1、1论物业管理法律关系中的主体制度构建摘 要 物业管理中的法律纠纷较多，矛盾一直未能得以有效解决，其原因比较复杂。从根本上解决这一问题的关键是要明确物业管理活动中的主体及其相互之间的权利义务关系，目前我国物业管理立法中对相关主体的规定存在很多问题，必须进行重新构建。赋予住宅小区民事主体资格，明确其应有的权利和义务，在理论上可以与我国现行民事主体制度相容，在实践中可以有效解决物业管理中的许多矛盾和纠纷，在物业管理立法过程中可资考虑。 关键词 物业管理 住宅小区 法人 业主大会 业主委员会 中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2013）11-032-04 物业纠纷
2、数量和种类日益增多已经成为不争的事实。如何破解物业服务活动中的法律纠纷一直是制约我国物业服务行业发展和影响创建文明和谐社会的重要问题。虽然这一问题已是老生常谈，但是至今未从根本上得到解决，而新问题却层出不穷。若想从根本上解决这个问题，旧制度的破除和新制度的重新构建才是釜底抽薪之举。物业管理中的法律关系较为复杂，主要原因在于涉及的主体较多，从而导致了各个主体之间的权利和义务难以匹配和啮合，他们之间的相互关系也错综复杂、难以理顺。可见化解物业管理工作中的矛盾，首要的任务是对所涉及的相关主体进行研究，其范围、性质和权利义务的界定是构建合理物业管理2模式的前提。 现代物业管理的范围比较广泛，以物业的性
3、质为标准，可以将物业管理划分为三类：（1）由于历史的原因形成的单位对其所有的公房或者已经出售给职工个人的房改房进行的物业管理，这种物业管理多由单位内部部门负责，不以盈利为目的。 （2）现代城市中的住宅小区包括商品房、经济适用房和公租房等小区中的物业管理，多数情况下这些小区的物业管理工作由专业的物业服务公司承担，但也有部分小区是由业主自主管理。 （3）写字楼等非住宅小区建筑物的物业管理，多数情况下，这些商业物业的管理工作由物业的所有者聘请专业的物业服务公司负责实施，由于所有者往往只有一人或者几人，且并非建立在建筑物的区分所有权基础之上，因此很少出现类似住宅小区里的物业管理方面的矛盾和纠纷。但少数
4、商业物业例外，这部分商业物业被出售给若干业主，这些业主对该建筑物亦享有建筑物的区分所有权，这与一般住宅小区的情况比较类似。为了确保本文结论的正确性，笔者将论述的范围暂且限定在第二种即一般住宅小区的物业管理问题之内。 一、困惑：现行物业管理法律关系中主体制度的缺陷 从现行物业管理立法的内容来看，所涉及到的主体主要有以下几种：业主、业主大会、业主委员会、物业服务公司和非业主的物业使用人。对这些主体的规定或多或少存在一些问题，下面分别而论： （一）业主大会 现行物业管理条例直接规定了业主大会的职权和议事方式，回避了业主大会的性质问题，因为在理论界对这一问题并没有形成较为统一的3认识。但这恰恰正是问题
5、产生的根源。 1.业主大会是否为独立的民事主体？笔者认为就目前业主大会的存在现状而言，答案是否定的。第一，从民事主体的构成要件上分析，业主大会首先没有独立的财产，甚至没有任何财产，因而不能独立的承担民事责任；第二，从物业管理条例的立法内容看，我们不难发现立法者是将业主大会视为业主行使权利的组织形式，豍这一点很明显的参照了公司法人制度中的股东（大）会的立法模式。无论是从成员的构成，议事方式、表决程序亦或是决议形成的方式，都可以发现股东会制度的影子，特别是“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 ”的规定更是吸收了股东会制度的精华。因此基于以上两
6、点分析，笔者认为立法者更倾向于将业主大会定性为一种组织内部的意思机关，而不承认其独立的民事主体资格。 2.业主大会的主体资格问题产生的矛盾 第一，业主大会没有民事主体资格但却有民事诉讼主体资格，如果败诉，相应的民事责任如何落实将成为棘手的问题。虽然物业管理条例第 12 条中只是将业主大会的责任限定在“撤销相关的决定” ，没有明确规定可以承担赔偿损失的责任，从而回避了这个问题，但这不能不说是一种缺陷，从法理上说也并非没有这种可能性。一旦业主大会的决议错误，给部分业主造成了损失，业主要求赔偿也属合理，但却面临“于法无据”的尴尬境地，因此，在立法中需要对此问题加以规定。 第二，业主大会没有主体资格导
7、致全体业主的权益无法保障。物业服务企业是营利性组织，其在追求利润最大化的过程中，有时会侵害业4主的利益，比如将物业管理用房进行出租收取租金；允许商家进入小区进行宣传促销活动并收取管理费；允许其他单位或个人在本小区发布广告并收取费用等。这些收费理应全部或者部分的归属于全体业主，但往往因为对单个业主不直接产生利益冲突，所以大多数业主会持一种搭便车的心理，而不愿主动追究，结果只能是全体业主的利益遭受损失。这时正是业主大会和业主委员会承担起自身职责的时候。但是，即使追回了相关的费用，这笔钱究竟应当如何处理，也是一个实践中要解决的问题。因为业主大会没有民事主体资格，无法在银行开立账户。比较妥当的方式是将
8、这些钱经过核算后返还给全体业主，这样必然要浪费人力、财力和时间，再加上钱少人多的现实情况，此种处理方式非常不经济。 第三，业主大会的成立比较困难。许多小区在业主大会在小区交付后多年都没有召开过业主大会，其原因有二：其一是业主大会的“名分未定” ，其在法律上的权利义务缺乏制度性保障；其二是因为业主没有时间和精力行使自己的权利，从根本上说是缺乏利益驱动性，搭便车的心理使得广大业主缺乏参与小区管理的积极性。目前现实中的做法是由社区（居委会）出面牵头组织成立业主大会的活动。但仍然因为业主的参与性不强而举步维艰。 （二）业主 1.业主的资格需要进一步明确。业主应当以产权证书上记载的权利人为准，与权利人共
9、同居住的人并没有业主资格，其属于物业的使用人，这一点争议不大。但是在业主权利的行使方面，由于大多数物业均属于夫妻共同共有或者家庭共同共有，因此业主的权利行使应当以家庭为单5位，由夫妻或者家庭共同享有特定份额的权利。如何具体落实行使权利的方式，需要在物业管理立法中进一步加以规定。 2.业主和其他主体之间的相互关系没有理顺。首先，业主和物业服务企业之间的关系没有理顺。从理论上说因为现实生活中物业服务合同均由各个业主同物业服务企业分别签订，因此在法律上两者之间应属物业服务合同关系，但这也是导致矛盾产生的根源。物业服务合同中每个业主的主给付义务是支付物业服务费，该义务对应的权利主体是物业服务企业，而物
10、业服务企业的主给付义务是提供适当的物业管理服务，该义务的对应的权利主体却并非单个业主，而是业主全体。豎也就是说，业主承担了直接义务却没有在形式上直接享受权利。物业服务企业的这种统一服务无法使具有差异化需求的每个业主都满意，部分业主以此为由拒付物业服务费，这是造成业主和物业服务企业矛盾的主要原因。其次，每个业主之间的关系没有理顺。目前业主之间的关系主要可以依据物权法中的建筑物区分所有权关系和相邻关系的有关规定进行处理，侵权法的规定可以作为上述法律关系的补充。但这些规定仍然不能解决业主之间的所有矛盾，最典型的表现就是在社区公共服务方面，部分业主拖欠费用而导致其他业主的应有权利不能得到满足。比如部分
11、业主以供暖不足为由拒付采暖费导致供暖企业停止为整个小区供暖，其他已经缴纳费用的业主的权利因此受到侵害，部分业主拒绝缴纳电梯维修费导致整个单元无法使用电梯，部分业主拒绝缴纳物业费导致物业服务企业撤出小区等等。在这些情况下，业主之间能否进行诉讼，能否以及通过法律途径直接很好的解决纠纷，这些都需要在法律上进行明确。 6（三）业主委员会 1.业主委员会的法律性质不明。目前立法是将业主委员会作为业主大会的常设执行机构，豏但由于业主大会的性质还没有明确，业主委员会的性质也就当然无法界定。虽然司法实践中已经通过判例承认了业主委员会的诉讼主体资格，但并不表明业主委员会的民事主体资格也得到了认可，理论上学者们关
12、于业主委员会的主体资格问题仍然存在法人和非法人组织两种认识。 2.业主委员会的任职资格存在问题。物业管理条例中要求业主委员会的成员必须是业主，这与业主委员会的成立宗旨是相符的。但是在实践中，许多业主有维护自己合法权益的愿望和需求，却没有时间与精力，在缺乏利益激励机制的条件下，业主委员会的工作成了公益性的活动，完全靠部分业主的热情和公德心来维持，再加上业委会往往处于矛盾和纠纷的最前沿，成为了吃力而不讨好的工作，因此出现了业主委员会难为业主维权的尴尬局面。甚至于被少数业主把持而成为其谋利的工具。笔者认为，业主委员会固然以为业主的利益而工作为宗旨，但在社会分工日趋精细的今天，并非所有的事务均需业主亲
13、力亲为，业主大会完全可以聘请专业的人士或者机构来完成业主委员会的职能。通常业主委员会的职能表现为一种监督的职能，而具体的日常事务由物业服务公司负责实施。这样业主大会和业主委员会和物业服务公司三者就形成了类公司治理的管理模式： 二、思考：物业管理法律主体制度重构 （一）业主大会和业主委员会不宜具有民事主体资格 7如果赋予业主大会民事主体资格可否解决上述问题？笔者认为不能。理由如下：第一，从立法的内容推知立法者的本意是将业主大会作为意思机关，其地位与股东会的性质类似，而意思机关是民事主体的内部组织，没有主体资格，强行赋予业主大会民事主体资格与现行法律制度逻辑相悖。第二，作为民事主体，应当有自己独立
14、于社员（投资人、股东）的利益，业主大会本身就是业主共同行使权力的组织形式，由业主组成，与业主的利益很难区分；第三，赋予特定主体以民事主体，应当考虑其社会目的和效果，如果说法人的产生是“克服个人的无限责任和寿命局限”豐的需要导致的法技术的创造物的话，那么合伙等其他组织的产生更多的是出于法律对社会关系调整的便利。如果赋予业主大会民事主体资格，势必需要另设意思机关，这反而人为的增加了法律关系的复杂程度。最后，由于实践中业主大会本身成立比较困难，许多已经建成多年的住宅小区从来没有召开过业主大会，因此法律如果强行赋予其主体资格将可能因为与实践相脱节而成为一纸空文。 （二）住宅小区的民事主体资格 通过上述
15、分析可以看出，业主大会或者作为其常设机构的业主委员会都不宜作为独立的民事主体，但我们可以转变思路，不妨赋予住宅小区独立的法律人格，这样的立法方式不仅在理论上是合乎逻辑的，在实践中也是可行的，并且可以为化解目前我国物业管理中的许多矛盾和纠纷提供新的思路。 1.赋予住宅小区独立的法律人格与我国法人制度本身并不相悖：（1）首先从法人的本质上说，法人是法技术的创造物，对法人而言，其8所谓“人”则具有法律技术上及形式上的意义，乃类推自然人的权利能力，而赋予人格，使其得为权利义务的主体，而满足吾人社会生活的需要。豑赋予住宅小区法人主体资格可以简化和理顺物业管理事务中的法律关系，明确各方主体的权利和义务。在
16、很大程度上化解目前物业管理事务中的许多难以解决的矛盾。因此是很有必要的， （2）从法人的构成要件上看，赋予住宅小区以民事主体资格有相对完备的“先天”条件。首先，住宅小区有自己的名称，该名称可以作为其对外进行民事活动的名义，业主大会作为住宅小区的意思机关，可以以该小区的名义对外进行民事活动时；其次，住宅小区可以有自己独立的财产，该项财产并非该小区内的不动产，而是指由业主缴纳的物业管理费，以及对外民事活动等取得的收入，例如对外经营活动的收入、获得政府奖励和资助等。这些财产是小区作为民事主体参加民事活动的基础，也是其承担民事责任的保障。再次，住宅小区作为一种组织，其意思的形成依赖于意思机关的作用，业
17、主大会恰恰能够担当起这样角色，一方面业主大会是全体业主表达自己意愿的组织形式，另一方面，我国物业管理条例对于业主大会的议事程序规定的较为科学和具体，使得住宅小区完全能够像公司法人一样具有意思能力和行为能力，从而在法律上独立的进行民事活动。以上三点恰恰是我国法人应当具备的基本条件。 2.赋予住宅小区以民事主体资格可以将业主个人利益和业主全体利益进行区分。必须承认，业主是住宅小区的主人，但是，业主由于共同生活关系，彼此之间形成了不同于单个业主的集体利益，而且在特定的时候，这种个体的利益和集体的利益可能出现矛盾，因此必须对两者进9行协调。赋予住宅小区以法人资格，使得住宅小区有了自己的名称和财产，因此
18、也有了区别于每个业主的独立利益要求。其权利和义务的行使不再关注的是某一个业主的特别利益，而是全体业主的整体利益，当两者出现矛盾之时，住宅小区还可以通过适当的方式来保障集体利益的实现。比如当个别业主无正当理由拒绝缴纳物业费、电梯费和采暖费等费用，影响到其他业主的权益时，住宅小区作为可以提起诉讼，请求强制履行或者赔偿损失。再如，目前物业维修是住宅小区中一项重要的事务，在一些建成时间较早的小区中，由于没有物业维修基金，共有设施受到损坏却无人管理的情况时有发生，这成为困扰居民和政府的一个难题，如果住宅小区有了独立的民事主体资格，可以大力推广物业保险制度，以住宅小区的名义进行投保，通过保险制度解决共有设
19、施的维修资金问题，在一定程度上化解这样的难题。 3.赋予住宅小区的法人主体资格有利于各种物业管理关系的建立和明晰。首先，物业服务企业应当与住宅小区签订物业服务合同，后者取代每个业主成为物业服务合同的主体，物业服务企业的主给付义务是为小区提供法定的或者约定的物业服务，而住宅小区则定时的召开业主大会，以会议决议的方式决定是否对物业服务企业的服务行为满意，并支付相应的物业服务费，这样一方面可以防止个别业主以各种理由拒交物业服务费，从而导致全体业主利益受损的情况产生，在一定程度上化解物业服务费的收费难问题；另一方面，由于物业服务企业面对的不再是具体的业主个人，因此可以有效避免物业公司采取拉电停水等不正
20、当手段来催缴物业费等侵权行为发生。物业服务的主管部门还可以仿效商品房销售合同拟定特定格式的标准化10物业服务合同，确立物业服务的标准，规范物业服务行为，促进物业服务行业的健康发展。 4.赋予住宅小区民事主体资格可以避免业主参与物业管理积极性不高的问题。业主不参与物业管理活动的主要原因是时间和精力的有限、搭便车的心态、专业知识缺乏等。赋予住宅小区民事主体资格，以小区的名义有偿聘请有专业知识的的专职人员组成执行委员会，取代原来的业主委员会的职能，对物业服务公司的工作进行监督，既可以更好的维护广大业主的整体利益，也能解决业主无法亲自参与物业管理的困难。在业主自治的管理模式之下可以由住宅小区以自己的名
21、义分别聘请相关的单位和个人分别从事保洁、保安等相关工作。通过合同关系来确定双方的权利义务，从而为小区自治的实现和推广扫清障碍。 5.赋予建筑小区民事主体资格并非一种空中楼阁的幻想，国外已有实践。比如加拿大的住房有两种，一种是独立的别墅住宅，另一种是共管式公寓（Condo-minium） 。后者与我国商品楼的性质非常接近，每一座公寓楼都被注册为非盈利性的公司法人，以公寓楼为单位的业主组织被称为业主董事会，业主相当于公司股东。豒我国的国情虽然与加拿大不同，比如人口多，住宅小区是目前城市住房建设的主要形式。但是由于我国的住宅小区绝大多数都具有相对明晰的范围界限，因此加拿大的这种赋予公寓楼公司法人资格的思路和做法完全可以为我国所借鉴和吸收。三、践行：新制度构建可能与遇到的实际问题 （一）住宅小区的主体资格需要登记取得
