1、1关于房地产市场现状及市场监管的探讨【摘要】：近年来，我国房地产市场正在经历一个逐步规范和完善的过程。政府宏观调控力度不断提高，法律监管措施不断增加，国内房地产市场面临着稳定和良好的发展环境。 【关键词】：房地产；市场现状；市场监管 中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号： 引言 我国的房地产市场是伴随着改革开放而发展起来的，20 世纪 90 年代以来，随着社会主义市场经济体制的确立，城镇住房制度的改革进一步深化，房地产行业迅猛发展。但是 2008 年在国内国外经济环境的双重影响下，迎来了房地产整体行业的“寒冬” ，使“中国房地产泡沫”成为社会关注的热点问题。因此，加强房地产
2、市场监管成为当前房地产市场的重要问题之一。 一、房地产市场现状 1、房价过高 近几年，房地产的需求一直处于旺盛状态。特别是有很多人把房产作为投资项目，进行投机买卖，房产价格一直处于相对高位，一线城市如北京、上海和深圳，一百平米的高层住宅综合所有成本，约 15 万到 30 万人民币。二线城市约 13 万到 22 万。三线城市，约 12 万到 18 万。而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的 10-20 倍。 像这样的情况，2如果不给予调控，广大居民的住房困难就难以解决。 2、土地资源不足 土地资源不足，严重制约着房地产开发的步伐。近年来，城区周边的土地供应量越来越少，价格也越来越高，为此，房地
3、产企业要求政府部门有计划地统一规划，连片征用和规模开发房地产建设所需的土地资源，以解决土地供应不足的矛盾。城市规划滞后，从房地产业发展的方向来看，中心城市及县城区、 中心镇建设规划都滞后，给房地产开发带来一定的影响，私房乱建现象也影响着房地产小区规模建设。 3、土地的供应不规范 在过去 20 几年的房地产发展中，土地供应很不合理。 政府将土地以很低的价格划拨给房地产商，使得在房地产开发中土地所占成本极低，有些得到了大量的便宜土地，房地产商得以快速暴富。与此相反的是，有些没有路子和关系的房地产商，拿不到一手划拨地，就必须去买别人倒卖的二手地、 三手地，这就造成有些房地产商在房地产开发中，土地所占
4、成本过高，甚至超过国际上公认的土地价占房产价 20%的比例。 这样既影响了房地产企业的公平竞争，也易出现腐败行为。 4、未形成有效的监管合力 然而，正因为目前各地对房地产经纪机构的监管，涉及部门太多，才使得这些部门尚未形成有效的监管合力。监管合力的缺失一方面造成领取营业执照从事房地产经纪机构的大量个体经营户难以纳入房地产主管部门备案监管范围；另一方面造成未备案、超范围经营、非法异地经营、无照经营等违规行为的房地产经纪机构难以吊销营业执照，及时清3出市场。因而，针对这种多头管理难以拧成一股力的现状，各相关部门必须加强部门间的协作配合，建立健全房地产交易信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处
5、机制，这样才能综合有效地监管我国房地产经纪行业。 5、法律监督主要方式的问题 应该说，我国现阶段房地产市场监管主要采取的是自律与他律相结合的方式。其中自律主要是指行业内部既有的管理规则，法律监管体制属于房地产业监管他律。相比之下，现阶段国内房地产市场监督较为有效的方式是他律形式的法律监管。而法律监管的主要方式是部门法、行政法规、部门规章和政策性文件等。其中部门法主要以中华人民共和国土地法 、 中华人民共和国建筑法等为主体，宏观上规定房地产市场的总体发展方向和原则，而直接发挥法律监管职能的是政府规章和政策性文件。这种形式具有较高的灵活性，可以根据市场发展的情况及时做出反应，其缺点在于法律监督的力
6、度仍有不足，对于违反市场发展规律的行为缺少有力的制约措施，这些规章和政策性文件以 2006 年国务院颁布的“国六条”和 2013 年颁布的“国五条”等为主要代表。 二、房地产市场监管的措施分析 1、制定和完善房地产业的法律法规 房地产消费市场的形成与发展必须以健全的法律为营造基础，房地产交易行为只有法制化，才能规范化、秩序化。具体地说，一是要完善土地管理和开发制度，制止土地资源的流失和浪费，刹住靠炒买炒卖土地谋取私利的歪风，防止地价猛涨波及住宅价格，同时为优惠、照顾普4通住宅建设的土地政策制定法律依据。二是统一修订有关房地产税费的规定，明确各类房产从前期开发、建筑、验收到转让的税金和收费，杜绝
7、巧立名目乱收税费的行为，减轻投资者负担。三是完善房地产市场管理，合理控制房地产价格，维护房地产市场的正常秩序。四是要严格制定住宅区和住房的质量标准和检验的制度，制止建设中的偷工减料等不法行为，切实维护建造者和购房者的利益。 2、完善房地产评估制度 目前，我国正处于房地产税制改革攻坚阶段，房地产评估制度还很不完善，还没有一只房地产税评估专业化队伍，所以，应该借鉴国外房地产评估的先进经验，建立起我国房地产评估体系，尽快制定我国房地产评估法律法规，加快房地产评估专业化队伍建设，对评估人员实行岗前培训，经过考核合格后方可上岗从业，实行评估师注册登记制度，建立评估师的信誉档案，建立起房地产评估行业道德规
8、范和行业管理制度。同时，充分利用律师事务所、会计师事务所、计算机公司等社会力量，参与房地产评估工作中来，以增强房地产评估力量。 3、加强房地产金融监管 从开发商的角度来说，房地产项目从立项到开发完成的每一个环节都需要大量的资金，仅凭开发商自身的资金流量显然无法满足房地产项目的建设需求，他们需要从各个方面来筹措资金，其中金融机构的贷款就成为了最重要的手段。在房地产市场景气的时候，金融机构也乐于向房地产企业提供贷款，这些贷款会成为金融机构的优质资源，但是一旦出现房价的下跌和市场的低迷，金融机构的大量贷款往往就会面临回收5困难，大量贷款无法收回。这一方面使金融机构面临极大的金融风险，另一方面开发商从
9、金融机构贷款就会变得困难，造成建设项目无法保证按时完成，购房者无法按时收房，房地产供给出现问题，这反过来又会影响开发商的还款计划和还款能力。这样一来，很容易形成一个恶性循环，金融机构担心贷款安全不愿放贷，开发商又因为没有资金支持，项目无法完成从而难以按时还贷，最终的结果就是金融机构和开发商都陷入困境。因为房地产项目涉及的资金数额特别巨大，往往占金融机构贷款的很大比重，一旦房地产金融出现问题，就很难保证整个金融市场的正常运行。 4、进行宏观调控的政策 宏观调控的政策手段，是指为了达到某种调控目标所使用的具体政策措施，在调控目标确立之后，政府所面临的首要问题是政策手段的选择。因此，应该对市场进行区
10、分，以发挥手段的配合运用的综合效果。规范房地产中介代理机构的市场行为，打击虚构价格、哄抬房价、炒作销售的行为。要建立房地产重点监控区，把房地产市场最容易涨价的地区设为重点监控区，加大对境内外炒房资金流动的监测。要完善房价统计体系和市场信息披露制度，及时披露准确的房价统计信息，引导市场行为。要考虑取消费地产预售制度，改期房销售为现房销售，因为房地产市场的许多问题都源于商品房新房的预售制度。 结语 对房地产市场的监管是建立在一定的目标定位基础之上的，这些目标包括促进房地产市场的可持续发展、维持房地产市场的正常运行秩序6和维持合理的房价区间等。根据这些监管目标提出了房地产市场有效监管的建议，希望能对房地产市场的有效监管起到一定的积极作用。 参考文献 【1】许经勇，当前房地产发展面临的问题及其对策J.湖南城市学院学报，2010（1）. 【2】刘拥军，产权制度、市场秩序与社会信用的形成。当代财经， 2012（1）. 【3】魏涛，杨修亮.关于构建我国房地产市场宏观调控体系的探讨?J.中国房地产 ，2011.
