010 年的 58.5%，住宅投资降幅有所下降，降幅 20
3、09 年同比增长13.5%，但 2010 年回落 4.9 个百分点。其中在住宅投资中，普通住房所占比重最高，其次是经济适用房，别墅、高档公寓最低。与住宅投资相反，商业营业用房投资比重呈逐年上升趋势，2008 年占全部投资的5.54%，2009 年为 9.89%，2010 年继续升至 10.07%。办公楼投资比重在2008 年到 2010 年始终保持在 2%左右，有微小增幅。 3.房地产市场供求分析 2009 年房屋竣工面积达 869.8 万平方米，2010 年房屋竣工面积增长到 945.1，同比增加 8.66%，2010 年微小下降到 919.4 万平方米，同比下降 2.72%。新建商品住房需
4、求增长较快。2010 年全年商品房累计销售1159. 46 万平方米，销售面积较 2009 年下降，其中商品住宅销售面积579.22 万平方米，同比增长 65.49%。2011 年商品房销售面积和商品房住宅销售面积有小幅度增长，分别为 11 个百分点和 20 个百分点。 二、房地产市场上发展中存在的投资不合理问题 1.住房供应结构仍需改 一是中小户型商品住房供求关系偏紧。2010 年，全市 120 平米以下商品住房供销比为 0.95：1，其中 90 平方米以下商品住房供销比为0.91：1。二是 5700 元/平方米以下中低价位商品住房供求关系偏紧。2010 年，全市 5700 元/平方米以下商
5、品住房供销比为 0.87：1，中低价位商品住房市场需求旺盛，供应量明显不足，加剧了中低价位住房供求矛盾。 2.武汉市经济适用房供求关系矛盾性显著 2011 年，武昌区“东方雅园”二期经济适用房项目中有 502 套经适房进行销售，结果只有 328 户家庭登记。江岸区天兴花园 884 套经济适用房只有 591 户家庭登记，汉阳区惠民苑 730 套经济适用房，只有 59 户家庭进行登记，出现“供过于求”的现象，从各区情况看，几乎都是经济适用房供应数目大于目前持有经适房购买资格证的家庭户数。经济适用用房项目较为偏远，是低收入家庭弃购的主要原因， “贷款难”也让一些家庭错过了购买经适房的机会。住房贷款审
6、核条件严格，很多申请人因年龄偏大、工作不稳定等原因，难以通过银行的贷款申请而无法申购。3.商品房市场供过于求，住房空置面积逐年增多 2011 年，武汉市商品住房供应量明显加大，共有 1585.46 万平方米商品房上市，同比增加 35.46%，而销售面积为 1085.34 万平方米，同比减少 6.39%，供销比达 1.46：1，与去年同期（供销比 0.98：1）相比，商品房住房存量加大。商品房空置面积增加。2009 年和 2010 年商品房空置面积都约为 215 万平方米，比 2008 年增长 63.35%，是 2004 年2010年增幅最快的两年，2011 年空置面积更是增长到 310.08
7、万平方米，同比增长 44.2%，为史上最大增幅。 4.投机性需求偏高，房地产销售市场亚健康 房地产市场保持正常的主要指标是空房比例，这一数值应该在 10%左右，而武汉市大楚房产研究院一份报告显示，2010 年武汉住宅次新房空置率为 23.92%，空置水平明显偏高。武汉市投机、投资性购房需求旺盛。投机、投资性购房推动房价暴涨暴跌，严重扰乱市场环境，容易导致房地产泡沫的产生，不利于房地产市场的健康稳定发展。 5.房地产市场调整压力加大 “国八条” “国十条”实行“差别化住房信贷”和“住房限购”政策，武汉市推出“限购令” ；财务部、税务总局、住建部关于调整飞鸟地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知
8、规定实行差别化税收政策，本轮房地产调控调控时间长，调控工具多，行政执行力强，对市场预期构成很大影响，房地产市场调整压力加大，商品房建设和销售市场形势不容乐观。 三、房地产市场发展趋势预测 1.房地产供给 房地产供给存量增加，房屋空置率高，2011 年空置面积更是增长到310.08 万平方米，同比增长 44.2%，为史上最大增幅，同时 2011 年，武汉房屋施工面积为 5961.06 万平方米，同比增长 17.6%，使得 2012 年及以后的年份房地产竣工面积增加，两种情况的影响下情况下，使得供给量较快增涨。 2.房地产需求 温家宝表示继续坚持房地产调控不动摇，限购政策和房地产税的征收，都使得投
9、机者大量加少，城镇化速度减慢， 中国城市发展报告认为未来 10 年此城镇化率的增幅将降为年均 0.8 个百分点，导致未来的需求的增加减少，再者房地产几个连续上涨，房屋价格已经超过了很多居名的购买能力，2011 年，全市存量房成交均价为 4677.57 元/平方米，而居民收入水平却增长缓慢，几个因素使得房地产需求回落 3.房地产价格走势 2011 年，我市商品住房成交均价同比上涨 3.72%，与去年相比涨幅回落了近 14 个百分点，低于全市年度生产总值和居民人均可支配收入的增长水平，2012 年初房地产价格已经出现数月的回调，但是随着房地产调控的持续，房地产税的开征，投资者和刚需者购买需求都将趋于理性，未来几年年的房地产价格将趋于平稳。 参考文献： 1武汉统计年鉴 2008 中国统计出版社 2武汉统计年鉴 2009 中国统计出版社 3武汉统计年鉴 2010 中国统计出版社 4武汉统计年鉴 2011 中国统计出版社 5王晓红 对武汉房地产市场发展与调控的几点思考期刊论文-武汉金融 2010， （12） 作者简介： 李娟，女，1991.2，山东省枣庄市，武汉大学土木建筑工程学院。 指导老师：何亚伯
