1、1基于高房价的土地储备制度创新研究【摘 要】虽然近几年我国实施了一系列举措用于房地产业的宏观调控，但房价依旧居高不下，致使房地产市场泡沫严重，百姓购房难问题突出，这在很大程度上与土地储备制度有关。对此，本文分析了土地储备制度与房价的关系，探讨了基于高房价创新土地储备制度的问题，并就创新土地储备制度的有效途径进行了研究。 【关键词】高房价；土地储备制度；创新 土地储备制度是对城市土地使用制度的补充和改革，不仅垄断了城市一级土地市场，还增强了政府对土地市场的宏观调控能力。但是随着近年来房价的不断攀升，致使社会公众对土地储备制度产生了质疑，该制度的某些弊端也逐渐暴露出来，因此在高房价的背景之下，必须
2、创新土地储备制度，以此规范土地市场秩序，保障房价回归理性。 一、土地储备制度与房价的关系分析 1.土地储备制度内涵 所谓的土地储备制度属于城市土地使用管理的范畴，是政府为了进一步调控和规范土地市场，提高土地利用率和保障建设用地的能力而专设土地储备机构，使其按照相关规定开发和储存所属范围内的指定土地，并借助招拍挂等形式有计划的为市场建设交付和供应土地。该制度的运作主要由三个环节完成，即收购土地、开发储备土地和供应土地，而且具有公益性、统一性、增值性、垄断性和竞争性的鲜明特征，对于合理2规划土地资源、加快城市化进程、增加政府财政收入、促进房地产业健康、持续发展等具有重要意义。 2.土地储备制度对房
3、价的影响 首先是政府借助土地储备制度对土地的供应总量进行调控，如实施统一收购土地和垄断供应土地，并根据土地市场的运行状况增加或减少土地供应量，以此实现对房屋供应量的控制，短期缓解房地产业的供需矛盾，那么房价就会随之变动。其次是虽然房价上涨受多种因素的共同作用，但是获取土地的成本投入约占房屋开发成本的 1/3，可见土地价格的上涨必然促使房价上涨，而土地价格的上涨与土地储备制度的运行有直接关系。再者是房地产产品的结构是由供应土地的结构决定的，如随着保障性住房的增加，可以满足更多经济困难用户的购房需求，加上对出让土地户型结构的调整，也利于住房供需矛盾的缓解，可以在一定程度上抑制房价急速攀升。最后是如
4、果政府善于根据房地产的供需关系、波动周期等信息，保证供应土地的时机合适，节奏科学，会对其及时调控房地产产品的供应总量和结构提供良好助益，从而抑制房价高速上涨。二、基于高房价创新土地储备制度的问题探讨 1.土地储备的调控能力不高 纵观多项房价调控措施可以发现，供应土地的价格、数量等是控制房价的主要要求，而且在上述分析中可以得知土地储备制度对房价的影响是以土地供应的总量、价格、结构和节奏完成的，但就目前而言，政府并未充分发挥宏观调控能力，主要是缺乏长远、系统、完善的调控机3制造成的。 2.出让土地的方式不完善 当下政府在出让土地时往往选择限价配保，但是由于限价过高，在实际挂牌拍卖中即使经过多轮竞价
5、依旧难以达到最高限价，加上配保体制不健全，无法调动企业竞价的积极性，导致其优势无法彰显。同时在土地招标中流标现象严重，而且该模式有失公平与合理，致使招标被偏废。 3.资金风险较大 资金稳定是政府有效调控土地储备的重要基础，但由于用于储备土地的资金筹集渠道单一有限，主要是依靠银行贷款，而且多为短期贷款，并利用出让资金还贷，如果货币政策有所紧缩，就会造成资金紧张，虽然土地出让的利益可观，但政府对其的依赖性日益增强，最终影响政府调控土地储备作用的发挥。 三、基于高房价创新土地储备制度的有效途径 1.完善土地供应计划 政府应立足于社会效益优先的原则，进一步加强对房地产业发展趋势的研究，综合考虑土地供应
6、数量、价格、结构、节奏因素，建立相应的调控模型，并合理预测调控效果，为土地供应计划和机制的建立提供参考依据，尤其是要针对土地储备建立长期规划，但其应与短期计划衔接合理，从而实现长效调控机制的建立，为提高政府对土地市场的调控能力提供保障。 具体而言，政府应基于土地储备制度，使其与商品房空置率进行有4效融合，就是以区域经济状况与房屋供求关系为依据，合理确定房屋空置率范围，核实开发商在该范围内的登记和交易信息，确定商品房实际的空置率和空置面积。若记录的房屋空置率高于该标准，政府应减少土地供应量，或者不再出让同种类型的地块，并鼓励开发商出租处于空置状态的房屋，以此缓解房屋供需矛盾，此时要求政府应就土地
7、供应制定详细、明确的计划，从而合理有效的控制供应土地的结构和总量，促进房地产业理性发展。 2.构建完善的土地价格制度 土地价格涵盖了评估、发展权、收购等环节的多种价格，涉及了土地储备部门、所有者、使用者等多方主体的利益，因此只有构建完善的土地价格制度，才能实现各方利益分配的合理性，保证土地储备制度正常运作。若基于土地储备部门，应从土地储备制度顺利实施出发，合理确定土地价格；若基于土地所有者的利益考虑，应对土地征收制度加以改革，合理确定最低补偿的指导价或者区片价；若基于土地使用者的利益考虑，应保证使用权、发展权和收购价格的合理性；若基于社会利益考虑，不仅要保证土地价格合理，也要兼顾公共服务或产品
8、的价格合理。虽然倡导社会效益优先，但并非意味着忽视其他主体利益，因此应综合考虑和分析各项利益，明确价格制定规范，建立合理的土地价格制度，促使土地价格适应市场机制，最终实现房价回归理性。 3.完善土地出让方式 一是要完善限价机制，提高最高限价的合理性，因此政府应制定一套合理、灵活的限价机制，保证出让土地的限价在一定范围内上下浮动，5既能避免因限价过高致使竞价无法触及的弊端，又可以规避土地价值流失的风险。二是应优化配保机制，推行适当的优惠政策，着力调动企业开发保障性住房的积极性，从而使保障房保持良好的发展势头，进一步优化房地产产品结构，缓解住房供需矛盾。三是应改革土地招标和土地出让模式，通过区域土
9、地实际状况和相关要求，制定科学的评标标准、出让土地方案、监督制度，然后确定合理的土地底价，以地块开发利用的影响因素为评标标准，如地块价款、交付时间、建设要求、利用程度、建设周期、合同履行等，但是应对各因素的权重进行合理分配。同时应与社会媒体、公众等加强合作，提高该项工作的公开性、透明度与可靠性，保证土地价格。 4.拓展土地储备融资渠道 由于土地储备的每个环节都必须以相应的资金作保障，因此该项工作涉及资金的数额较大，显然传统的财政支持和银行贷款已远远满足不了实际需求，所以为稳定土地储备资金来源，政府应主动寻求融资机会，拓展融资渠道。由于土地储备属于公益性投资行为，那么政府可与政策性银行展开合作，
10、努力争取利息低的长期贷款；可以与某些经济实体加强合作，使其以投资人的身份对即将出让的地块进行前期开发，完成出让后予以协议回报，相对而言，这种合作方式不但容易实现，而且成本低，风险较小；可以将已储备的地块与打算收购的地块进行交换，由于不需要交付地块的补偿费，所以很大程度上可以节约流动资金，降低了财务风险；此外也可以采用 BT 方式、适当发行土地债券、暂时使用被储备的地块等诸多融资方式，以此提高政府储备土地的能力，增强对土地6市场的调控能力，促使房地产业稳健发展。 四、结束语： 总之，在房价居高不下的严峻形势下，政府应进一步完善和创新土地储备制度，充分发挥对土地市场的宏观调控能力，通过作用于供应土地的总量、价格、结构和节奏，促使房价回归理性，从而缓解住房供求矛盾，促进房地产业平稳发展。 参考文献： 1汪维力.高房价背景下的土地储备制度创新研究D.浙江工商学，2012（12）. 2冯瑞娜.城市土地储备制度对房价影响研究D.中央民族大学，2012（28）. 3李宁.完善我国城市土地储备制度的研究D.南昌大学，2010（12）.
