1、1经济外部性对房地产评估的影响分析【摘要】房地产业与房地产评估二者互相依存，共同发展。本文分析了经济外部性对房地产评估的影响。 【关键词】经济外部性；房地产评估；影响因素 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 近年来，在进行房地产评估的时候，对房地产的评估结果通常是以报告的形式出现。但是，在整个评估过程中，由于需要进行评估的要素很多，涉及和使用到的标准比较多，评估本身也要受到诸多因素的影响。在这种情形下，有时候就会出现对于同一个标的物，不同的评估机构会给出不同的评价结果，甚至结果相差非常大。因此了解经济外部性对房地产评估的影响是很有必要的。 房地产估价主要有三个基本方法：重置
2、成本法；市场比较法；收益现值法。此外还有假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。它们都是上述三个基本方法的派生。在房地产投资中，房地产的效用决定着人们的投资决策，因此效用评价在房地产估价中占有重要地位。传统的三个基本估价方法都是对房地产公平市场价值的一种推断，基本上是从房地产本身的特性出发，如房屋的设计、位置、土地价格等，按照房地产本身特征给予消费者的效用进行估价，即从内部效用来估价房地产。不过，在房地产评估中除注意内部效用外，还要重视其经济外部性。房地产经济外部性可为房地产消费者带来效用2的增加（或减少） ，这种效用不是因为房地产本身的特征带来的，故称外部效用。
3、经济外部性在房地产的评估中扮演着重要角色，就需要准确掌握和评估房地产经济中的正的和负的外部性。在实际评估中要考虑其他经济主体的消费或活动对消费者效用的影响，即重视经济外部性对房地产评估的影响。尤其是个人住宅市场，个人效用在估价时往往会起到决定性作用，只考虑房地产给消费者带来的内部效用，而忽视其他经济主体给消费者带来的外部效用，其估价结果对个人消费者来说往往是不够准确的。 外部性最早是由英国经济学家马歇尔在其经典著作经济学原理一书中提出的，迄今已有近 110 多年的时间了。所谓外部性，也称外在效应或溢出效应，是指一个人或一个企业的活动对其他人或其他企业的外部影响，这种影响并不是在有关各方以价格为
4、基础的交换中发生的，因此，其影响是外在的。更确切地说，外部经济效果是一个经济主体的行为对另一个经济主体的福利所产生的效果，而这种效果很难从货币或市场交易中反映出来。 从理论上讲，一般认为外部性的存在是市场机制配置资源的缺陷之一。也就是说，存在外部性时，仅靠市场机制往往不能促使资源的最优配置和社会福利的最大化，政府应该适度的干预。从现实上讲，外部性特别是外部不经济仍是一个较严重的社会经济问题，如环境污染或环境破坏。 经济外部性有以下特点：外部性是一种人为的活动，非人为事件造成的影响，无论它给人类带来的是损失还是收益，都不能被看作是外部3性；外部性应该是在某项活动的主要目的以外派生出来的影响；外部
5、性是不同经济个体之间的一种非市场联系（或影响） ，这种联系往往并非有关方面自愿协商的结果，或者说非一致同意而产生的一种结果；外部性有正有负或为零；外部性包括对生态环境等与社会福利有关的一切生物与非生物的影响。 经济外部性的影响：外部性的存在，使个人成本和个人收益与社会成本和社会收益相背离。生产者和消费者在决策时虽然可做到个体最优，但很难达到社会最优，因为经济外部性对其他消费者的效用将产生一定的影响。就房地产评估而言，经济外部性通过影响消费者的个人效用进而影响房地产估价。它主要是通过其他经济主体的活动、消费者与其他经济主体的相互关系（互补关系或竞争关系）以及环境来影响消费者的个人效用。它对效用的
6、影响分为直接影响和间接影响。直接影响是其他经济主体的行为直接作用于消费者的效用函数，如，住户的邻居喂养了一只狗，每天不停的乱叫，会严重影响消费者的正常生活，这样会降低消费者的效用。间接影响是指其他经济主体的行为导致了某种结果，而消费者的效用受到这种结果的影响，如，某企业排放有害气体造成大气污染，影响周围的环境，进而降低消费者使用该房地产的个人效用。 经济外部性的评估：由于经济外部性的存在会影响其他经济主体的效用，进而会出现房地产评估结果与实际不相一致，因此须寻求一种办法来解决房地产评估中的经济外部性问题。 由前可知，效用是联系经济外部性与房地产评估的桥梁。效用是消费者消费物品或劳务时所获得的满
7、足程度。效用在很大程度上决定着房4地产估价，而经济外部性又会影响消费者的个人效用，因此可构造一效用函数来解决房地产估价中的经济外部性问题。用 U 表示各种外部性给某消费者带来的效用总值，用 Ui 表示某种外部性给消费者带来的效用值，用 xi 表示消费者对某种外部性偏好，即某种外部性给消费者带来的效用在总效用中的权重。一般来说，每种外部性的产生和作用不受其它外部性的影响，所以，每种外部性给消费者带来的效用是互相独立的，故可得到如下加性效用函数： U=xiUi (3-1) 因为经济外部性会影响消费者的效用，所以可通过分析经济外部性带来的外部效用来调整估价的结果，使评估更符合实际，即结合考虑内外效用
8、的作用。假设消费者对某种外部性的态度分为非常满意、满意、无所谓、厌恶、非常厌恶五种状态，对应效用可取值为120、110、100、90、80。对于不同的消费者来说，其对某种外部性的感受或态度是不一样的，所以，对不同的消费者对每种外部性的取值可赋予不同的权重，加总就可得出消费者对特定房产的外部性的效用值。假定某人对一种消费品的基数效用为 100，那么用这一效用值去除以 100 可得到相对效用数，再乘以用传统方法估计出来的房价，就得出调整后的房价。 假设有一消费者需购买一套住宅，专业资产评估师勘查房屋后用重置成本法估价 40 万元，之后评估师又对房屋周围的外部性进行了调查，得出了如下结果：房产周围有
9、一个污染严重的化工企业，每天排放大量的废气，影响房屋周围的空气质量，该消费者非常厌恶，效用取值为580。该消费者欲购房屋的邻居不太文明，垃圾随地丢，只顾自身娱乐而不顾周围邻居，该消费者比较厌恶，效用取值为 90。政府打算在此房屋周围兴建大型的购物广场，周围已有学校、医院、公交车站等，基础设施完善，该消费者非常满意，效用取值为 120。 可以把以上的三种外部性分别归纳为空气质量，邻居行为，基础设施。资产评估师对以上外部性进行列举和取值后，就要对特定消费者进行询问，以了解该特定消费者对诸外部性的偏好重视程度。如果该消费者认为空气质量比邻居的行为略微重要，基础设施比空气质量略微重要，基础设施比邻居的
10、行为相当重要，则资产评估师可采用 1-9 标度法得到该消费者的对三个影响因素（外部性）重要性判断矩阵。 根据层次分析法（AHP）可以得出每种外部性在此消费者效用函数中的权重，即 x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637 ，最大本征值 max=3.0328 小于 3 阶矩阵相应的临界本征值 3.116，通过一致性检验，即权数有效。然后就可以运用式（3-1）的效用函数 计算公式求出该消费者的总效用值：即U=0.25880+0.10580+0.637120=106.53，相对效用数=106.53/100=1.0653，则经调整后的房地产价格 P=401.0653=42.612 万元。此结
11、果充分考虑了经济外部性，评估结果较为符合实际。经济外部性的存在，会影响房地产评估师评估房地产价格，为使评估结果更为客观和合理，在运用传统的评估方法的同时，引入经济外部性效用函数，房地产评估师可经过具体分析经济外部性对人们效用值的影响，进而确定经济外部性对待估房地产价格的影响。 6参考文献 1盛承懋等.房地产经纪人专业基础.东南大学出版社，2002. 2王洪卫等.房地产经济学.上海财经大学出版社，1997. 3黎诣远.西方经济学.高等教育出版社，1999. 4朱中彬.外部性理论及其在运输经济中的应用分析.中国铁道出版社，2003. 5.查尔斯 oHo 温茨巴奇等.现代不动产(第五版).中国人民大学出版社，2001.
