1、房地产基础知识（一）基本概念 1 、房地产：房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：1） 土地 2） 建筑物及地上附着物 3） 房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等2、 房产、地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物；地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段） ，又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主
2、要包括几个方面：a) 实物形态上看，房产与地产密不可分； b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的差异包括几个方面：a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同； c) 权属性质不同； d) 二者价格构成不同。3、 商业房地产的含义 人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。（二）房产（物业，香港地区称呼）分类： （1） 按照建筑物的用途划分为 1 居住物业：包括住宅、公寓、别墅等
3、。 2 商业物业：包括直接用于营业活动的房屋，如写字楼、商住楼（东方名苑）、商场、酒店等；包括第三产业所使用的房屋，如酒店、银行、邮电、旅馆、饭店等。 3 工业物业：包括厂房、车间、仓库等。 4 特殊物业：包括党政机关办公用房、博物馆、大剧院、高尔夫球场、飞机场等。 （2） 按层数划分 低层：1-3 层，低于 12 米的平房，别墅 多层：4-6 层（6 跃 7） ， 24 米h12 米 小高层：7-13 层，高度超过 24 米 高层：14-24 层 超高层：25 层以上，或者大于 100 米 （3） 按住宅结构分 砖混结构：砖砌体和钢筋混凝土构件共同作用得结构形式。便于就地取材，节约钢材、水泥
4、和建造成本，但墙体不可打通，套型可改性差，抗震性能差，用于多层。 框架结构：由梁柱等线性杆件组成的一种结构体系。框架结构布置灵活，可以获得较大室内空间，但承受水平荷载的能力较差，而且柱子的位置往往使得房间不完整，影响家具布置，造成使用率低。运用于多层工厂、购物中心。 剪力墙结构：由纵横承重墙体组成的结构体系。空间整体性好，抗侧力强度高，但不易布置成大空间，主要适用于高层住宅、公寓和旅馆等。 框架剪力墙结构：是在框架结构体系中适当布置剪力墙，组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。既有框架结构使用的灵活性，又有较强的抗震能力和较好的刚度，适用于各种超高层住宅和公共建筑。 框筒结构：设计成圆锥形状，如
5、上海金茂大厦。 （三）房地产的属性 1 自然属性 固定性：属于不动产。 一般商品：生产场所固定，产品流通； 房地产商品：生产过程流动，产品位置固定。 排他性：房地产商品没有两个完全相同的（像树叶一样） ，最起码位置不一样（带来的采光、通风有差异，也是一房一价的基础） 。 永续性：只要是指房地产中的土地作为物质性资产是可以被永续利用的（不会折旧或者 报废） ，而且由于其自然供给的刚性（弹性很小） ，即稀缺性，使得土地权益将在资本的参与 下被无限地交易下去，并逐步地保值增值。 2 经济属性 准商品性：可以转让、出租等，但不具备商品的全部属性，例如商品本身不能自由流通，只是产权的流动和交易。 价值差
6、异性：房地产的价值和价格的影响因素很多，难以用简单的投入产出或者成本加利润的方法加以测定。更多的是非经济因素产生的价值偏离的结果，在市场经济不够完善、房地产市场更不完善的中国市场就表现的更为明显。包括政治形势、宏观经济形势、区划规划等政策因素、个别特殊因素的影响。使得房地产的价格差异很大，这也加大了房地产开发经营的风险性。 增值性：房地产的使用价值不以时间的推移而减少，一般情况下，具有保值增值功能，因而人们除把它作为一般商品消费使用外，还作为资本投入进行获利和货币储存。二、居住区的基本概念 1 容积率：居住区内各类建筑的总建筑面积与总居住区占地面积的比值。 从业主角度看，容积率一定程度上表征了
7、居住区内未来的生活舒适度，在售价等其他条件相似的情况下，小区容积率越小，生活舒适度增加。 从开发商角度看，容积率直接决定了固定土地面积上可出售的建筑面积，也就决定了项目开发的投资收益水平，在售价、销售率等其他条件相似的情况下，小区容积率越高，可销售面积越多，项目利润空间越大。但小区容积率受到规划局控制性规划设计的容积率最高限制。 但房地产市场到今天的发育程度和竞争激烈程度，以上关系都不是绝对的，而是相对的。一般情况下在南京 别墅区：0.3-0.8 之间 普通多层+小高层混合社区：0.8-1.5 之间 小高层为主的社区：1.5-2.2 之间 市区单体高层物业（写字楼、商住楼、高层住宅楼等）：3-
8、16，如商茂世纪广场容积率为 16.7 2 建筑密度（覆盖率）：居住区内各类建筑的基底总面积占居住区占地总面积的比率。 建筑密度在一定程度上体现了居住区建筑的密集程度，与楼间距、视野开阔度、绿化率等有直接关系。 一般混合社区建筑密度为 20%-35% 单体建筑的建筑密度就较高，达到 50%甚至 70% 3 绿地率：居住区内各类绿地面积总和占居住区总占地面积的比率。 一定程度体现小区景观环境质量。 4 楼间距：确保 1 楼在每年冬至日的直接日照时间不少于 2 小时。 建筑间距系数：指建筑外墙之间的水平距离与其中南面建筑的北侧檐口至北面建筑室外地坪标高的垂直距离之比南京市城市规划条例实施细则199
9、8.7.15 修改 （1） 位于生活居住建筑面南且与之平行布置的新建多层建筑，建筑朝向偏角为南偏东或者南偏西 00 至 300 的，建筑间距系数在旧区不得小于 1.0，在新区不得小于 1.2；建筑朝向偏角为南偏东或者南偏西 300 至 450，建筑间距系数在旧区不得小于 0.9，在新区不得小于 1.1。依据上述规定计算间距小于15 米的，按 15 米执行； （2） 位于生活居住建筑南面且与之不平行的多层建筑的建筑间距按本款第（一）项规定执行，但计算距离以最小端为准； （3） 单幢布置的高层建筑主体部分与其北面生活居住建筑的建筑的间距应当符合下列要求：不得小于高层建筑主体部分平面的正南北向外包矩
10、形的东西方向长度，计算间距小于 30 米的按 30 米执行； 三、关于住宅套型的基本概念 1 套型：按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅结构和类型。侧重于从面积和结构角度来描述。 小二房：70-85，经济适用，在南京郊区一般较受欢迎 大二房：85-100，宽敞舒适，在南京高房价楼盘较适合 小三房：100-115，经济实用型 普通三房：115-125，舒适型 大三房：125-140，宽敞豪华型 深圳、上海等地的特殊面积户型，超级经济紧凑。 每个城市因房价水平、居住习惯等原因，面积标准不一样。 户型分类： 平层： 错层：错 1 个台阶、3 个台阶、10 个台阶（上海明珠花园） 跃层：较为完整的
11、2 层，通过户内楼梯交通，楼下看不到楼上。跃层住宅一般位于楼顶。 复式：由跃层设计启发而来，不完整的 2 层，上层层次较低，实际是把层高较高（一般 4.3 米以下）隔成 2 层用，楼下可以看到楼上（客厅挑高） ，复式住宅一般位于楼顶或 1 楼（如澳丽嘉园） 。 楼中楼、叠中叠：2 层中设夹层，用于厨房、餐厅功能，一般位于中间层，如方圆绿茵。 2 户型：是共同占有一套单元住宅的一组社会成员特征的“一种表征” ，如单身户、三口户之家、三代同堂户，侧重于从家庭人口结构来描述。 但目前的交流中，把套型、户型、房型混在一起。可以根据不同侧重点来有所选择。 3 开间：一个房间的两道横墙的轴线之间的距离，较
12、小的开间有利于增强住宅的稳定性和抗震性，但不利于房间的通风、采光和景观视野开阔。 4 进深：房间的进深是指房间的两道纵墙轴线之间的距离。一幢住宅楼的进深是指住宅的两道外纵墙的外界面之间的距离。较大的进深设计有利于住宅区容积率的提高，但将使距离门窗较远的室内空间采光通风不足。如果加以分割，将会使朝南的房间较少，甚至形成部分黑房间。 5 层高与净高：层高是指上下两层楼面或者楼面与地面之间的距离；净高是指下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 关系：净高=层高楼板厚度 开间、进深、层高是构成住宅立体空间的三个测量参数，一般情况下，开间、层高越大，成本造价越高，结构稳定性也越差，但居住的舒适性增强
13、，产品更易受市场欢迎。所以，住宅设计要处理好这种关系。 6 卧室： 供居住者睡眠、休息使用的空间。可分为主卧室、双人卧室、单人卧室、儿童卧室（儿童房） 、佣人卧室等。 7 起居室：供居住者会客、娱乐、团聚等活动使用的空间。也称为起居厅、客厅，大户型有休闲娱乐厅。 8 地下室与半地下室： 地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高 1/2 的空间。 半地下室：房间地面低于室外地平面的高度，超过该房间净高 1/3，但低于1/2 的空间。 9 朝向、日照与通风 朝向与景观视野、朝向与小区整体规划的矛盾，南京人重视朝向，朝东南 通风：穿堂风四、关于面积 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则
14、1995.12.1 1 建筑面积：住宅标准层的建筑面积按外墙结构外表面、柱外沿、相邻住户界墙中心线所围合的水平投影面积计算。当外墙设保温层时（聚福园的外墙外保温技术） ，按保温层外表面计算。 坡屋顶的面积另行计算：2.2 米以下部分不算建筑面积。 2 套内建筑面积= 套内使用面积+ 套内墙体面积+阳台建筑面积 3 . 套内使用面积：亦称净使用面积，地毯面积 4 套内墙体面积=公用墙（商品房各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙、外墙（山墙）均为公用墙）墙体水平投影面积的一半*非公用墙体水平投影面积的全部。 5 阳台建筑面积：封闭式阳台按其水平投影面积计算 非封闭式阳台（挑阳台）按水平投
15、影面积的一半计算 6 公用建筑面积： （1） 范围（定义）：以一幢住宅楼为对象，共用建筑面积由以下 2 部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； 套与公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的一半。 （2） 公用建筑面积计算原则 整栋建筑物的公用建筑面积=整栋建筑物的建筑面积整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。 作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 （3） 公用建筑面积分摊系数 对于单一功能建筑： 公用建筑面积分摊
16、系数= 整栋建筑物的公用面积/ 整栋建筑物的各套套内建筑面积之和 对于多功能建筑： 为哪部分功能服务的公共面积，就算哪部分公用分摊面积 例如：商茂世纪广场，11 层设备层为商场服务，算商场公用分摊面积； 32 层设备层和 1 楼大堂主要为写字楼服务，算写字楼公用分摊面积； 写字楼的得房率和商场的得房率是不一样的。 东方名苑的商场和住宅的得房率也是分开计算。 （4） 公用建筑面积分摊计算 各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。 各套分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数*套内建筑面积。 7 销售面积= 套内建筑面积+ 分摊的公用建筑面积 得房率：以一幢住宅楼为对象，得房率=套内建筑面积总和/总建筑面积 注：公用建筑面积分摊系数、得房率等参数都是以整幢住宅楼为对象计算出来的。五、房地产交易 1 房地产交易方式：转让、租赁、抵押、信托、典当等
