1、1晋城市房地产税收一体化管理研究摘 要 近年来，房地产业迅猛发展，其税收已成为地方收入的支柱之一。由于房地产业涉及税种多、纳税环节复杂等特点，房地产税收一体化管理势在必行。本文通过对晋城市房地产税收一体化管理的现状进行分析，剖析当前存在的问题，并借鉴国内其他地方的实践经验，运用比较、实证等分析方法，进而提出晋城市房地产税收一体化管理改进的建议。 关键词 房地产 税收 一体化 管理 中图分类号：D922.29 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2013）11-195-02 一、绪论 （一）选题背景及意义 在全国房地产业均呈现出强劲发展势头的当下，就晋城市而言，随着城镇化步伐的加快，房
2、地产开发快速发展，有力地推动了晋城市经济的发展，而与此同时房地产业税收也在逐年递增。晋城市 2006 年即在山西省率先自主开发了房地产税收一体化管理系统，随后在全省推广使用。由于房地产业涉及 10 多个税种，征管难度大，税源控管存在较多漏洞，其原因有：我国房地产税收制度明显滞后于房地产市场、房地产行业分布区域广泛、开发建设项目较多、收入入账的多样性、企业纳税意识相对较为淡薄、申报数据的可用性与真实性低、征管方式粗放等。如何提2高房地产税收一体化管理水平？这个课题急需进行深入研究。 （二）研究文献综述 国外对房地产行业的研究起步较早，主要代表学者有：亨利阿龙（HenryAaron）认为，房地产行
3、业主要税种的有效税率与相应的资本收入是成正比的，税率较高的地区往往其收入业较高；国际房地产行业税收研究院的 AndyAnatett 认为房地产税应该由多个税种构成；美国田纳西大学的教授 williamFox 在物业税方面进行了积极地研究与探索，他认为物业税的税率要相对灵活，税制要简单，不失公平等等。 国内对房地产税收一体化管理研究最早的是杨遂周，其编写的契税与房地产税收一体化管理实用手册是我国第一本全面阐述房地产税收一体化管理这一新的征管思路的书籍。杨遂周认为实施房地产税收一体化管理就是在整合现有征管资源的基础上，对房地产行业所涉税收的征管进行统筹考虑，尽量简化纳税程序，节约纳税成本，方便纳税
4、人，实现对房地产税收的科学化、精细化管理。 二、我国房地产税收一体化管理现状 （一）我国房地产业税收的界定 房地产税收是税收概念体系中的一个范畴，是指以房地产或房地产有关的经济行为为征税对象的税类。其概念有狭义和广义之分。狭义的房地产税收是以房地产为课税依据或以房地产开发流转行为为计税依据的税收。广义上的房地产税收是指房地产开发经营过程中涉及的税收。本文界定为广义概念。 （二）我国房地产税收一体化管理的界定 3我国房地产税收一体化管理是指以先缴纳契税、后办理产权证书为把手，严格控管税源，利用契税征管信息，做好相关税种税源的跟踪了解和掌控工作。同时，要定期向其他税种征收机关传递契税征管信息，以实
5、现各税种间的信息共享。通过进一步的数据比对，进行纳税评估，以实现房地产业诸税种间的有机衔接，不断提高征管质量和效率。最终切实提高房地产税收的整体征管效率和水平，简化纳税程序，节约纳税成本，方便纳税人。 （三）我国房地产税收一体化管理现状 我国各地实践房地产税收一体化管理，成效显著。上海市，实现了对房地产交易环节所涉税收的“一窗式”征收，房地产税收的征管效率和水平明显提高，收入大幅增加，其占地方税收收入的比重也不断提高。杭州市，按照一体化管理的要求，其存量房交易环节税收增长效果明显。山西省自 2005 年以来按照国家税务总局的要求，全面推行房地产税收一体化管理，11 个地级市的房地产税收均大幅增
6、长。 （四）晋城市房地产税收收入情况 晋城市在实施房地产税收一体化管理后，房地产税收收入实现了持续快速增长。2006-2012 全市来源于房地产行业的地税收入为 21.57 亿元，其中房地产税收 16.61 亿元，契税及耕地占用税收 4.96 亿元，增势强劲。从 2006 年的 7553 万元到 2012 年的 63241 万元，房地产税收收入翻了 8倍。 （五）晋城市房地产税收管理存在的问题 41.房地产税收征管难度大 房地产业涉及的税种多，税收流失比较严重。部分房地产开发企业法制意识相对淡薄，纳税意识不强，一是根据有关税收政策规定，房地产开发企业采取预收款方式销售不动产的，其纳税义务发生时
7、间为收到预收款的当天。部分房地产开发企业在收取预售款时，延缓收入时间、隐瞒收入现象屡屡发生；二是由于房地产企业建设周期长，在开发时期开发成本无法准确摊销，有的房地产开发企业长期不结转成本，不进行工程决算，造成企业所得税征收困难、土地增值税不能及时进行清算。以上情况导致房地产税收不能及时足额征收，税收流失严重，已经成为房地产税收管理和检查中的难点问题。加之，部分县房地产业不很发达，房地产市场不很健全， “两税”和房地产相关税收漏征、漏管的现象比较严重。 2.相关政策不够完善 近年来，旧城改造、城中村房地产建设规模的不断壮大、城郊结合部房地产开发逐渐兴起、以及部分企业利用自有土地自行开发建设等，给
8、税收增收带来了一定的潜力。但是，由于上述开发行为大部分为村集体或企业利用集体土地和自有土地违法开发，没有经过法定程序办理相关占地和销售手续，土地没有审批，房产也未进入交易市场，按照税法规定，在没有有权机关进行处理之前，税务机关不能对违法占地和购房进行征税，从而导致了房地产税收的大量流失。 3.部门配合尚存在漏洞 部门配合把关在房地产税收管理中起着十分重要的关键作用，近几5年来，虽然晋城市与国土、建设、房管等部门积极协调，部门配合日益密切，但是，由于契税征收机关与相关部门尚未实现网络对接，没有形成稳定的部门配合协调工作机制，深度和广度还远远不够，在房地产涉税信息资料传递和办理产权证书的过程中，无
9、法对相关部门进行有效的监督与制约，致使信息传递不及时、不完全，严重影响了各项税收的及时足额征收。 4.房屋产权证书办理不及时 一方面有的企业发生销售房屋行为多年，却迟迟不给用户办理相关产权证书，房地产交易行为不活跃，这其中原因一是由于购房户缺乏应有的法律保护意识，二是房地产开发商的主观因素造成的。另一方面个人在购房后不能及时、主动办理房产证，办证时间相对滞后的现象大量存在，特别是购买商业用房的纳税人因税率较高，税额较大，故意不进行产权交易登记手续，由于房屋交易行为具有一定的隐蔽性和广泛性，税务机关也只有在产权办证环节才能很好的掌握税源，这种不办证的情况在很大程度上严重影响和制约了契税及二手房交
10、易相关税收的征收。 三、优化房地产税收一体化管理的建议 （一）强化税收宣传，营造良好的纳税环境 采取多种形式加大房地产行业税收管理过程中相关政策的宣传力度，采取送政策上门、纳税辅导上门、组织培训等方式，有重点地进行宣传，让企业及时了解国家出台的相关税收政策，增强房地产企业的纳税意识，营造房地产行业良好的税收环境。 （二）进一步加强房地产税收各类信息的分析比对 房地产税收各个税种征管所依据的基础信息大致相同，利用契税纳6税申报和从房管部门取得的信息，可以加强房地产税收各税种的税源控管，减少税收流失。积极加强同相关部门的协调配合，保证房地产涉税信息传递渠道的畅通、有效，涉及房地产业各税种的管理通过
11、信息应用实现联动，即通过收集、储存、沟通并运用各种房地产开发、交易、保有等环节的信息，实现征管资料的“一户式”存储，做到对房地产税收各个环节的跟踪管理和全程监控，更加充分真实地掌握有关税源信息，及时发现新的税源，避免产生征管漏洞。 （三）规范执法，加大房地产税收专项检查力度 以强化“两税”征管为落脚点，同土地、房管部门密切配合，联合开展房地产税收专项检查，按照划区分片、专人负责、逐户清查、清缴税款、欠税公告的程序，先试点，后推广，重点对市区范围内村委占地、购买办公商业用房情况彻底进行清查，把检查同加强部门配合、同清理欠税、同规范征管紧密结合起来，以查促收，以查促管，加强房地产税收征收管理。 （
12、四）加强税收处罚力度，加大清欠力度 在部门严格把关的基础上，征收机关应大力改变契税征管手段软弱，滞纳金加收率不高、税收处罚力度不够的现状，严格滞纳金加收和税收处罚制度，严格按照税法规定，对发生纳税义务不进行申报、延期申报以及各类偷税行为严厉进行查处，从而促进纳税人积极主动申报纳税。按照国家相关法律法规的规定，重点打击房地产业涉税犯罪活动，与相关部门联合开展房地产税收秩序专项整治活动，加大对房地产业涉税违法违纪行为的排查力度，从源头上制止涉税犯罪，对发现的偷、逃、骗7税行为，坚决依法予以查处，不断加大征管力度和清理欠税力度。 （五）加强发票管理，实现以票管税 充分发挥契税的把手作用，以发票管理为
13、纽带，实行以票管税。针对房地产开发企业在预售商品房收取预售款时，利用收据延缓预售收入时间、隐瞒预售收入、不按规定时间预提税款的现象，晋城市于 2007 年将不动产预售收款收据纳入了税务管理范围，通过对房产预售环节收款收据和结算环节不动产销售发票的比对分析，起到了以票管票、以票管税的目的，大力加强房地产税收的源头控管，保证了房地产税收的及时足额征收。 （六）把好源头，实现征收环节前移 针对目前契税征收对相关部门依赖性过大，征收环节滞后、购房户只交易不办证的现状，充分利用房地产税收一体化管理实施的有利条件，在加强对房地产开发企业管理的同时，大力转变契税征收方式，提前介入契税征收，在房地产开发企业与
14、购房者结算交房时一次性将契税足额征收，将契税征收由原来的办证环节前移，一方面保证了契税的及时足额征收，另一方面加强了对开发企业销售收入的监控，同时，减少了契税征收对相关部门的依赖程度。 （七）完善并丰富房地产税收一体化管理内容 要逐步将整个房地产行业分环节纳入项目模块化管理，在土地交易环节，将土地使用权转让涉及的各个税种纳入管理；在建筑环节，将建筑、安装、修缮和其他工程作业等涉及的各个税种纳入管理；在不动产销售环节，将商品房销售、二手房转让和其他不动产销售涉及的税种纳8入管理；在不动产出租环节，将土地出租、私房出租和其他不动产出租涉及的税种纳入管理；在物业管理环节，将物业管理单位所涉及的各个税种纳入管理。 参考文献： 1杨遂周.契税与房地产税收一体化管理实用手册.浙江人民出版社.2005（1）. 2卢晓中.山西省地方税收政策解读.中国税务出版社.2012（2）. 3马骉.我国房地产业税制优化问题研究.郑州：郑州大学.2009. 4柏玲.房地产行业税源监控问题研究.沈阳：东北财经大学.2010. 5王娜.内蒙古自治区房地产税收一体化税源管理系统的设计与实现.包头：电子科技大学.2008.
