1、1关于离婚纠纷中的房产处理分析摘 要 房屋作为家庭生活的必备要素之一，在人们的起居生活中起着重要作用。对于结婚人群来说，拥有一套婚房也是必需的。但随着现代社会压力和生活节奏的加快，人们的婚姻不再那么稳定，一旦发生离婚纠纷，作为婚姻重要财产的房产应该如何处理，这不仅仅是一对夫妻、一个家庭或者一个家族的事情，而是一个社会问题。因此，法院在处理此类案件时，也十分慎重，尽量让离婚双方各取所需，做到公平公正。 关键词 离婚纠纷 房产 分析 作者简介：郭清漂，福建省石狮市人民法院。 中图分类号：D923.9 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2013）12-230-02 房屋是供家庭居住和生活
2、的场所，是家庭的基体，是人们生活的寄托。在这里，人们远离外界的喧嚣，享受着和亲人团聚的自在生活。自古以来，人们就非常重视房屋问题，以房为本的思想深深地烙在人们的心里，人们也都在为拥有一套心仪的房屋而努力奋斗着，至今未曾改变。随时社会的发展，以及人们思想观念的转变，离婚不再是一件难以启齿的事情，而是寻求另一种新生活的开始。根据上海社科院社会学研究所徐安琪研究院的统计数据显示，中国离婚率最高的十大城市，都经济高度发达的城市，如上海、北京、深圳的离婚率在全国排名前三。为2何人们的物质条件上去了，家庭反而更加不稳定了，这不得不引起人们的反思。而在这些离婚家庭中，需要凭借公权力来解决纠纷的，多数是因为房
3、子的问题。若在房子的问题上，双方达成一致意见，则可协议离婚，而不必走上法庭。可见，房屋不仅在婚姻开始阶段扮演着举足轻重的作用，在婚姻结束时，人们也在为房屋而烦恼。下面对我国司法实践中，在处理离婚房产纠纷中的一些处理方式进行分析，以期有裨于司法实践和立法完善。 一、离婚纠纷中房产争议的类型 在离婚纠纷中，不同的房产会产生不同的争议，对于这些争议的处理方式也应所有区别，以做到具体问题具体分析，从而对症下药。 （一）房屋价值的界定 法院在处理离婚案件时，一般都会以房屋的现有价值作为分割房产的依据。而夫妻双方或一方购房时的价值，因物价上涨等因素，已和现有的市场价值相去甚远，因此，不足以作为评判的依据。
4、 在明确了界定房屋价值的标准后，如何来具体确定这一房屋的现有价值，则是一个磋商和协调的过程。现行的做法是，先由双方当事人进行估价，让双方达成一致意见，从而决定房产的价值；若双方当事人难以达成一致意见，则需要原告向法院提出申请，由法院委托相关评估组织来界定房屋的价值，以该组织出具的评估报告作为分割婚姻房产的标准。 （二）房产纠纷中存在的问题 众所周知，在家庭生活中出现的房产的类型主要有三种：产权房、3公房、承租公房，而产权房也有两种情形：取得房产证的产权房和尚未取得房产证的产权房；公房和承租公房，夫妻双方均没有房屋的所有权，但享受使用权，而此使用权是在婚前取得还是婚后取得，也将此两种类型的房产分
5、别再次分为两种情形，由此导致我国的房产纠纷比较复杂，处理起来也比较费力。相关司法解释也已出台，但仍需司法工作人员在具体的案件中发挥自由裁量权，尽力做到让双方都满意。 1.产权房是否为夫妻共同财产以及如何对产权房进行分割 产权房是否是夫妻双方的共同财产，在司法实践中，不同地区的判断标准有所出入。而产生这些出入的原因主要在于房屋购买时间和权利人取得产权的时间有一段间隔，房款支付也不要一段时间，还有房产证的取得也需要时间。因此，各地在处理此类纠纷中做法不一，可谓是仁者见仁智者见智。如前段时间北京的一家基础法院在审判一起离婚房产纠纷中，法院从整套房子的价值和双方的利益出发，在分割此套房屋时，将二居室的
6、房子分为夫妻双方一个一居室，可谓做到实体上的公正。 2.关于公房如何分割的问题 在离婚纠纷中，公房可能是取得部分产权的房屋，也可能是是尚未取得产权证的房屋，对于此两类公房，不仅涉及夫妻双方的利益，也涉及所在单位的利益，处理起来问题较多。而已取得部分产权的公房，又要区分此产权是在婚前还是在婚后取得两种情形，从而区别处理。司法实践中，对于婚前取得的部分产权公房，一般会判决取得部分产权的一方继续享受公房的权利，并按照所得房产的比例，依当地同类住房的标准价格，来对未取得产权的一方进行经济补偿。而对于婚后取得部分产4权的公房，则需考虑所在单位经房改售的职工利益，又需要考虑弱势群体的利益，因此，处理起来会
7、复杂些。 3.关于承租公房的租赁权问题 对于此类公房，夫妻双方均无所有权，仅享受使用权。一旦此类房屋发生纠纷，可依照最高人民法院 1996 年颁布施行的关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答中的相关规定来处理。 二、对不同类型房产纠纷的处理方式 （一）已取得产权证的房产 一般来说，取得产权证的房产，其权利人应是明确的，依据民法物权的基本原理，以及我国房屋所有权取得以登记为必要要件。但在夫妻共同体中，房屋产权的界定应有所区别。首先，应判断该取得产权证的房产是属于一方的财产还是夫妻双方的财产，即夫妻共同财产。一般认为，若房产是在夫妻双方结婚登记后取得的，应认定该房产为夫妻共同财产，而不再区
8、别房屋是在婚前购买的还是婚后共同还贷的。但是在离婚分割房产时，则应考虑其他因素，以做到公平公正。若房产证是在婚姻登记前取得的，则一般认定该房产系登记所有人一方的个人财产。 1.一方婚前取得产权的房屋归属 夫妻一方在结婚前已经取得房屋的产权证，即使其未能完全支付全部购房款，该房屋所有权仍应归属于该方。若婚后用夫妻共同财产偿还了该房的贷款，在房屋所有权不变的前提下，享有产权的一方对另一方进行补偿，补偿的价值为用于支付房贷的夫妻共同财产的一半。但是，如果一方能够证明婚后还贷的财产系其个人财产，则该房屋的所有权益5均归属于一方，婚后还贷的部分不应认定为夫妻共同财产。 2.一方婚前支付全部房款并取得产权
9、的房屋归属 若在结婚前，夫妻一方就已经将所有房款支付完毕，并顺利取得产权证，则该方就已经完全取得了该房屋的所有权。即使婚后，夫妻双方共同使用，房屋所有权仍归属于该一方，其房屋增值部分也应属于个人财产，而非夫妻共同财产。 3.双方婚后购买取得产权的房屋归属 对于夫妻双方结婚后共同购买的房屋，无论房产证上登记的是一方的名字还是夫妻双方的名字，该房屋均系夫妻共同财产。按照我国婚姻法的规定，婚后取得财产一般认定为夫妻共同财产，除非一方举证证明系个人财产。因此，婚后夫妻双方购买的房屋也应认定为夫妻共同财产，系为保护婚后处于弱势地位的女方的利益。女方为家庭付出较多，工作上的收入较少，甚至没有自己的收入来源
10、。对于女方来说，你付出不是以金钱的形式来表示的，而是青春和精力，因此，法律应对女性有所倾斜，婚后取得的财产一般认定为夫妻共同财产，以更好地保护女方的利益。 4.一方婚前购买房屋并支付首付款，婚后取得产权证且婚后还贷的房屋归属 对于夫妻一方在结婚前就购买房屋，并用个人财产支付了房屋首付款，但房屋产权证系婚姻登记后取得的，且用婚后财产偿还房贷的，此类房屋应如何归属？有两种意见。一种观点认为此房屋产权仍应归属于购买房屋一方，并不因用婚后财产还贷而转变为夫妻共同财产。因此房6屋的期待利益是在婚前取得的，仍应认定为一方个人财产。还有一种观点认为，此种情形下，无论房屋是登记在一方名下还是夫妻双方名下，该房
11、屋产权均系夫妻共同财产，因为房贷是以夫妻共同财产偿还的，且产权也是在婚后取得的。 以上两种观点，我国司法实践中都有过类似的判例。可见，此类纠纷并无统一的答案，需要审判人员结合案件的具体情况，合情合理合法地判决。 （二）尚未取得产权证的房产 在结婚前，一方已将房款支付完毕，但是尚未取得房产证。在这种情况下，不能因为房产证是在夫妻结婚后取得的，而认定为夫妻共同财产，而仍应将该房产归属于支付房款的一方所有。 在夫妻双方结婚前，一方已签订房屋买卖合同，并支付了首付，但婚后用夫妻共同财产来还贷的，在离婚时，仍未取得房产证。此时，房屋产权将来必然会取得，此期待权应归支付首付的一方所有，以夫妻共同财产还贷的
12、部分财产仍系夫妻共同财产，应予以分割。根据婚姻法司法解释（二） 的相关规定，离婚时双方对尚未取得完全所有权的房屋争议，法院一般不对此房屋归属进行判决，而是依时间情况由夫妻双方使用。待房屋所有权确定后，夫妻任何一方均可向法院起诉解决。 （三）取得部分产权的公房 对于仅取得部分产权的公房，因公房不同于产权房，应特殊对待。对于缺德公房部分产权的一方，应对另一方进行补偿。补偿的标准为当地同类住房标准价格，按照所获得的产权比例，给予对方一半的补偿。7如果出现双方都想取得该部分产权的情形，可让双方竞价解决。 （四）仅享有使用权公房 对于夫妻双方仅享有使用权的公房，在离婚时，若由一方取得公房的使用权，则该方
13、是否应对另一方进行补偿，要区别如下几种情形处理：1.该公房使用权仅属于一方单位对本单位职工的福利，则另一方本无权要求该公房的使用权，在法院判决公房使用权归一方所有时，另一方不得要求补偿。 2.该公房使用权归属于夫妻双方，但离婚时法院判决归一方所有，则取得公房使用权的一方应补偿另一方损失。至于补偿的标准，各地法院意见不同，但有一点是一样的，衡平离婚夫妻双方的利益，让双方都能各取所需、各得其所。 总之，婚姻即将消亡之际，如何妥当地处理夫妻之间的原有债权债务关系，让原本相爱的他们圆满地走出离婚的阴影，房产纠纷的处理显得尤为重要。许多年轻人因为房屋而结婚，也有很多夫妻因为房屋而不欢而散，可见房屋是许多纠纷的根源。房屋自古以来就在人们的日常生活中扮演着非常重要的角色，尤其是在现今房价居高不下，许多人买不起房的今天，房屋的地位愈加重要。司法部门在处理房屋纠纷，尤其是离婚中的房产纠纷时，其面临的社会压力是非常大的，其间的处理方式及艺术也需要慢慢积累和学习。 参考文献： 1王琳.论夫妻财产分割规则由全国最大离婚财产纠纷案引发8的思考.上海政法学院学报.2009（1）. 2叶名怡，张伟.离婚案件中三类特殊共有财产分割探析.法学杂志.2009（11）. 3姚薇萍.对夫妻房屋权属登记的几点认识.房地产行政管理.2005（8）.
