1、1关于鄞州区钟公庙街道旧小区改造的探索摘要：2010 年，鄞州区将老旧小区改造工作列入向社会公开承诺的十大民生实事工程之一，以有效改善我区居民的居住环境。本文基于鄞州区钟公庙街道关于街道范围一个集资房的旧小区改造，对旧小区改造的一些问题进行探索，以期对今后旧小区改造提供一定的经验。 关键字：旧小区改造、协调 Abstract: In 2010, Yinzhou District, took the transformation of the old district included the commitment to the public is one of the top ten prac
2、tical livelihood projects to improve living conditions of residents in our region.This article is based on the street, Yinzhou District Zhonggongmiao streets of the old financing housing a range cell transformation, the transformation of the old district to explore some of the issues in order to pro
3、vide for the future transformation of the old district some experience. Keywords: old cell transformation、coordination 中图分类号：TU8 文献标识码：A 引言 在现代城镇化的进程中，一些 90 年代左右的大部分住宅由于受当时城市规划不完善、房屋建设标准低、缺少维护管理等多方面问题的影响，2以及设计、施工技术和经济条件的限制，现在已无法满足人们对居住环境的要求，也不利于城镇化的进展。部分旧住宅小区的主体结构和基础设施都出现了较为严重的问题，主要表现在房屋内外墙的粉刷面都已经褪色
4、、起壳、风化；电力系统老化，且多为架空线路，影响美观及安全；楼梯扶手栏杆锈蚀、表面起皮脱落；楼梯走道涂料出现了起壳，脱落，另外由于无物业管理，走道内牛皮癣极多，影响居住环境；多层楼房顶层的防渗漏层老化，下水管道破损、堵塞，在雨季顶楼常常会出现渗水现象；由于当时的小区排水系统建设落后，小区内雨水、污水混流，并且部分管道已经发生堵塞；通信，有线电视等管线布局较乱，影响美观，自来水也由于安装较早，难以满足现在生活需要；生活环境差等这些问题给居民居住生活造带了了诸多不便。 改造背景 近期，鄞州区的老旧小区改造正在火热进行中，主要包括：一、拆除违法建筑物；二、进行房屋维修，包括屋面防水、隔热；外墙粉刷、
5、防渗漏，楼梯扶手油漆、楼道粉刷，窗户整修、防盗窗除锈油漆；三、完善配套设施，包括更新雨水管道设施、污水管道设施，路面修复，因地制宜增加停车位；四、改建安全封闭设施；五、提升绿化品位；六、增设文明设施。本文以鄞州区钟公庙街道建设路老旧小区改造为例，谈谈鄞州区钟公庙街道在旧小区改造中的一些经验教训。 鄞州区钟公庙街道建设路老旧小区建于 90 年代初，属于村民的集资房，由于当初建造标准低，屋顶的隔热及防水层已经出现老化，下雨天会出现渗漏现象，影响居民生活；由于原先电信，有线电视，电缆等为3架空线影响影响美观，并且这些线路出现了不同程度的老化，造成信号不良，电缆容易出现安全事故，需要进行改造；自来水管
6、道，也出现了老化，并且当初放管时标准较低，已经无法满足现在的供水需要；排水设施因排水管道老化，且由于当初建造标准低，现在排水困难，特别是污水管道，难以排出，产生污水积水；室外墙面脱落，楼道扶手锈蚀，走道涂料脱落等等，已经不能适应城市居民生活和现代城市发展的需求，必须进行更新。 现状分析 鄞州区钟公庙街道建设路老旧小区位于钟公庙街道建设路北侧，共4 幢 5 层楼房屋，该 4 幢住宅属于 90 年代初集资房，现无法查询到建造的相关原始档案，北侧为拆迁安置小区，当初拆迁时，未将这 4 幢列入拆迁范围；同时，这 4 幢住宅由于是集资房，无物业管理，且属于开放式，很多配套设施处于无人管理维护。当前，该
7、4 幢住宅以出租为主，有超过 50%的房屋属于出租房。另外，由于建设路南侧的房地产开发，进行过地下室开挖，对该 4 幢住宅产生了一定影响，经房屋检测鉴定，该4 幢住宅可以继续使用。该 4 幢住宅为单独建筑，五相关配套的绿化及其他设施，且住宅周围的场地狭小，已无法再增添绿化及其他设施。 改造措施 一、由于电力、电信、自来水、有线电视等线路需要由专业部门进行改造，需要协调电力、电信、自来水、有线电视等有关部门对住宅外围的线路进行改造，并尽可能减少对该住宅区居民的影响。 二、本次改造出于综合考虑，在居民居住的同时对住宅及周边改造，4居民不进行外迁，因此改造过程将对居民的生活造成一定的影响。为确保改造
8、施工的顺利进行，关于住宅的楼道、屋顶，外墙等对居民生活有直接影响的改造，街道通过社区居委会召集该 4 幢房子的业主，对改造的范围，方法等进行通报，让居民了解相关情况。本次改造对不同的居民有不同的利害关系，因此出现了不同的意见。通过对业主的耐心协调，最后在绝大多数业主同意的基础上，确定工程实施。工程开工前，再次对居民进行协调，确保工程的顺利实施，在协调过程中，原计划中的将防盗窗改造，由于居民意见不统一，暂时搁置，其余的按原计划正常执行。工程施工过程中，要求施工单位严格安排工序，避免出现窝工，返工现象，提高工程效率，减少对居民的影响。 三、住宅的改造后，室外的排水设施也需要改造，由于改造的范围较大
9、，对于居民有较大影响，在征求居民意见时，由于大部分居民不同意改造（主要是住在较高层的居民） ，排水改造暂时搁置，待居民意见基本统一后再进行改造。 存在的问题及对策 本次旧小区改造的主要的问题在于，该小区无物业管理，且改造过程不进行居民搬迁，居住的居民以出租户为主，而业主长期在外，难以联系到业主，在协调上有一定的难度。周围已经是拆迁安置，这 4 幢单独的房子今后难以列入拆迁范围，而该小区的居民希望进行拆迁增加收入，对小区改造有一定的抵触情绪。对于这些问题，只有通过对这些群众做思想工作，协调群众的意见，才能使得这项“民生工程”得以实施。5结语 现今，由政府进行对自有房产进行改善性改造，对于防漏、保
10、温、粉刷及相关设施等项目其技术要求并不高，但是改造过程中，考虑到安置问题，居民一般不进行临时外迁。旧小区改造的的是私有房产，在改造过程中必然牵涉到与居民的利益，或者影响居民的生活，造成实际需要改造，但居民反对改造，意见无法统一，如果强行推进，可能会引发群体上访事件，但是不进行改造，又无法改善居民的居住环境，因此处于一种进退两难的境地。与居民协调，虽能起到一定的效果，但是实际操作中，难以起到立竿见影的效果，而且由于各地的情况不同，通过协调推进老旧小区改造也难以实行。因此，在改造过程中要注意一下几点问题： 1、改造过程应采取阶段渐进式的改造模式，稳步前进。 2、在住宅更新改造中，政府起主导作用，开发商同时介入，着力激活区域中心的活力，提高区域认识度。提高住户参与改造的热情， 用文明的方式，让住户参与更新改造过程，脚踏实地的为住户着想。 3、政府应该协调有关部门制定完善的限制和奖励的政策和法规， 建立多元化的住宅更新开发的资金保证体系。 4、不能盲目借鉴其他国家、地区的经验进行旧小区改造，而是根据实际情况，采取相应的措施。 参考文献： 1 王文儒. 现代城市住宅小区改造工程的施工探析J. 四川建筑, 1304, 33(2). 62 咸光军, 索健, 范悦, 等. 我国城市既有住宅（区）更新改造初探：以大连市石道街既有住区为例J. 建筑与环境, 2008 (第 6 期).
