1、1设计阶段成本控制提升房地产企业核心竞争摘要：在房地产项目开发建设过程中，虽然规划设计的时间大约占到整个工程项目建设周期的 20% 30%，但是此阶段对工程项目开发成本影响的可能性却高达到 70%以上；而在工程项目的现场施工阶段，通过施工技术革新，加强施工管理等措施节约开发成本的可能性只有 20%左右。因此，建设单位对房地产项目的全过程成本控制管理中，规划设计阶段的成本控制管理是控制工程造价、提高投资效益极其重要的环节。本文探讨了房地产设计阶段成本控制的措施。 关键词：房地产；设计阶段；成本控制；措施 中图分类号：S611 文献标识码：A 文章编号： 面对房地产市场激烈的竞争，只有降低或保证成
2、本的目标控制才能使企业处于市场竞争优势。设计阶段的成本控制是建安工程费控制的关键，优秀的设计是项目获利最基本的保障。设计采取何种结构形式、布局，选用何种材料等与项目成本有着直接的关系。精明的开发商经常会按建筑、结构、机电、园林及精装等专业分别委托实力较强的设计单位进行设计，有时建筑中外立面特别委托有名气的设计单位，在做正式施工图之前还会请本单位专业技术人员，甚至请一些专家对建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审，反复论证，以求最优方案。因为科学合理的设计不仅能较好地满足用户的使用要求，能比较容易销售出2去，同时在满足建筑物本身结构、抗震等要求的基础上还能大大降低工程造价。所以设计阶段成
3、本控制提升房地产企业核心竞争力的重要手段。一、房地产项目开发设计对成本影响的因素分析 在房地产项目开发设计阶段对项目成本有影响的主要因素是建筑风格、总体布局、平面形状、层数、层高、建筑面积、建筑结构以及建筑材料等方面。科学合理的总体布局，可节约建设用地，减少项目工程量；简洁对称的平面形状可降低建筑物平面周长与建筑面积比，从而降低工程造价；层数的增加无疑会引起项目总造价的增加，但却会使得单位面积造价下降，但下降速度会减缓直至停止反至上升，在不考虑土地费的情况下，如多层建筑最为经济合理的层数应当控制在 5-6 层，当结构层数超过 7 层，增加的电梯、结构为了抗风抗震而作出的改变、增加的地面辅助设施
4、等等，所有这些都冲抵单位面积造价下降的趋势；在建筑面积不变的情况下，建筑层高的增加，意味着工程量的增加，而这会引起单位建筑面积造价的增加；增加建筑面积，相应的建筑物外墙围护结构的长度也要增加，但面积是平方级增加，这样，维护结构长度与面积比率降低了，从而降低了单位造价；建筑结构由基础、柱、墙体、梁、楼板、屋面板等部分组成的起骨架支撑作用的体系，结构设计是否合理会影响到材料的选用以及使用材料的数量，而这些恰恰是项目成本控制中必须要考虑的因素；而建筑材料费占总成本的 60%-70%左右，因此，材料选用是否经济合理，对成本控制起着十分关键的作用。所有的这些因素都是设计阶段要加以控制的因素。 3二、设计
5、阶段成本控制措施 1、切实落实设计监理制度。目前，我国工程建设监理主要停留在施工阶段，而设计阶段的监理进展比较缓慢。国内外的监理实践证明，监理如在设计阶段就介入，对整个项目投资效益的影响极其重大，实行设计监理，可以避免设计过程中可能出现的缺陷和失误，提高工程设计质量，有效控制工程造价。因此，开发企业应通过招标形式选择一家资质水平高、信誉好、责任心强的设计监理单位，加强对设计工作的外部监控，保证设计的高质量，控制好工程造价成本。 2、 深入市场调查。设计人员要深入市场，初步确定各种建筑材料的品种、材质、规格和价格。然后通过市场比较和了解，按照房地产企业的相关制度，和相关项目人员一起合作选择入围材
6、料品牌和价格，保证每种设备材料都物美价廉，另外，设计人员还要深入了解各种材料的性能、材质和指标等特性，了解各种材料应用实例状况，使选用的材料达到最佳的性价比，达到成本控制的目的。 3、优化设计方案 在规划设计阶段，开发商可以采用设计招标办法，在项目成本和设计方案相结合的条件下，选择优秀的方案设计和建筑设计单位，使项目不仅建筑造型美观，而且造价合理。对于优秀方案的比较，可以采用成本效益分析方法，在满足工程结构及使用功能的前提下，依据开发商可行性研究报告的经济指标（要充分用足当地规划部门制定的土地使用性质、容积率、总建筑面积、建筑高度、退界、日照间距、户型比例等参数）选择设计方案，结合开发商对项目
7、的开发理念，最后修改并确4定设计方案。在单体详细设计阶段，结合目前房地产市场在一定时期内的实际需要，向设计单位提倡在技术经济分析中大力开展价值工程方法的应用， 通过功能细化，把多余的功能去掉，对造价高的功能实施重点控制，从而最终降低工程造价，加强设计出图前的审核管理工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前，设计阶段的缺漏或不完善不可避免会存在，如在设计出图前加以克服，花费的代价可能最小，效果最好。 4、推行限额设计 限额设计是按照批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证满足业主方所要求的使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设
8、计，严格控制不合理变更，保证不突破总投资额。由此可以看出限额设计有两层含义：从经济上讲， 在不降低使用效能的前提下推行限额设计，将工程造价严格控制在对建设项目的投资限额内，这就要求变设计过程中的以量定价为以价定量，对限额设计进行层层分解，纵向到底，横向到边。从纵向限额设计来说，在编底制可行性研究报告阶段，根据总体造价控制目标层层分解，将责任进一步落实到项目法人的各职能部门，各职能部门各专业直接和设计院各对口专业对接， 在保证使用功能的前提下，根据限定的额度进行方案设计和筛选，并且严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更。经批准的可行性研究报告和投资估算就是限额设计最根本的基础，它是设计方案选择
9、和进行初步设计的造价控制目标，经批准的初步设计总概算要实事求是， 要按照控制目标客观的反应设计的思想和意图，既要防止超出控制目标，又要防止人为压价，出现“钓5鱼”工程，在此基础上进一步完成施工图检验。从横向设计来说，就是要将上一阶段设计审定的投资额和工程量，按照各个专业进行分配，先分解到项目各专业，然后再分解到各单位工程和分部工程，再根据工程设计的实际情况进行细分。在设计的过程中，设计人员可以通过对设计规范等理论的深入分析及灵活应用来确保各项限额指标的有效落实。以占整个建筑成本比例 1/4 的钢筋工程为例，其含钢量指标的控制是六个指标中最关键的一项。 5、严格控制设计变更 在完成施工图审查后的
10、现场配合中, 虽然施工中出现的突发情况很多, 但是要严格控制设计变更, 建立严格的设计变更审批审核制度,以保证投资限额不轻易突破。建立奖惩考核激励机制, 在设计合同上增加设计变更及修改的费用额度限制条款, 如因设计失误引起的设计变更费超出施工合同价的某一比例(如 3%, 应根据项目具体情况事先设定)时, 则扣罚一定比例的设计费(设计质保金)。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面综合控制的一种举措。同时, 设计人员派驻施工现场的制度, 视现场情况不断进行设计优化, 施工单位施工工艺的不断优化, 都会压缩节省工程成本。 总之，成本控制贯穿于工程建设的全过程。在房地产开
11、发项目设计阶段“软”环节,弹性空间较大不易控制和把握,相应的如果开发商能够做出正确的选择,那么对于项目的成本节约来说是最可能的也是最大的。但施工阶段和竣工结算阶段“硬”环节也需要严格把关。一个优秀的工程设计是有效控制工程造价的前提和关键，只要我们本着精益6求精的态度,科学的方法,一定可以把工程造价的成本控制在较低的水平上,提高设计阶段的质量, 达到较好的成本控制果。 参考文献： 1 邹伟. 房地产开发项目成本控制的关键阶段J. 施工技术. 2006(12) 2 刘永安. 浅谈建设项目设计阶段暖通专业的成本控制J. 黑龙江科技信息. 2008(36) 3 孔祥坤. EPC 工程总承包设计阶段成本控制研究J. 基建管理优化. 2010(01) 4 沈建忠. 房地产项目设计阶段的成本控制J. 技术与市场. 2009(07) 5 谢兆平. 工程项目设计阶段的投资控制与管理J. 产业与科技论坛. 2008(03) 6 茹晓丽. 论设计阶段的造价管理J. 科技情报开发与经济. 2009(04) 7 黄培成. 论建设项目设计阶段造价的管理J. 建筑经济. 2009(S1)
