1、1沈阳市公共租赁住房融资问题分析摘 要：从沈阳市公共租赁住房发展的现状入手，对沈阳市当前公共租赁住房融资状况和存在问题进行阐述，同时对融资手段进行分析，在此基础上提出建立新的融资方式的重要性，最后对目前沈阳市公共租赁住房发展实践中融资模式提出一些建议。 关键词：公共租赁住房；融资模式；融资 中图分类号：F83 文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2013）24-0103-02 1 引言 当前住房问题已成为当今城市社会中最热门的民生话题，特别是低收入阶层和弱势群体已成为全社会关注的重点。中国目前的现行住房保障体系，主要包括廉租房和经济适用房。但是在中国有很多低收入的人因为很多条件不符合
2、申请标准而成为中间层的“特殊群体” ，为了解决中间的这个群体的住房需求，公共租赁住房开始慢慢发展起来。而因为公共租赁住房本身的福利性，属于准公共产品范畴，其主要依靠于政府财政的资金投入，面对资金需求巨大的公共租赁住房项目，各地方财政都存在巨大的资金缺口。如何适应当前阶段的城市发展要求，并结合公共租赁住房自身特点，积极探索公共租赁住房融资模式，成为公共租赁住房健康快速发展需要解决的关键问题。 22 沈阳市公共租赁住房整体发展状况 2011 年，沈阳市正式推出公共租赁住房政策，并进一步扩大住房保障范围，解决困难家庭的住房问题。沈阳市公共租赁住房重点支持两种类型的“夹心层”群体，一个是没有能力购买商
3、品房，也不具备购买经济适用房的条件；二是既与廉租房条件不符合，又买不起经适房的住房困难家庭。其中包括符合条件的新工人与农民工住房的问题，并重点保障刚毕业大学生和长期的在沈工作的农民工。 沈阳市人民政府在2012 年保障性住房建设计划中要求，2012 年沈阳市通过新建、收购、长期租赁社会房源等方式落实 30000 套，其中，3 个新建项目，共 10000 套；收购 3300 套；企业自建、收购、长期租赁社会房源等方式落实 16700 套。 3 沈阳市公共租赁住房融资状况及存在问题 沈阳市自开始实施公共租赁住房建设以来，已经取得了一定成果。但是公共租赁住房建设对资金的需求量很大，仅仅依靠政府保证资
4、金拨款，使得后续的发展受到了很大的阻碍。建设资金的缺口日益加大，银行信贷困难和融资渠道单一导致的滞后性等。公租房建设当前已经成为我市保障性安居工程的重要项目之一，庞大的建设规模，巨大的资金缺口，正考验着我市的执政能力。然而公共租赁房作为完善我国保障体系的重要举措，公共租赁住房建设的投融资问题日益凸显。 基于目前沈阳公共租赁住房主要依靠政府资金的状况，必然导致资金缺口越来越大，不仅增加了财政压力，也妨碍了公共租赁住房建设。沈阳市公共租赁住房融资主要存在的问题如下： 33.1 银行信贷困难 商业银行信用的主要形式为金融市场融资，需要一个持续经营的、稳定的市场和利润空间。而公共租赁房建设需要投入的资
5、金大，运行周期长，在现阶段需要大量的建设和发展，其经济效益不明显，导致市场融资非常困难。 3.2 融资渠道单一，结构不合理 沈阳市公共租赁住房融资模式单一，导致其建设滞后、融资平台受限、成本过高。沈阳市保障性住房投资主要来源政府支出与房地产商的投资，因为国家限制政策的实施，使得经济适用房的利润较低，导致房地产开发商不愿投资于经济适用房的建设。同时，国家颁布的经适房管理办法中规定“房地产开发企业实施的经济适用房项目利润不超过 3%的规定；对市人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价出售，不得有利润。 ”这使得经济适用住房的建设已在短期内对政府绩效起到负面影响，不仅占用土地和政府资金，同时降
6、低房地产税收收入，更重要的是作为当地政府的主要财政收入，土地转让成本大大降低，从而致使经济适用房的资金获取困难。 3.3 法律体系和金融体系方面配套的政策不够 根据国际惯例，基础设施建设资金融资要有相当完善的法律体系和金融市场作保投融资建设与管理的全过程。BOT，TOT，PPP 等是国际上一种成熟的融资运作模式。作为一种合同式的投资和融资的方式，需有一套透明的、规范的法律条文作为依据。在发达的市场经济国家，在整个基础设施项目中法律不够健全，公共租赁住房投融资模式是很难实现的。43.4 专业化水平的咨询机构和人员不足 采用 BOT 等投资和融资模式建设项目，在沈阳市仍处于试验探索阶段，特别是对沈
7、阳市公共租赁住房项目。投资者在沈阳市政府部门的风险转移时所期望的投资回报率与沈阳市政府保本微利政策之间存在差距，对于谈判这是非常困难的。真正的原因在于缺乏专业咨询机构为双方提供相关服务。咨询机构在项目的各投资方之间起到协调的作用，他们必须熟悉外部金融、法律、政治、经济环境和政策环境，准确把握项目的经济实力，投资者追求的目标，所有必须达到的项目指标，项目要求的复杂的法律程序和合同文本，项目融资风险的准确测量，并惊醒风险控制与管理。但由于这类专业的咨询机构和人员在沈阳市很少，也成为制约实行项目 BOT 融资发展的重要原因。 4 沈阳市公共租赁住房融资的建议 从一些比较成功推行公共租赁住房的经验看，
8、在公租房建设和管理过程中，政府都以各种方式提供了相当分量的资金支持，同时，采取多种途径取得社会资金的注入，以维持公租房的持续建设和运作管理。这对沈阳市推行公共租赁房制度具有颇为重要的启示作用。 结合我国的实际，沈阳市公共租赁住房的建设和维护，在资金来源问题上，应坚持以政府投入为主，同时在可能的范围内，适当引入社会资金和市场运作机制，多渠道满足资金需求。 在实践中，沈阳市可从如下几方面考虑拓宽社会资金来源： 第一，学习香港管理和运营公租房的经验，重视公租房附属商业设5施（店铺、停车场等）的规划和经营，取得稳定的租金补偿，增强公租房自身的造血机制。还可以将一定比例的公租房出售，以缓解建设期的资金压
9、力。 第二，从住房公积金账户中提取适当比例转化成住房保险基金。住房公积金增值收益作为公共租赁住房资金的主要来源是不容置疑的。更多的住房公积金存款规模的扩大和多样化的投资获得了更多的增值收益，为增加公共住房租赁住房补贴资金提供了可能性。然而，提高住房公积金覆盖率和上缴率需要时间过程，不可能一缴而就。此外，投资收益的不确定性是不能保障对公共租赁住房的住房补贴资金相对稳定的现金流供给。因此，建议从适当的住房公积金账户中直接提取适当比例转化成住房保险基金。 第三，面向社会发行中长期公租房债券。公共住房的租金收入具有很强的稳定性，这是与资产证券化的特点相符合，即发行证券到期后再支付给投资者券款便可，为沈
10、阳市公共租赁住房收益回收提供了便利。房地产证券化作为一种创新的融资工具，具有不易丢失、风险低，安全性好的特点，再加上房地产本身所固有的保值增值的稳定性，因此可以使投资者获得稳定的收益。 第四，建立公共租赁住房资金循环系统。由沈阳市公共租赁住房复杂、庞大的资金循环系统可以看出，公共租赁住房保障已不再是政府单独行动，而是在政府的领导下，全社会的资本有机的结合与互动。沈阳市公共租赁住房作为社会保障性消费品和投资品的双重属性被充分体现和运用。这种融资机制的优越性，一方面使各方有一定的经济效益，特别是租户的利益最大；另一方面，可以引发公共租赁住房政策的更多关6注。 第五，选择合适的项目融资模式开展公共租
11、赁住房建设工作。为了避免单一的项目融资模式，加大金融产品的创新，可采取多种方式开展公共租赁住房项目的融资。REITs、PPP、BOT 等融资模式的引入有利于保障性住房项目融资模式的发展和创新。 第六，仿效体彩和福彩的做法，沈阳市可以通过博彩方式吸收社会闲散资金，这需要中央政府的批准和支持。 5 结束语 公共租赁住房融资模式必须具有良好的稳定性和可持续发展性，以满足沈阳市公共租赁住房长期资本基金的有效供给及稳步发展的资金需求。以 REITs、PPP、福利彩票的沉淀资金为公共住房融资在国内的具体运用方面还刚刚处于起步阶段，相关的法律政策尚处在探索阶段，我们应该在国外成功经验的基础上结合自身的发展状
12、况和沈阳市公共租赁住房自身特点，将各种融资模式引入公共租赁住房建设中来，不仅有利于沈阳市公共租赁住房融资模式的创新与发展，还可以提高社会资本运作效率和融资能力，也能在一定程度上促进金融体系的发展和完善。 参考文献 1沈艳丽.沈阳市节能减排项目投融资研究J.企业导刊，2013， （1）. 2杨绍萍.运用 REITs 模式发展我国公共租赁住房的路径研究J.中国金融，2010， （2）. 3施芳菊.公共租赁住房投融资制度创新的探索与思考J.上海房7地产，2010， （3）. 4陈耿.公共租赁住房融资多元化：经验与启示J.建筑经济，2011， （1）. 5吴文生.PPP 融资模式在我国廉租房建设中的应用J.建筑经济，2009， （10）.
