1、1培育我国物业管理企业核心竞争力的几点思考摘 要：物业管理企业核心竞争力是指物业管理企业将品牌、文化、人力资本等资源和服务、物业维修、管理等能力经过长期整合所形成的，不易被竞争对手模仿具有资产专用性质的，可以维持物业管理企业长期竞争优势的能力。物业管理企业的核心竞争力是由企业所拥有的资源和能力经过长期整合所形成的，是一种整合力。本文论述了当前物业管理企业尤其是中小物业管理企业发展状况及缺乏竞争力的原因，重点探讨了提升我国物业管理企业核心竞争力的建议。 关键字：物业管理企业；核心竞争力；建议； 中图分类号：C939 文献标识码：A 物业管理在中国发展与国外相比，虽然发展起步较晚，由于国家的重视和
2、支持使我国物业管理发展取得了一定的成绩和效果。随着社会发展和人民生活水平的提高，对物业管理的依赖性越来越强，物业管理在我国得到有效发展。但是，其中还是存在着不少的问题，阻碍我国物业管理企业的健康发展。综观众多的问题和不足之处，可以总结为我国物业管理企业的发展存在两极分化的严重趋势：一方面实力雄厚的物业管理企业大有人在，从管理规模到管理及技术水平都是相当先进并有自己的独特之处，具有相当的竞争力，但是按照全国的物业管理企业的数量来看还是占据了少数。另一方面发展规模相对小，实力偏弱的中小物业管理企业居为多数，其中三级资质的小规模的物业管理企业所占比重较2大。另外，由于我国领土广阔，地域的风俗文化、经
3、济发展水平及地方政策不同，导致我国南方与北方、东部与西部的物业管理企业的资质、规模和发展水平也不尽相同。 一、我国物业管理企业发展状况及特点 从我国的物业管理企业发展情况来看，优秀的物业管理企业在一定程度上起到了带头作用，为今后的物业管理发展带来一定的推进作用。但是中小型物业管理企业是当前我国物业管理企业发展比重比较大的一部分，尤其的三级资质的小型物业管理企业更是占据多数。我国物业管理企业发展之所以存在众多的问题，一方面与目前针对物业管理发展相关的政策法规还没有完整健全，另一方面还是由于中小型企业占据多数，管理技术和服务水平低下，营业收入如履薄冰，从而导致恶性竞争，缺乏诚信，知识物业管理市场鱼
4、龙混杂，具体表现为： （一）企业资质低，规模小 根据中国物业管理协会对全国 31 个省、自治区、自辖市 4600 家物业管理企业最新调查数据显示，二级以下物业管理企业 4235 家，占调查总数的 92. 1，其中三级资质及以下资质物业管理企业占 77，平均管理面积 1804 万平方米，平均职工 67 人，管理人员人均管理面积 1. 38 万平方米；而一级资质企业平均管理面积 224. 18 万平方米，平均职工 882人，管理人员人均管理面积 1. 88 万平方米，企业职工人数和管理面积都是三级资质企业的 10 倍以上。中小物业管理企业缺乏规模效应，是物业管理企业培育核心竞争力的最大阻碍。 （二
5、）企业服务意识落后 3物业管理是服务行业，提供有偿服务来满足业主生活和工作上的需求，同时物业进行专业的维护修缮，使物业增值保值，保护业主的利益。在当前物业管理服务工作中，中小型物业管理企业没有正确看待物业管理服务的本质，管理与服务概念不清，混淆企业与业主的定位关系。在物业管理服务中，常把自己作为管理者看待，把自己的意愿强加于业主，不尊重业主的权利和利益，物业收费和使用不透明，经营管理情况不向业主公开，使业主权益得不到保障。物业管理服务意识落红、服务不规范，常常导致业主和物业管理企业发生严重的纠纷，严重影响了物业管理企业在顾客心中的形象与地位，阻碍了企业的竞争与发展。 由于服务意识的落后，服务质
6、量低下，降低了企业的经济效益，在这种情况下，有些企业往往采取偷工减料的做法以降低投入成本，服务质量更加恶劣，致使物业管理费的收缴更加困难，长久以往形成恶性循环，损害了企业形象，也损害了业主的利益。 （三）服务产品单一，缺乏创新 物业管理企业通过提供有偿服务来收取服务费用。物业管理服务一般分为三类：公共服务、延伸服务和特约服务。目前绝大多数中小物业管理企业只是开展常规性的公共服务，即安保、保洁绿化、工程维修等业务，对于延伸服务和特约服务都没有开始。而且物业管理服务收费价格一种是由国家或地方政府统一定价，为的是维护市场秩序，如果企业在这种情况下仅仅开设常规性的公共服务很难使企业带来可观的利润。所以
7、服务产品的单一，缺乏创新会影响业主对物业管理服务的需求，更重的是影响企业的经济效益。 4（四）从业人员素质偏低 中小型物业管理企业由于自身条件的限制，在管理规模和人员配备上与优秀物业管理企业存在巨大差距，从业人员的文化层次普遍偏低。根据中国物业管理协会的调查报告显示，物业管理从业人员中专以下学历所占比例 84%，管理人员中 67%没有中级以上职称，操作人员中 90%没有中级技工证书。物业管理作为服务行业，对从业人员的素质有着很高的要求，从业人员必须具备物业管理的专业知识，良好的敬业精神和“以人为本”的服务意识。目前我国物业管理企业以中小企业居多，由于专业人才缺乏、管理人员素质不高致使管理服务的
8、观念、内容、质量很难到位，管理水平不高、服务质量不好，严重影响了行业的形象，也成为制约行业发展的瓶颈。 二、我国物业管理企业缺乏核心竞争力的原因 （一）缺乏对策划能力的培养 物业管理企业的策划能力是企业核心竞争力的核心，依靠良好的策划使企业的资源和能力进行有效的组织协调获得可观的经济效益。而目前以中小企业为主的我国物业管理行业最缺乏的就是策划能力，没有形成超前的策划和服务意识，在物业项目的招投标过程中往往处于不利，在后期的物业管理服务中也没能进行良好的策划，使服务产品单一，性能落后，使企业缺乏强有力的服务能力，导致物业管理服务费收缴的困难，长此以往形成恶性循环，不利于企业的健康发展。 （二）物
9、业管理中的责任关系不明确 物业管理服务中出现的责任纠纷一直是我国物业管理发展的大问题，5原因在于物业纠纷问题出现后，物业管理企业与房地产开发商及业主之间没有一个明确的责任关系。责任关系的不明确分为两种状况：一方面是物业管理企业与房地产开发商还是存在着明显的隶属关系，导致物业管理企业在经营决策和收益以及承担的风险很大程度上收房地产开发商的影响，没有完全的自主权，物业管理企业往往成为房地产企业在物业纠纷问题上的替罪羊，这样不利于物业管理企业的长远发展。另一方面，随着对物业管理建管分离口号的进一步促进，一些房地产企业逐步放权于物业管理企业，使物业管理企业在经营决策上有了一定自主权，名义上使物业管理自
10、主经营，自负盈亏，实际上物业管理企业还是没有万确脱离房地产企业。当物业管理企业与业主之间出现纠纷时，房地产企业会出来干涉，进一步破坏了物业管理企业的经营发展。另外，物业管理企业在经营过程中也缺乏必要的诚信，不能兑现对顾客的承诺，损坏了企业形象和诚信度。 （三）缺乏企业文化的建设 企业文化建设是物业管理企业营造核心竞争力的基础，企业文化反映了企业个人到组织以及整个企业的经营理念和价值观，是企业的精神和灵魂的所在，把这种思想贯彻到企业员工及组织部门的任何角落，让他们在精神上形成有种企业的归属感，形成有效的内聚力。企业文化是正确端正的态度、是对企业经营决策、管理制度、思想观念、职业道德的一种正确认识
11、，营造一种良好的文化氛围，培养员工对企业的忠诚，塑造企业良好的形象和品牌。目前，我国物业管理企业缺乏的正是对企业文化的培育，忽视品牌的塑造，在经营过程中缺乏诚信。 6三、提升我国物业管理企业核心竞争力的建议 （一）建立和加强策划部门的建设 我国物业管理企业对企业经营中策划还不够重视，单纯的以为做好相应规范的物业管理服务就可以维持企业的正常运营，在这种错误的观点下，使物业管理的服务内容单调，功能落后，完全满足不了业主的日益增长的消费需求，因此要重视物业管理企业的策划工作。 策划部门是物业管理企业能够正常运营的一个支撑点，是企业发展的智囊。物业管理企业的策划部门等同于制造行业的生产研发部门，都是企
12、业最核心的部分。企业有了策划，才会有经营方向和发展目标。没有策划能力的物业管理企业是不可能在激烈的市场竞争环境下生存的。重视企业策划部门的建设工作，积极培养专业的策划人才，发动企业全体员工融入到企业策划过程中，更好的完善企业知识资源的积累、管理和共享。 （二）加强知识管理建设 对于物业管理企业而言，知识管理是构成物业管理企业核心竞争力的重要保障。核心能力并不是核心资源，组织能力应该是核心能力的重要组成部分，而组织能力更多体现在企业的学习能力。学习能力的提升必须注重提升组织和个人的知识管理，帮助企业打造不可复制的企业核心竞争力。依据物业管理的特点，物业管理企业要重视企业知识管理工作的建设，建立学
13、习型组织，利用现代科技和网络技术建立企业信息管理系统，做好知识的储备和管理工作。提升企业的人力资本、组织资本与关系资本的提升及相互之间的转化，使企业的知识资产增值。例如:企7业通过导师制将自身知识与经验传授与所指导的员工，就是一种实现人力资本内部知识转化的方法；而员工将方法和成果通过出版书籍、发表刊物或发布在企业网站上，与外界分享知识成果，以建立企业和个人的声誉，则是从人力资本到关系资本的知识转化；通过工具、模板、流程等形式将优秀员工所拥有的知识转化成企业内固有的“组织记忆” ，则是人力资本到组织资本的知识转化。 （三）重视人力资本的经营 企业的发展需要充实的人力资源储备和知识资本的积累，这一
14、点对服务行业尤其重要，服务的过程需要认为的操作才能实现，对人力的价值的体现尤为看重。物业管理企业要重视人力资本的经营，吸引和激励更多优秀人力资本所有者，企业加强内部培训，尽可能的发掘具有潜力的人才，企业通过实施有效的激励机制调动人力资本价值实现的积极性，提升企业人力资本的储备，确切的说企业在人力资本经营中可以使用多种方式的激励方法，来实现人力资本的储备。例如:可以通过薪酬激励加强对人才的吸引力，通过环境激营造一个良好的组织氛围和文化氛围，使员工形成一种精神上的激励，提高对企业的满意度和忠诚度。也可以通过个人目标和榜样目标的激励方式，激发员工工作热情、责任心、上进心、执行能力等。总之，不同的激励
15、方式带来的效果有所不同，但都是以提高企业人力资本的价值为最终目标。 （四）注重企业文化的培育 文化的本质就是个性，就是利益。只有个性化才会给资源以导向，才会形成竞争力。文化是有个性的，是很难模仿的，文化个性一旦转变8成产品竞争力，也就形成了独特的核心竞争力。企业文化可以说是一种经营管理理念、道德诚信、理想与目标、价值观等的综合表现。要培育企业文化，首先要遵循“以人为本”理念，是企业内领导与员工之间，同事之间形成一个和谐、公平、公正的企业氛围，让员工体会到人生抱负和自我价值在企业中得到实现和重视，提高和培育员工的满意度和忠诚度，激励员工不断进取。利用完善的企业文化制度约束与规范员工的行为和思想，
16、端正工作思想和态度。注重企业品牌的建设，提高企业的形象和诚信度。建立学习组织，营造企业良好的学习氛围，使企业的理念、目标、道德准则及价值观融入到企业的各个角落，在员工之间持续的流传下去。 （五）实施绿色环保经营 对资源节约综合利用与环境保护，是转变经济增长方式、走新型工业化道路、实施可持续发展战略、促进人与自然和谐发展的重大战略措施。物业管理企业在社会发展与人民工作生活中正式充当的这样的角色，通过对物业建筑、设备设施、绿化植物等一些列的保养维护，为人民提供一个健康、温馨、快了的生活和工作环境。物业管理服务工作涉及领域广泛，因此在材料、配件及设备的选择和使用过程要遵循节约、健康、环保、循环再利用
17、的原则，打造节约型物业管理企业是社会对未来物业管理企业发展的要求，物业管理可以带动健康、环保的新思想，为人类营造一个健康的环境。通过有效的环保、节约措施，使企业降低了运营成本，提高了经济效益，更重要的是通过绿色环保经营理念，大大提高了物业管理企业在社会上形象地位，有利于企业保持持续的竞争优势。 9结语 当前物业管理企业要真实情况发掘自身的优势资源和能力，探索一条适合企业发展的经营道路。这要求物业管理企业根据行业特点明确其行业核心竞争力的内涵所在，发掘企业的优势资源和能力，培养企业的策划能力，提高其服务能力，以管理和技术能力为支撑，实现企业资源和能力的整合。注重知识积累和管理，加强人力资本的经营，培育良好的企业文化，逐步形成企业核心竞争力，保持持续竞争优势。 参考文献： 1、邱景奇.物业管理服务创新机制的探索J.浙江房地产.2012 (6) 2、徐婷.贵阳物业管理企业现状的初步分析研究J.科技与生活.2011 (21) 3、肖启荣.浅谈物业管理人才素质培养J.湖南环境生物职业技术学院学报.2009 (4) 4、王玛丽.浅论物业管理中正确理念和沟通技巧J昌吉学院学报.2012(6) 5、召仔伟.物业管理企业优质服务探讨J.现代商贸工业.2011 (24)
