1、1浅谈政府投资修缮工程“代建制”管理的难点和对策摘要：“代建制”已在全国各地逐步推广，且处于试行、摸索、深化的阶段，它是深化我国工程项目组织实施方式的改革，提高工程建设管理水平，保证工程质量、进度和投资效益，规范建筑市场秩序的重要措施。本文就目前上海市人大常委会培训中心的修缮工程实行“代建制”实际运作的难点和对策出发，引出“代建制”的深层思考。 关键词：代建制修缮工程难点对策 Abstract: “construction agent system“ has been gradually popularized in all parts of the country, and in the p
2、ilot, exploration, deepening stage, it is to deepen the reform way of organizing the implementation of our engineering project, improve the project management level, ensure project quality, schedule and investment benefit, the important measures to standardize the order of the construction market. T
3、he Shanghai Municipal Peoples Congress Standing Committee training centers renovation project implements “the difficulties and Countermeasures in the actual operation of agent-construction system“ of “agent construction system, leads to deep thinking.“. 2Keywords: agent-construction system renovatio
4、n project difficulty countermeasure 中图分类号：F284 文献标识码：A 文章编号： 一、概述 近年来，随着国家经济政策的调整，政府投入了大量资金用于基本建设。全国各地开始逐步推行“代建制” ，且处于试行、摸索、深化的阶段。 “代建制”是 2004 年国务院关于投资体制改革的决定中提出的。“代建制”就是将工程项目的建设人和使用人相互分离,转变成由具有专业管理能力的项目管理公司受投资方委任对投资进行管理并且负责对整个项目建设的过程也进行管理。是一种可以提高投资效益的管理新方式。“代建制”就是政府通过招标的方式，选择专业化的项目管理单位（以下简称代建单位） ，负
5、责项目的投资管理和建设组织实施工作，项目建成后交付使用单位的制度。代建期间，代建单位按照合同约定代行项目建设的投资主体职责，有关行政部门对实行代建制的建设项目的审批程序不变。这种模式的特点是将工程项目由建设单位委托专业化的机构管理，不仅负责组织设计、施工、材料设备的选型，还直接承担工程全过程的管理和监督职能，代建代管是保证工程质量、加快建设周期、提高投资效益的有力措施。但对代建单位来说，就必须具备很强的专业技术、管理能力和强有力的协调力。 作为中国特色魅力城市的上海具有众多不同风格的建筑物，某些建筑物由于经历了一定的历史时期，经受了气候、地质、人为等因素的洗3礼后，某些建筑物局部损坏比较严重，
6、或者原建筑物在很多方面与现行不协调，例如屋面严重漏水，功能不能满足现状，装饰风格不匹配等等原因，而对其进行局部拆除修缮，而不改变其主体结构的工程为修缮工程或维修工程。下面结合上海市政府投资的市人大常委会培训中心的修缮工程，谈谈修缮工程实行“代建制”的管理难点和对策。 二、项目介绍 上海市人大常委会培训中心运转大楼（兴华宾馆）是九十年代初建造的大楼，历经多年的风风雨雨后，此建筑的外貌和使用功能定位上面与梧桐林立，具有华丽气质的华山路上的建筑群相比显得格格不入。在市人大常委会领导的大力关心和支持下，将此建筑物进行部分的修缮装饰：一层大堂功能布局调整，大堂接待区域由西侧调整至东侧，西侧改为咖啡吧。大
7、厅正门入口大堂挑空，与二层连通，空间感增强。一层北区调整为 vip 通道及休息区；二层原租赁给外单位经营，现收回自用。功能布局调整为办公区域，并新增了健身房及理发室，使用功能更加完善合理；建筑外立面整修，原建筑外立面采用条形方砖饰面，本次对华山路正立面及东西侧立面外墙进行防水处理。一、二层外墙采用干挂石材幕墙，3-20 层采用聚合砂岩装饰面铝板幕墙，屋顶突出部分采用真石漆喷涂，建筑外立面焕然一新；室外总体重新铺装，保持与建筑外立面效果基调一致；室内客房区域的走道涂装翻新。10 层-20 层客房区域走道进行重新涂装；节能环保方面对原有的空调节能改造升级，确保设备利用效益和节约了使用后的运营资本；
8、并增加夜间泛光照明。 众所周知，建筑改造修缮项目因建筑设计时间跨度较大，原设计的4技术标准与现行的设计技术规范已有差别，往往在结构的安全性，耐久性和正常使用功能方面均存在较多问题。本工程在任务重，工期短，资金严控，方案多次变更调整，市府重视程度高，还要保证宾馆在装饰装修期间的其他一些楼层正常营业活动等等约束情况下，作为市政府委托的代建单位的管理难度和责任可想而知。 三、 “代建制”管理期间遇到的难点 1、项目管理计划的制定 一个工程的管理应明确工程进度、投资、安全、质量等各项内容的具体目标，在实施工程中才能有的放矢的进行控制，以期顺利实现目标。但在本项目制定项目管理计划时就遇到许多难点。如设计
9、方案尚未确定，并且在不断改变，甚至是实质性的改变，涉及到多位人大领导要对方案提出意见和建议，对方案的最终确定有相当影响；最终资金尚未确定；政府投资项目需要的各项手续尚未办理；工期紧，在 4 个月的时间里必须交付使用；施工环境复杂，该项目到处上海市中心区，周边临近 2 条交通要道，对外立面施工的安全防护措施有很高的要求；内部还有宾馆要正常营业，对防火、宾馆管理、客人的安全防护等方面管理要求也很高，不能出现任何意外事故，否则影响极大；涉及的参建单位多，设计、施工、监理单位、造价审计等均是上海市的知名企业，业主是市政府的相关部门，这就要求代建单位的项目经理的我必须有更高的管理水平和协调能力才能够掌控
10、整个项目的顺利推进和实施。 2、设计方案的确定 本项目的设计方案由设计方确定后，人大领导又提出了一些新的要5求和经济的限制。特别是外立面的方案，外立面原设计方案为花岗岩石材幕墙，造价高，工期受限制，经代建单位项目经理积极主动与市人大、设计、施工和造价单位的多次沟通协调，并邀请中国工程院士现场考察后，建议采用高科技新产品聚合砂岩装饰面铝板幕墙，既满足设计上花岗岩石材外墙的建筑效果要求，又满足投资方面、工程进度方面及方便施工的要求，特别是减轻了原结构的荷载。确定外墙材料之后，业主对外窗的形式、内部功能分隔、某些装修材料的形式及材质不断提出要求等等，使得设计方案迟迟不能够确定，对工期影响具大。 3、
11、相关建设前期的开工手续的办理 一个工程项目要实施必须办理相关前期手续，特别是人大项目更要做到合法合规的施工。这些手续主要涉及到项目报建及 IC 卡的申领，各种招投标工作、消防、质监申报、道路占用申请、工程报监、合同备案、施工许可证等。相对于改扩建和新建的工程，修缮项目的前期手续可以不需要规划许可和设计审图。本项目由于业主方是上海市政府，鉴于此特殊性，办理各类手续比一般项目要复杂，提供的各项材料要多，相关部门审核确认时间流程长，就是盖个市人大的公章也不是象一般企业那么方便的，这些因素也会影响工期。 4、投资总额的约束 此项目是上海市财政局拨款，资金总量是限制的。根据财政局要求，所有报价单必须做到
12、“货比三家” ，并且政府采购总额的 30%要挑选中小企业，其中的 60%要挑选小微企业。政府的每笔资金都要用在刀刃上，要合情合理的使用。由于设计方案的不断变化，对每一次的变化调整，人6大都要求提供造价方面的资料，进行比选。造价单位就必须及时根据变化的方案，计算出相应的投资额和增减额。这对于造价单位来说也是个不小的考验，因为有时根据业主提出的要求，设计方案只能是简单的示意图，造价单位要在很短里提供相对比较准确的预算是很难的，造价人员必须熟悉施工过程，业务娴熟，否则难以胜任。在施工过程中不可避免会发生各种变更和签证问题，这些变更主要来自业主方，信息沟通不畅，理解有误就会影响工期和投资的控制。 5、
13、施工过程的控制 施工期间管理主要是安全方面的管理问题。要保证其他楼层的正常运营，又要保证闹市区的施工安全文明的施工，的确难度不小。工期紧，必须加班施工，道路上人流、车流量大，从一楼至 20 楼搭设脚手架，要满足安全通行的条件下保证施工顺利进行；室内施工主要是安全、消防方面的控制，必须积极主动加强与运营方负责人及时沟通，才能保证标准下的质量，规范下的安全，水平下的进度，预算内的成本才得以实现。6、 “代建制”推行发展中的问题 到目前为止，我国尚未就“代建制”出台一个统一、完善的管理办法，由各地自行制定的管理办法对代建制的含义、理解差异很大，代建管理的方法、职责和权利也各不相同，在基本建设程序中没
14、有法律授权和认可的地位，作为代建单位的管理深度和广度的把控就比较困难，政府不断变化的要求，不确定因素比较多，造成代建单位的管理的界面很难明确，很多方面的最终确认人仍然由业主确定。当然，代建单位本身7的业绩、技术力量和资金实力也是良莠不齐的，收费偏低，造成代建人才的缺失，综合管理水平也不尽相同。此修缮工程给代建单位造成了很大困难，管理、配置资源的数量上面都是成倍增加的。投入大，收入小，但是任何制度推行的道路上必须要有身先士卒的人。 四、针对上述难点采取的对策 1、组织措施 代建单位根据项目的性质、规模建立项目组织机构，确定项目经理、项目组人员数量，明确人员职责，特别是建立前期手续专门小组，由常年
15、做此业务的工程师担任，他们熟悉项目开工前所涉及的相关部门，程序，熟门熟路，资源共享。同时制定各项管理制度、项目管理计划、确定项目控制目标、明确信息发布、收集、反馈流程、资料管理等。 对设计、造价、监理、施工等参建单位明确提出项目负责人资格的具体要求。由于本项目的特殊性和重视程度，要求项目负责人必须是能够有决策权的、有相当工作经验的、有能力的人，只有这样才能推进工程顺利施工， 2、沟通和协调 代建制的项目管理沟通协调的工作非常重要。对于政府投资的项目，沟通协调的工作量尤其多。对不同的参建地位沟通协调的方式不尽相同。如与业主沟通采用电话、短信、书面材料、会议的形式比较多；与设计沟通，采用电子邮件、
16、讨论及书面材料的形式比较多；与监理沟通，采用电话、短信、邮件、会议的形式比较多；与施工单位的沟通主要采用书面、电子邮件、会议的形式。不论采用何种方式进行沟通，都要有明8确的目的和要求，还要注意沟通技巧和艺术，包括沟通和协调的对象选择都非常重要，比如外墙方案的选择，代建方请市府人大领导、工程院院士、设计大师、专家顾问组来参与项目的最后确认，节省了时间，最终目的就是使得工程保质保量安全无事故的按期完工。同时要做好资料归档工作。涉及到的很多施工图纸、招标答疑、图纸会审、领导指示、会议纪要、工程联系单、设计变更等,要安排专人及时收集整理归档，作为项目管理的依据和印证。 3、确定重点进度控制目标 对于本
17、项目来说，工期目标是重点控制要素。进度控制的目标与投资控制、质量控制的目标是对立统一的，一般说来，进度快就要增加投资，但工期提前也会提高投资效益；进度快可能影响质量，而质量控制严格就可能影响进度；但如果质量控制严格而避免了返工，又会加快进度。工程项目管理就是要解决好三者的矛盾，既要进度快，又要投资省、质量好。进度控制是一个动态的管理过程。制定一个切实可行的三级工程计划。这一计划不仅要包含施工单位的工作，更重要的是要包含业主的工作、设计单位的工作、监理单位的工作，以及充分考虑与施工密切相关的政府部门的工作的影响。在编制好进度计划的基础上, 重视实施过程进度计划的必要调整。通过进度计划的跟踪检查，
18、找出影响进度的因素和涉及到的单位、部门，逐个去协调解决，采取纠偏措施, 确定新的控制点，每个环节环环相扣，步步紧逼，我制定了任何需要确定的事项 2 天内必须给参建各方以答复，同时我也采取各种沟通方式同主管市领导请示汇报，大大缩短了确认的时间，保证了工程工期目标的最终实9现。 4、技术措施 代建单位要善于抓住重点，针对不同单位的工作性质，确定相应的管理方式。如与设计单位要多沟通，充分了解设计意图，同时要求设计单位及时以效果图的形式将设计意图直观的表达给业主方。造价单位，则要求提供完整的工程预算，对业主提出的变更，报价单独列出，把原报价也同时列出，让业主很清晰的看到报价的变化，以便于业主的决策。对
19、于监理单位，要积极支持他们的工作，施工现场主要依靠监理来控制工程质量和安全，施工组织设计或方案、脚手架搭拆方案、吊篮使用安全方案、工程进度计划、工程量核查、变更工程量的确认、人员资格、分包单位资质、特殊工种资格等等要依靠他们来审查和审批。在施工准备期间要建立起施工单位与设计沟通机制，把设计方案与施工工艺有机结合，有利于施工质量和进度、投资、安全的控制，同时也要兼顾到运营方酒店管理的需求，有任何工程进展信息和下步计划及时并且有时要提前通报酒店管理方，让他们也做好准备和预先控制，保证各方通力合作，项目安全有序的推进。 5、经济措施 一是变更工程量的控制管理。主要是加强设计方与业主的沟通，减少设计变
20、更内容。二是材料费控制管理。主要是对施工单位提交的材料报价要“货比三家” ，特别是在施工过程中由于各种原因产生的变更，出现在预算报价单之外的材料报价。三是机械费控制管理。根据工程实际需要确定合理的施工工艺和与之相适配的机械设备，搞好机械设备的保10养修理，提高机械的完好率、利用率和使用效率。四是建立有效奖惩制度。针对设计、造价、施工、监理明确工程目标，项目竣工后，实际目标比计划目标高的予以奖励，否则予以罚款。特别是代建方要求设计单位严格执行已经批准明确的要求和标准，按估算“量财设计，并加强扩初设计审批前的概算复核工作，尽量将因漏项、漏量引起的超预算隐患消灭在萌芽状态，施工图设计时要严格按照批准
21、概算的“限额设计” ，明确造价单位是投资控制第一责任人，这也是相当必要的举措。 6、 “代建制”的深化 代建单位没有现成的“代建制”模式可以拷贝，因为每个工程特点不一样，业主需求不一样，代建单位在项目管理的基础上，围绕业主不断变化的需求，因地制宜，及时响应。例如在施工过程中，市政府又不断提出了新的要求：1）建筑以低碳环保促进持续发展，我们进行了空调系统的节能改造工程，利用智能感应，自动控制等技术设备，实现节约电能的效果，积极创建绿色酒店，最大限度地实现节能减排；2）以民生工程促进和谐发展，让住进来的人大代表或客人感到温馨，舒适，我们利用自身设计院的背景，将功能布局调整的更加合理，人性化；3）以绿色景观促进健康发展，我们及时响应，用最短的时间和设计院沟通，精心营造了外景，力求实现 “推窗见景，开门现绿”的效果。市府的要求，代建方都是有强大的技术支撑，才保证了方案的可行性和施工的便利性。代建单位要做到业主有需要的服务才是有效的服务，需求引导服务，代建服务才能创造高价值，并且得到了市府的高度认可，开展代建工作就比较有利了。
