1、1购买小产权房的法律风险及其解决摘 要 近年来，随着房价的不断攀升，很多人尤其是中低收入者将购房的目标指向了价格低廉的小产权房，然而购买此类房屋其实存在极大的法律风险。本文首先论述了小产权房的概念，其次分析了我国小产权房的法律规制现状，还指出了购买此类房屋存在的各种法律风险，最后提出了一些如何解决购买小产权房法律风险的建议。 关键词 小产权房 法律风险 宅基地 中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2013）11-169-02 一、小产权房的概念 随着近年来城镇住房房价一路飙升，小产权房凭借其低廉的价格备受市场青睐。然而，政府部门却叫停小产权房，法院在审理此类
2、买卖纠纷中一般也确认合同无效。甚至在某些地区，小产权房屋被强制拆除。小产权房及其购买问题一时成为社会焦点。法律应如何看待，值得深入探讨。 “小产权房”严格来说并不是一个法律概念，而是一种大众说法，说的通俗、直白点可以理解为是没有合法房屋产权证、土地使用权证的房屋，因此也有人称之为“黑房” 。原建设部在 2007 年 6 月 18 日发布的关于购买新建商品房的风险提示中将“小产权房”定义为：“在农民集体所有的土地上建设的房屋，未经规划，未缴纳土地出让金等费用2向集体组织以外的居民销售，并且其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。 ”本文的论述围观这个观点而展开，文中提到的买房者
3、指的就是农村集体组织以外的居民，尤其是拥有城镇户口的居民。 二、小产权房的法律规制现状 虽然小产权房买卖市场很繁荣，却没有法律性质和法律地位的确认，立法存在一定滞后性，主要依靠部门规章和一些政策性规定。 （一）政府规章明确禁止 近年来，随着房价的暴涨，购买小产权房的人越来越多，且这种现象有越演越烈的趋势，国务院及有关部委针对这一情况出台了一系列有关的部门规章，内容主要涉及：农村宅基地使用权主体范围仅限于农民，城镇居民不可以到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房；农民的住宅不应向城镇居民出售，不得为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放所谓的“土地使用权证” ；任何单位和个人不得非法租用、占用农民
4、集体所有土地搞房地产开发，等等。从这个角度看，国务院及有关部门是严禁进行农村小产权房交易行为的。但遗憾的是，从法理学法律的位阶角度分析，以上这些规定属于政府规章，与法律、法规相比，其法律位阶偏低，缺乏权威性和强制性。 （二）相关法律却未作出明确规定 我国目前涉及农村建设用地使用权的法律主要有物权法 、 土地管理法 、 民法通则 、 担保法 。但是，纵观这些法律，竟然没有一部明确禁止城镇居民购买小产权房。我国物权法只是规定宅基地使用3权为用益物权，而对宅基地流转问题只是简单规定应适用土地管理法等法律和国家有关规定。那么土地管理法和国家有关规定又是指什么呢？是指上面所提到的国务院及有关部委的这些政
5、府规章吗？笔者不得而知，而土地管理法也只是规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。有学者照此推断，认为该法的言下之意就是允许农民转让其宅基地，只是再申请的不予批准。这种理解是否正确呢？再来看担保法 ，该法仅仅规定农村宅基地使用权不得抵押，对农村宅基地的流转尤其是交易行为还是没有作出规定。 （三）司法实践陷入困境 由于对小产权房的买卖有关法律未作出明确规定，因此此类购房合同的效力也就处于一种不确定的状态，不能一概说是无效，但统统确认有效又不适宜。一旦所买的小产权房面临拆迁或土地征用，而房屋补偿费用高于当初该房屋出售价的情况，为了追求利益最大化，则
6、卖房者很可能主张当初的购房合同无效，要求买房者返还小产权房。面对此类纠纷，一方当事人是违背诚实信用原则的卖房者，另一方当事人是违反政策规定、冒风险的买房者，如何在合法、合理的情况下，兼顾双方的利益，又不损害国家、农村集体组织的利益成为司法难题。 三、购买小产权房存在的法律风险 小产权房的不合法性直接决定了城镇居民购买小产权房具有很大的法律风险，买房者得不到任何的法律保障。 （一）买房者不能取得房屋的合法产权 4根据我国的有关法律规定，房地产的转让、变更、抵押，应当向房屋管理部门进行登记，这就表明我国法律对房屋此类的不动产的变更确立的是登记生效原则，未经登记的房屋转让行为，不发生物权法上的效力，
7、因此买房者也就谈不上取得该房屋的合法产权，只能拥有所签订的房屋买卖合同的债权。实际交易中，有些地方乡镇政府给卖房者的类似“产权证明”的证书，均是不受法律保护的。 （二）无法正常实现房屋的流转价值 小产权房不能正常的进入市场交易程序，也无法进行抵押融资，即使有些小产权房也在转让，但是这种转让行为是不受法律保护的，其交换价值也并不能真正反映房屋的市场价值。 （三）购买的房屋不能被正常地继承、遗赠和赠与 小产权房一般都在城市的郊区，考虑到出行的问题，很多买房者都有这样一种打算，将城市里的房屋留给子女居住，自己在退休后选择小产权房作为养老居所。但是由于作为父母的买房者不是该小产权房的合法所有权人，因此
8、，该财产不可能被视为父母的遗产，那么继承问题就出现了，虽然继承人或是受遗赠人、受赠与人可以像被继承人一样继续使用该小产权房，但也是一直无法成为该小产权房的合法所有权人。 （四）买房者的征收征用补偿权利难以保证 如前所述，小产权房所在集体土地一旦被国家征收征用，房屋面临拆迁，其补偿款、补贴款等款项都是发给该房屋合法所有权的村民或者村民集体组织，买房者得不到任何国家的拆迁补偿，买房者只能向小产权房合法所有权人主张权利，但如果征用补偿款大于出卖该房屋的价值5时，合法所有权人受到利益的驱动，往往不愿意将得的补偿款交给买房者，最多将当初购房的款项返还给买房者。2006 年北京宋庄的就曾发生过这样的事情。
9、 此外，小产权房不符合融资贷款规定的条件，一旦建造者没有资金投入，小产权房很难完成建设，而且该类房屋缺少必要的监控，不像大产权房那样要经过层层验收后才能投入使用，存在质量隐患。 四、购买小产权房的法律风险的解决 小产权房交易的蔓延与目前过高的房价有着密切关系，因为购买此类房子的很大一部分是中低收入者，他们无法承受城区高昂的房价，只好将眼光投向价格低廉的小产权房，在此种情况下，如果片面地责怪中低收入的买房者不懂法律、要其自负风险，显然会引起这些中低收入者的强烈不满，容易造成社会的不稳定，但是如果一旦国家放开小产权房的交易，受到巨大的房产经济利益的驱动，很多农村集体组织、农民会不遗余力地开发农村土
10、地，到时候不仅土地调控会失控，过多的土地开发，很可能会动摇我国要严守 18 亿亩耕地的底线，危及人民群众的粮食安全。综上，笔者认为，要在我国妥善解决目前存在的小产权房问题，应尽量本着以人为本的原则，在坚守耕地底线的前提下，不同情况不同对待，不宜一刀切。 （一）对目前已经存在的小产权房应分情况区别对待 总的原则应该以是否符合城镇总体规划、是否破坏了耕地等农用地保护为原则进行区别对待。 对于那些有一定规模，又不影响耕地使用，质量合格，买房者又已6经入住的小产权房，如果可以的话让其补办土地征用手续并以协议出让的方式让其获得该土地的开发权，在其缴纳足额土地出让金和税费后，完成其它法律手续后，发给房产证
11、和土地使用权证，使其合法化；对那些有一定规模，又不影响耕地使用，正在建设或者已经建设好但尚未出售的小产权房，当然也可以采用上面的做法，但笔者认为更值得考虑的做法是由政府出面，按房屋成本价予以收购，作为当地的廉租房、经济适用房，毕竟购房者购买小产权房就是因为目前过高的房价，而廉租房、经济适用房正好既可以弥补保障房供应不足，而政府以成本收购，也不至于对建设者造成损失，这些房屋又可以得到利用，一举数得；而对于非法占用农用地特别是耕地的小产权房，则应当坚决拆除。 （二）坚决制止未建以及将建的小产权房 在建或待建的小产权房应一律叫停，严格控制新增小产权房，如果放任小产权房越演越烈的话，将大大增加处理这个
12、问题的难度和压力。目前，浙江省正在推行“三改一拆”活动，对一些违法、违章建筑进行拆除，无疑能从源头上控制小产权房蔓延的趋势。 （三）改变土地制度，从源头上解决购买小产权房的风险问题 前述提到的这两个做法，均是治标不治本的方法，要想从源头上解决购买“小产权房”法律风险就必须从我国的土地制度着手。大致上，我们将农村集体组织的分为城市郊区和非城市郊区两种。目前，购房者购买的小产权房绝大部分是属于城市郊区的那种，因为这里贴近城镇，上班、上学比较便利，生活、休闲、购物设施比较齐全，所以要解决小产权房问题的关键还是要解决购买城市郊区小产权房的问题。基于我国7城市郊区的农村宅基地或其它集体土地，城市化过程中
13、，势必是要成为城市公共设施和住宅建设用地使用的考虑，最值得考虑的做法就是国家放弃将城市郊区的农村宅基地先由国家国有化之后再竞标给房产开发商的做法，而认可城市郊区的农村宅基地拥有和国有土地享有同等的法律地位，这样一来，农民对分得的宅基地和宅基地上房屋享有是的完全的土地以及房屋所有权，也就是说可以进行自由交易，那么大部分购房者购买“小产权房”的法律风险将迎刃而解，基于双方真实意思表示的购房合同也当然合法，有效。不过，具体如何操作，笔者尚在构思中，但肯定这是需要一个长期的过程，而且为了保障城市郊区土地私有化的顺利实施，必须出台一系列的保障制度。其中涉及的法律制度、土地制度建设也是非常复杂的，毕竟国有土地制和集体土地制在我国已经实行了很长的时间对于购房者购买非城市郊区的农村“小产权房”的问题，笔者认为，应该禁止该种法律行为，原因很简单，如果这部分土地也允许农民享有完全的所有权，很可能会动摇我国耕地面积的底线，对社会发展不利。 参考文献： 1原国家建设部.关于购买新建商品房的风险提示.2007. 2王卫国，王广华.中国土地权利的法制建设.中国政法大学出版社.2002. 3曾青.小产权房问题的显示困惑于法律路径以城乡统筹背景下地成都小产权房为样本.四川文理学院学报.2011. 4阮可.试论“小产权房”的风险链.商场现代化.2008（5）.
