1、重庆公租房可持续运营机制研究摘要：通过分析我国现行公租房发展现状并结合成功的运营机制，本文分析了适合我国公租房体系可持续运营的机制，结果表明构建强有力的监督体系势在必行。在对公租房的房源和退出机制进行分析之后，本文为我国公租房的可持续运营提出了几点建议。 关键词：公租房；可持续运营；机制设计 中图分类号：F120.3 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013） Research for Chongqings affordable house sustainable operating mechanism Yang Xianyi (Faculty of Construction M
2、anagement and Real Estate, Chongqing University, Chongqing 400045) Abstract：Through the analysis of Chinas current development status of affordable house, combining successful operating mechanism, this article analyzed the sustainable operating mechanism for Chinas affordable house system, and the r
3、esults show that building a strong monitoring system is imperative. After analyzing the availability and exit mechanism of affordable house, this article offered some suggestions for the sustainable operating for the affordable house. key words: affordable house; sustainable operating; mechanism des
4、ign 1. 引言 随着城市化进程的加快，我国房地产业取得卓越成就的同时也存在房价格上涨过快等问题，导致中低收入水平家庭的刚性需求得不到满足，为了解决这些问题，国家出台了保障房政策，提出“十二五”时期要建设保障性住房和棚户区改造住房 3600 万套，尤其是大力发展公租房。本文探讨了适合我国公租房建设运营情况的可持续发展模式，提出了相应的建议。 2. 公租房可持续运营机制 2.1 公租房运营体系 公共租赁住房的资金、建设、分配、运营等诸多事项需要一个完善的体系来支撑，借鉴世界各国公共住房的发展经验构建出公共租赁住房运营体系，如图 1 所示。 图 1 公租房运营体系 Fig.1Affordable
5、 House Operating System 政策保障体系是政府在公租房建设过程中提供一系列政策支持的体系，包括免除公租房建设用地的土地出让金，城镇土地使用税、土地增值税以及城市建设配套费等行政费用。 资金保障体系是在公租房建设运营过程中，通过银行贷款、公积金贷款、央企融资、房地产信托基金等筹集建设资金，通过运营期的公租房租金、商铺出售金、公租房出售金等偿还贷款本息，从而实现资金保障体系的良好运行。 运营体系是负责公租房的建设、运营部门的总称，它是公租房与需要人群接触的媒介，负责对项目的建设、公租房分配、管理等一系列后续工作的体系。 监督体系包括质量监督部门、财务监督部门和资格监督部门，通过
6、监督、监理保证住宅质量，通过运营过程中的监督保证公租房使用人员符合法律要求等。 5 个体系相互独立，但又彼此紧密联系，合力保障公租房的可持续运营。 2.2 公租房的资金保障体系 公租房面临的首要的问题是建设资金缺口较大，各地政府通过投资补助、贷款贴息、注入资本金、税费优惠等政策措施，鼓励企业参与公共租赁住房建设和运营。 资金保障体系包括前期建设资金投入保障和后期运营发展的资金保障。 建设期公租房资金来源的可持续性体系包括：1、政府财政投入和政策支持，包括中央专项、本级财政支出、土地划拨、税费减免等方式。2、市场融资，包括银行融资、公积金贷款、房地产信托基金、国企投资、发行债券等方式。 运营期公
7、租房资金来源的可持续性体系包括：租金平衡利息、商业配套和公租房若干年后出售所得收入偿还本金。 2.3 公租房的运行体系 公租房的运行体系包括建设体系和执行体系。其中建设体系是指政府通过自己建造公租房，给予房屋所有者税收减免收储社会商品房资源，给予开发商减少税收、土地出让金等推行商品房捆绑建设等方式，迅速的持有大量可配租房源。当房源规模在整个房屋租赁市场中达到 10%20%时，可以对租赁价格产生影响，形成政府房源的“房屋银行”作用，加上国家的限房令等政策，可以有效缓解房地产过热，调节市场租金水平，稳定房屋租赁价格市场，减少投机机会，促进房价的稳定和整个市场安全和社会稳定。公租房的执行体系是公租房
8、健康运营的重要支撑，是联系租户与政府的桥梁，是贯彻相关政策的纽带，执行过程中应该公平公正公开。 2.4 公租房的监督体系 公租房可持续发展的监督体系包括工程监督、财务监督和资格监督三个方面。在公租房项目实施过程中，要对公租房建设的资金、建设质量进行监督，防止以权谋私。在公租房项目运营管理过程中，通过以公平公正的态度对公租房的分配实行动态监督，通过建立“封闭运转”1的机制，使得公租房只能由公租房管理局回购，防止权力寻租。通过对公租房运营中实施动态监管从而避免公租房在运行过程中出现运营效率低下，通过加强征信体制的建设，加强对个人不透明收入等模糊信息的监督，实现退出机制的良好运行使不符合条件者的及时
9、退出，保障真正需要的人能及时住进公租房。由图 1、表 2 也可以看出，强有力的监督体系是保证公租房项目可持续发展的保证，是保障低收入群体利益的重要手段。 2.5 公租房的终端体系 我国公租房保障配给模式应以实物配租+租金补贴两种方式并行的模式2，根据原来的退出机制来看， “实物配租”的公租房从发现不符合条件开始到搬出公租房一般要用 6 个月时间，这样的退出机制效率低下。通过在实行“砖头补贴”的基础上再实行“人头补贴” ，把这两种补贴方式的优点结合起来以“全额交租，差价补贴”方式支付租金是完善公租房退出机制的有效手段，租户首先把以市场水平确定的租金支付给公租房运营机构，公租房运营机构再把市场水平
10、租金与公租房水平租金之间的差价支付给政府机关，最后政府机关再把这部分差价补贴给公租房租户。补贴在发现租户条件不符合要求时停止发放，这样不符合条件的租户就没有必要再租住公租房，从而提高公租房退出的效率，保证需要的人及时租住公租房，整个退出流程如图 2 所示。 图 2 公租房退出机制 Fig.2Affordable House Exit Mechanism 3. 公租房可持续运营的建议 （1）建立长久的政府政策保障体系 公租房的建设需要政策体系的支持，长久地原则性地保持稳定的政策，打击投资者的积极性，同时吸引大量的社会资金，有利于我国的可持续发展和人们的长治久安。 （2）构建强有力监督体系 通过实
11、行资产动态监控体制，完善个人信用机制，设立专门的监督部门进行事前、事中、事后监督，对公租房整个体系的有效监管、引导调控，保证公租房政策与实施的统一，减少风险，为公租房的可持续发展创造一个公平、良好的环境。 （3）扩宽公租房来源渠道 尽快完善金融支持在保障性住房建设中的作用。各地政府应该努力调动市场积极性，既保障政府和企业持续稳定的“保本微利” ，又积极搭建社会融资平台，合理分担保障性住房建设过程中的经营风险。 （4）完善退出机制 使用“全额交租，差价补贴”制度，完善公租房退出机制，加速公租房流通，推进我国的共租房退出机制深入发展。 参考文献 1 任宏，齐丹丹，钟清.公共租赁住房管理部门权力寻租问题研究J.世界科技研究与发展,2013(6) 2 王英，胡梦阳，顾湘.快速城市化下的重庆公租房制度研究J.软科学,2011,25(9):64-64 3 陈义东.基于 SWOT 理论的公租房管理公司发展战略分析J.住宅科技,2012(5):54-56 4 杨华凯.创新上海公共租赁住房建设运营机制思考J.上海房地,2010(5):24-27 作者简介：杨显怡*（1988-） ，女，重庆大学硕士研究生，研究方向为建设项目管理。
