1、1海南旅游地产转型仅靠 PM2.5？当游客们被海南一流的生态环境吸引而来时，海南更需要提供像空气一样一流的服务环境、社会环境；海南旅游地产需要在开发模式、资源利用、营销服务、运营管理等方面探索创新提升软实力，以旅游地产为主的海南楼市，显然更应该以价值取胜为核心因素，否则海南楼市与内地城市相比并无二异，白“瞎”了那一口“海南好空气” 。 PM2，5 救市 “碉堡了！碉堡了！PM2，5 挽救三亚楼市行情了！”春节过后网上的一则帖子引发热议。缘由是整个春节长假期间，海南楼市整体成交低迷，唯独三亚项目成交热度不减，于是网上有“专家大胆推测是 PM 值挽救了三亚楼市” ， “海南好空气主题游” 、 “躲
2、雾游”一时成为市场关注热点。在各大房地产网站，海南地产项目纷纷以“远离空气污染” 、 “摆脱内地雾霾毒气” 、 “好空气楼盘”等口号作为广告卖点，欲以“环保牌”打出楼市一片天。 今年春节期间，海南旅游大热，但海南商品住宅市场表现整体低迷，仅 4 个市县有成交数据。其中，三亚独挑大梁，从 2 月 9 日15 日，三亚商品房共签约 354 套，占全省成交比例近九成。业内人士表示，由于三亚楼市旅游地产的特征，每到旅游、春节等传统旺季，其商品住宅成交量会高于海南其他市县。 事实上了解海南的人都知道，每到冬季尤其是春节等传统旺季，三2亚商品住宅的成交量均会出现明显的上升趋势，这也成为近几年三亚楼市的常态
3、。海南万科总经理王永飚表示，每年的 1 月份及春节，度假、过冬、养生等购房需求的集中释放会促使三亚楼市的成交量出现上涨的势头，加上近期不少开发商为完成任务集中放量促销，让三亚楼市的传统旺季持续升温。 极端天气事件只是让更多人再次认识到了海南生态的宝贵价值。当游客们被海南一流的生态环境吸引而来时，海南更需要提供像空气一样一流的服务环境、社会环境，才能够真正把海南的生态优势转化成为旅游优势，而不是每年春节制造诸如“天价房” 、 “天价海鲜” 、 “高额回扣”这些不同的“热词” 。 同样，PM 值也不是海南楼市的“救命稻草” 。业内人士指出，当下，海南候鸟型的房地产造成城市“空心化” 、 “空城化”
4、 ，已成为海南城镇化发展的绊脚石，绝大部分房地产项目仍是普通住宅项目，并没有抓住国际旅游岛“旅游”的核心价值，而真正的旅游地产需要“服务先行” ，依托配套服务设施及物业租赁等形式来实现盈利。 断臂求存 针对媒体近期报道“海南商品房存量多，开发商低价抛盘”的情况，海南省住建厅厅长王志宏表示，确实存在有些开发商低价促销，主要因为“海南省冬季是商品房销售的传统旺季，历年都存在有些开发商以打折或降价促销的方式争取多销售一些商品房的做法，今年有些楼盘也不例外” 。 根据中原数据平台等多家机构的监测数据显示，去年 5 月起，以琼3海、文昌、陵水为先锋自北向南的“价格战”逐渐展开，在三亚、海口、琼海、陵水、
5、文昌等地，有大量楼盘从 2010 年一直销售至今仍未卖完，这些楼盘在两年多时间价格一度继续上涨，但 2012 年大多数已经回落到起点，甚至跌破起始售价。 克尔瑞信息集团海南片区总经理王路这样形容 2012 年海南楼市：海口量升价跌，刚需当道；三亚价稳量跌，价值撑局；陵水量价齐跌，晚节不保；琼海观望较重，全年沉没；文昌消化缓慢，如履薄冰。 “2012 年，在文昌一个楼盘甚至以跳水价开盘，精装房每平方米跌破 6000 元，一度让周边楼盘滞销。 ”一位开发商说。一份相关数据统计，相比 2011 年，2012 年海南整体成交量下滑了 20%，成交价格下调基本在 20%左右。 据官方统计，仅在 2010
6、 年，海南全年房地产开发就完成投资467，87 亿元，同比暴增 62，5%。而有机构统计，开发商 2010 年在海南房地产的总投资不低于 1000 亿元，房地产项目可谓遍地开花。而就在这时候，随着国家房地产调控政策的持续打压，火热朝天的海南楼市随之在 2011 年开始急转直下，一度陷入冰冻状态。 一方面是政府对楼市调控力度加大，限购限贷导致许多投资客信心大失；一方面由于价格飙升太多，当时对于海南楼市泡沫重现的质疑四起，让 2012 年海南楼市“有价无市” 。部分开发商都像被架在炉火上炙烤一般煎熬难受。一位不愿透露姓名的开发商坦言，目前自己公司的资金链已经难以支撑，头两年赚的利润全部砸了进去。
7、洗牌在即 4海南楼市泡沫说来源于海南克尔瑞公布的一份市场报告，其显示海南 18 个市县未来三至五年，包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到 1.079 亿平方米。如果按照 2011 年海南全年房地产销售面积 800多万平方米计算，未来十年内不再增加新的楼盘立项，这些库存也难以消化完毕。 王路认为，目前海南已经浮出水面的新房供应量非常可怕。他同时强调，海南的两极分化非常明显，好卖的和不好卖的项目差距很大，即便是同一个区域，不同项目销售情况也存在天壤之别。国内某大型上市房企海南公司经理称，由于巨大的供应量和结构分化，海南楼市未来将无法摆脱价格战，尤其是介于高端旅游地产和刚需产品之间的产品，多
8、出于海南二、三线市县，这里将会成为价格战的主战场。 业内预测，2013 年海南楼市仍会是胶着的一年，在传统住宅的框架中，老盘吃完国际旅游岛的红利，新盘折尽了最后的泡沫，营销手段从坐销拼到行销、直销，独代趋向联代、分销，却难奈库存依旧供应难减。“随着 3 月后气候优势的丧失以及新增产品水平的局限，楼市价格还将进一步趋近理性，今年二、三季度将成为海南楼市反思的黄金时期。”王路说。 有开发商表示，当前海南楼市已经不是数据引领趋势的时期，海南楼市固有的特点决定了很难通过供需关系研判其未来走势，根本上仍受限购等政策和全国楼市走向的影响。目前，海南楼市洗牌正在加剧，行业分化趋势日益明显。 一场行业重新洗牌
9、正在悄悄酝酿。 “一批拿地价格较低的中小企业和5财大气粗的大房企，可以率先撤离市场或持地观望，而那些拿地价格高的开发商只能封盘稀售或黯然退场。 ”王路说。业内人士表示，随着拿地成本越来越高，在未来的海南，有两类开发商优势更大一类是在海南生存很久的，一类是品牌企业，中小开发商越来越难分得一杯羹。大鱼吃小鱼，中小开发商被吞并或者淘汰是必然趋势。 转型进行时 海南旅游地产的成熟不完全是哪一个开发商的责任，它是城市规划引导、配套搭建、开发模式、资源利用、营销服务、运营管理等方面共同完成的。再好的项目也不会建在孤岛上面，整个大环境的规划和多样化配套决定了项目稳固的根基，这样才能赋予整个城市持续发展的活力
10、。在海南旅游地产升级转型样本中，鸿洲全系物业对城市的思考融入其复合型开发之中，其“鸿洲模式”一直是业界关注的样本之一。以海口鸿洲江山项目为例，该项目定位为“个性化综合旅游度假王国” ，初步规划将建设体育运动公园、豪华五星级酒店、皇家酒窖、低密度住宅、高尚住宅、时尚商业、游艇会、马会俱乐部、名车会、垂钓中心、主题乐园等。 2012 年该项目启动家庭影视基地项目的规划建设，构建一个集建筑、设备租赁、情境表演、自编自导、后期模拟制作等众多环节于一体的影视旅游产业链，将影视娱乐、餐饮、购物、服务等元素有机结合起来，让游客在娱乐中体验影视拍摄的真实过程，打造中国第一个家庭旅游短片影视基地。作为海南罕有的
11、超大高端综合性复合型度假旅游地产项目，鸿洲江山已被海口市政府列为“2009 年海口市重点建设项目” ，成为海6南最佳度假与投资双栖社区的市场典范。 而目前海南绝大部分房地产项目仍是普通住宅项目，数据显示，2007 年以来，海南省有偿供应的建设用地近半数是住宅用地。海南旅游地产升级转型的关键在于对旅游地产的认识转型。 “大多数人以为在旅游地做房地产就是旅游地产了，其实这只是旅游地地产。并没有抓住国际旅游岛旅游的核心价值。 ”王路说。 “海南岛面积不大，然而各个市场区域却需要依自身优势细致划分，而这些在过去都被忽视了。 ”中国旅游研究院海南负责人王振说，过去政府优先将海岸资源大量开发发展住宅，不仅
12、无法实现经济聚集，还造成内陆经济发展缓慢及海洋污染等一系列问题。此外，由于配套设施落后，有些海南沿海岸线发展的社区，每年有九个月“人迹罕至” ，夜晚寂静如死城，不仅造成当地酒店、餐饮等第三产业发展停滞，而且医院等配套基础设施难以发挥作用，土地大量闲置。 金源世纪房地产开发有限公司谭红斌说，以往的单纯盖楼卖房已经不合时宜，必须找到适合的模式方向，快速适应变化，以便化被动为主动。王路同样认为，在海南纯住宅销售肯定是条越走越窄的道路，做真正的旅游地产、为更多的消费者提供更好的休闲度假体验，才是海南楼市的归宿。深圳经典阳光房地产顾问有限公司海南分公司总经理蔡志喆认为，多元化和多层次的产品体系既是政府的
13、规划也是市场的选择。 专家建议， “后价格战时代” ，海南旅游地产开发不能沿袭普通住宅开发的理念，要在开发模式、资源利用、营销服务、运营管理等方面探索创新提升软实力。将海南各地市场细化分级，以更科学的方式规划全7省的旅游地产开发，有针对性地集中进行开发，避免资源的浪费，走精品开发之路，不仅要有完善的配套，更要在产品的内涵上下工夫，在服务水平上上档次，创品牌提高产品价值。海南省旅游发展委员会巡视员陈耀说，旅游地产应该转向软实力，围绕游客和客户需求，从多方面提供服务和管理品牌。 2013 年超六成网友欲在海南置业 对于 2013 年海南楼市是涨是跌您有何看法？对于置业海南影响因素又有哪些？近日某网
14、站对网民进行了“2013 你在海南安家吗？”的问卷调查。 调查显示，参与调查的 67%的网友 2013 年欲置业海南，海南得天独厚的气候、自然环境吸引力自然很强。在房价问题上，40%的网友认为今年房价会微涨，但 42%的网友认为今年的房价会下跌。 58%的参与调查的网友对 2012 年海南楼市行情不满意。在影响置业海南的因素上，休闲养生占 29%、自然环境占 27%，而地理位置占 21%。来海南置业的人群 50%以上都是看中自然环境及养生资源，由此可见一斑。“置业海南所购房的面积” ，35%的网友选择 6080 平方米的小户型，28%的网友选择 80110 平方米的中等户型。由此可见，置业海南
15、大多是养生、养老、度假之用，总价低的中小户型是不二的选择。 调查中显示，55%的参与调查的网友认为明年的房价调控政策不会比2012 年严厉，27%的网友认为 2013 年的调控政策会更加严厉。在调控政策方面，41%的网友希望能限制房价涨幅目标，25%的网友认为要加强对8地方政府限购政策执行力度的监管问责，19%的网友认为要严格执行预售资金监管、进一步规范预售流程。 在购房优惠活动方面，78%的参与调查的网友认为“电商团购、特价房、买房送车”等活动不如开发商降房价来得实惠。 替国际旅游岛思考 海南复合型旅游地产范本“鸿洲模式” 与其说鸿洲找到了与海南“国际旅游岛”相契合的发展机遇，不如说“鸿洲模
16、式”从实践上推动了海南“国际旅游岛”的建设步伐。 案例 鸿洲 鸿洲全系物业融合国际休闲地产的先进理念，打造了一个集房地产开发、游艇俱乐部运营、酒店、名车俱乐部、马术俱乐部、资产经营、物业服务于一体的综合性城市运营服务体系，从而引领着海南旅游地产的发展。本期，我们以鸿洲集团为案例，解析这个海南复合型旅游度假地产样本。 从城市运营角度开创复合型地产 2010 年以来，在很多海南房地产企业开始意识到原有的开发销售模式的局限性，并开始谋求转型时，鸿洲集团已先于众多企业完成了地产战略的成功转型。稳健的发展战略及逐步形成的复合型地产布局，让鸿洲集团在新的市场环境和行业竞争中取得了先发优势。 在城市配套方面
17、，鸿洲集团显示了“与政府同步，替城市思考”的理念。旗下的鸿洲江山位于海口市美兰区，初步规划将建设体育运动9公园、豪华五星级皇家园林酒店、低密度住宅、高尚住宅、时尚商业、游艇会、马会俱乐部等。建成后的项目将树立海南度假与投资双栖社区的最佳市场典范，现已经被海口市政府明确列为“重点建设项目” ；而鸿洲时代海岸位于三亚东西两河入海口，是一个集休闲、度假、娱乐和商务于一体的超大复合型旅游地产，总建筑面积约 70 万平方米，是海南迄今最大的旧城改造项目之一，也是三亚市和海南省重点建设项目。鸿洲集团在进行项目定位时，配合政府规划举措，从城市运营的角度启动项目开发，将项目作为区域整体经济发展的一个引擎去考虑
18、，也因此得到了政府的更多支持。 多业态良性互动打造海南房产新地标 鸿洲集团成功的关键因素之一就是将多种业态形式进行有效的良性互动。如果说整个鸿洲地产的结构可以概括为球形经济体，那么其中一个个商业项目也是个小型的球形经济体模型，因为它涵盖了多种商业形态组合。这种无所不包的商业特色，具有创造丰富多彩都市生活的特色，具有超强的聚集人气的力量，使鸿洲集团在自身强势崛起并领跑商圈的同时，也在很大程度上影响着人们的生活方式，实现商业营运和消费模式的升级换代。 十年间，鸿洲集团持续投入超过数十亿元，已在深圳、三亚、海口等沿海一带，形成了一条强大的高端旅游产业链。目前，鸿洲集团已成为集房地产开发、游艇俱乐部运
19、营、酒店、名车俱乐部、马术俱乐部、资产经营、物业服务于一体的综合性城市运营商。 “大营销”思路开启提升体验价值 随着鸿洲集团“大营销”战略思路开始启动， “强调体验”成为鸿洲10集团今后的运营主方向，也标志着鸿洲集团真正成为“南中国顶端价值运营商” ，将全国领先的度假、休闲、旅游项目真正带入寻常百姓家。这里所谓的体验，主要是指利用鸿洲集团自身开发和运营的一系列度假休闲产品与服务、带给客户一条龙式的度假服务、一站式的休闲生活。 2005 年 7 月，三亚鸿洲国际游艇会正式成立，主要从事会员服务、游艇销售、租赁、停泊、展示、保养维修等综合性业务，同时提供船检船舶证书办理、游艇驾驶培训和船舶保险的“
20、一条龙”服务。鸿洲国际游艇会已与意大利法拉帝集团、美国宾士域、法国博纳多等建立战略合作伙伴关系。鸿洲国际游艇会已成为海南乃至中国新兴游艇会产业一颗璀璨的新星。游艇会产业将成为鸿洲集团未来又 N 要产业。 鸿洲集团目前打造的项目鸿洲江山，就是一个由生态度假别墅、游艇会、名车俱乐部、五星级酒店、酒吧一条街、商业、高尔夫等组成的大型度假村综合群体，也极好地吻合了海南区域内的休闲养身特色“隐居生活+酒店管理+生态环境” 。今后，在这样一个生态居所度假、休闲，将成为很多人来海南岛的充足理由。 另外，鸿洲集团旗下的诶德瑞皇家园林酒店，为鸿洲江山的业主不仅带来了集合宜居优势与顶级优质配套的生活社区体验，同时还举办了多次高端时尚活动，例如“2011 年度港姐鸿洲行” ，还有 2010 年和2011 年连续两次成功举办的轰动海南乃至全国的“海天盛筵” ，充分实践了“大营销”的理念，提升了该集团的体验价值。
