1、1基于 3S 的太原市数字化房地产评估系统中收益法影响因素分析【摘要】建立基于 3S 的太原市数字化房地产评估系统对于实现太原市适时有效的房地产评估具有现实意义。收益法作为房地产评估中的一种基本方法，在系统功能模块设计中是必要的组成部分。基于 3S 技术分析了影响太原市收益性房地产价格的主要影响因素，为数字化评估软件的设计提供合理的建议。 【关键词】收益法；3S 技术；数字化房地产 一、前言 近年来，随着计算机软硬件技术的飞速发展，3S（GIS、RS、GPS）技术对于空间数据实时、精确的获取以及一体化的管理有显著的优势，将其应用于房地产评估系统中，可以大大提高其评估结果的动态性和可靠性。本文研
2、分析了基于 3S 技术下的影响太原市收益性房地产价格的主要影响因素，以求为建立高效、经济、适用的房地产动态数字化系统提供建议。 二、太原市收益性房地产经营收益的影响因素分析 1、太原自然和地理环境因素 （1）太原市的地理位置对不同类型房地产的影响 地理位置对商业的影响尤为明显，目前太原市的商业非常发达：高、中、低档的商场完备，从现有的商业分布来看，城市的各个区域都有适2合该区域档次的商场，高档商场主要集中在柳巷、开化市街、钟楼街等市中心一类地段，商场的规模一般都很大，基本都采用豪华装修；中档商场对地段的要求不高，主要体现在规模和档次上以及高档的装修；低档商场一般地处城南、城西等二、三类地段。太
3、原市中心的柳巷、解放路、开化市街、钟楼街周边收益性是最高的。实际在数字化房地产系统中，利用遥感技术（RS）进行太原市房地产信息采集；再利用全球定位系统（GPS）从遥感图像（像片）中提取的信息进行定位，赋予坐标，使其能和“电子地图”进行套合；最后利用地理信息系统（GIS）进行信息管理。可见，利用数字化房地产系统可以很容易确定房地产的地理位置。（2）太原市的地质条件 太原市位于太原盆地西缘、交城断裂的转折部位，是山西地壳结构最复杂、沉降幅度最大、磁异常与重力异常最显著、地震活动频度最高的地段。地质条件对于住宅的影响尤为明显。在数字化房地产系统中，利用遥感技术进行太原市房地产地质信息采集；再利用全球
4、定位系统使其能和“电子地图”进行套合；最后利用地理信息系统进行信息管理。可见，利用数字化房地产系统可以很容易确定太原市房地产的地质条件。同时遥感技术可用于灾情评估。 2、太原市的人口因素 房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对收益性房地产的需求就会增加，房地产净经营收益也就会上涨；而当人口数量减少时，对收益性房地产的需求就会减少，房地产净经营收益也就3会下落。比如太原市市中心相对于郊区而言，人口密度大，对收益性房地产需求大，房地产净经营收益高。 3、太原市经济环境因素 影响房地产净经营收益的经济因素，主要有经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收支及金融状况，利率，物价（特
5、别是建筑材料价格） 、建筑人工费，居民收入。这些因素对房地产净经营收益的影响都较复杂。经济发展预示着投资、生产活动活跃，对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，由此会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。物价的普遍波动表明货币购买力的变动，即币值发生变动。此时物价变动，房地产净经营收益也随之变动，如果其他条件不变，则物价变动的百分比相当于房地产净经营收益变动的百分比，而两者的动向也应一致，表示房地产价格与一般物价之间的实质关系未变。此因素可以在数字化房地产估价系统中进行参数设计，根据现状实时更新数据。 4、太原市的城市规划和税收政策 影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产
6、价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素，主要有城市发展战略、城市规划、税收政策、交通管制。 （1）城市规划 城市发展战略、城市规划、土地利用规划对房地产价格都有很大影响，太原市的城市规划是“南移西进” ，受此影响，太原市南部房地产需求增大，房地产净经营收益增加。 4（2）房地产优惠的税收政策 调整房地产交易环节税收优惠政策，涉及土地增值税、契税、印花税多个税种。受此影响太原市房地产净经营收益增加。 5、太原人的心理因素 心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有下列几个：一是太原人的时尚风气；二是讲究风水或吉祥号码，如讲究门牌号码、楼层数字等。三是太原
7、人的“恋家” ，太原人是比较恋家的，一般，太原人愿意在太原市或者附近的城市买房，愿意呆在山西。影响房地产经营收益增长。 三、总结与展望 收益性房地产之所以会成为亮点，这与它具有高收益的特点是密切相关的。建立基于 3S 的收益性房地产动态评估系统，不仅具有研究的理论价值，而且具有广阔的应用前景。收益法是房地产评估时采用的一种重要方法，在数字化房地产系统进行设计时，收益法是必不可少的。进行经营收益影响因素的讨论，对数字化房地产评估系统中收益法的实现与改进有着积极的作用。但是，为了更加完善太原市 3S 的不动产动态评估系统，还有待于深入研究收益性房地产影响因素。 参考文献： 1张前勇，马友平，常胜.3S 技术导论M.武汉：中国地质大学出版社，2006 2赵华平，张所地，吉迎东.动态地理信息系统的构建及其在地产评估中的应用J.太原科技大学学报，2006， （03） 53范文兵.“3S”技术在城市规划及建设中的应用J.安徽建筑，2006， （1）：16-17 4徐振华，韦松林，张燕妮，等.技术的发展趋势及其在城市规划中的应用前景J.科技情报开发与经济，2005，15（12）：139-141 5张所地，谭立元.动态市场比法宗地地价评估系统设计J.山西农业大学学报，2007， （S1）
