1、1房地产企业融资困境及融资方案选择【摘 要】本文着重分析在宏观调控政策下地产企业所面临的融资困境，结合目前我国可行的融资模式提出适合房地产企业融资的可行方案，帮助企业走出融资困境；利用层次分析法进行融资方案的科学选择，进而提出科学的方案决策方法。 【关键词】地产企业困境；融资形式；融资方案选择；层次分析法（AHP） 1.前言 房地产行业是我国国民经济的支柱性产业，对国民经济的贡献率为1-1.5%。目前，房市已经步入调整期，房屋销售量锐减，行业发展不景气。房产行业是资金密集型行业，对资金的需求量大，资金使用周期长。但是在企业自有资金不足的情况下，企业的发展只能依赖于金融机构的投资。房产企业科学融
2、资决定了地产企业能否持续发展的关键。因此，对房地产企业融资方式和正确决策的研究是一个十分重要的课题。 2.地产企业融资落后 根据国家统计局统计数据分析可知：我国房地产企业最大资金来源为自筹资金，平均占全部资金的 38%；定金及预收款占 26.4%；银行贷款占 17.4%。但是，房产企业自筹资金基本都是房款销售所得，一般是购房者从银行取得的按揭贷款。此外，定金和预收款也来自银行的贷款。如果根据国家最新政策，首套房首付按总房价的 30%来计算，第二套房首付260%计算，地产企业的可使用的资金高达 90%均来自于银行贷款。通过以上数据分析我们很清楚的看到，我国房地产行业的融资结构过于单一，这是严重制
3、约我国房地产业健康发展的一个重要因素。 3.融资方案类型 目前，房企融资可参考的融资方式主要有：传统融资方式、证劵化融资和信托融资等融资方式。我国金融市场运作政策导向性较强的，在国家宏观调控的大政方针下房地产必须选择与自身发展相适应的融资方式。 3.1 传统融资方式 我国地产行业传统的融资方式一般为银行贷款、企业自有资金和海外资金。近年来，国家对房地产行业实施严格的调控政策后，商业银行贷款发放受到很大限制，企业获得贷款的非常困难。此外，由于海外资金的准入门槛较高，外资只投资酒店、高档写字楼和大型综合性商城，利用外资的成本相对较高。 3.2 证劵化融资 上市融资模式是房地产企业当下可以利用的一个
4、重要融资渠道。房产项目投资证券化分担了开发商的投资风险，国内证券市场的资金规模越来越大，证券市场融资方式越来越灵活，大型地产企业应力争上市，融资模式就会多元化和便捷化，可以为企业获得大量的发展资金。 此外，还有公司债券融资，该方式应用灵活，限制较少，借债的对象面向大众。相较于股票融资，公司债券更快捷，成功率更高。在宏观调控的影响下应大力发展和推动债券化融资模式。 33.3 房地产信托投资 房地产信托产品主要模式有信托贷款模式和股权投资模式。信托贷款模式是房地产企业委托信托公司针对房地产企业开发项目设立信托计划，信托公司受委托之后筹集信托资金，给地产企业提供贷款，地产企业到期偿还信托资金本利。股
5、权投资模式是信托公司筹集资金购买地产公司部分股权，地产公司获得项目开发资金，项目完成后回购相应售出的股权。 房地产信托投资是一种间接投资方式，相对于房产业的直接投资模式而言，房地产投资信托具有很多优势。 （1）准入资金低，持股灵活，交易性强。 （2）可多元化组合，有效分散投资风险。 （3）专业管理具有良好的法律约束力。 4、科学的融资方案决策AHP 法 国内地产企业众多，不同的房产企业选择融资的方式也应有所区别，有效的选择适合自身发展需要的融资模式至关重要。地产企业规模和经营模式不一而同，科学有效的进行融资方案的选择就成为房产企业工作的重点。下面引入层次分析法（AHP）针对大型地产项目进行融资方案决策，对融资方案决策进行定量研究，通过 AHP 法可以有效的为地产企业融资决策提供有效的理论依据。 4.1 层次分析法的基本概念 层次分析法（The analytic hierarchy process）简称 AHP，在 20世纪 70 年代中期由美国运筹学家托马斯塞蒂提出。将需要解决的有关4问题分解成目标层、准则层、方案层，是一种进行定性和定量相结合的层次化的实证分析方法。在处理复杂的决策问题上具有很强的实用性和有效性。它是一种将决策者对复杂系统的决策思维过程模型化、数量化的过程。 4.2 根据融资目标建立决策层次结构
