1、内乡夕阳红老年公寓 建设项目 PPP 实施 方案 1 内乡 夕阳红老年公寓 建设 PPP项目 实施方案 二 O 一 六 年 十二 月 内乡夕阳红老年公寓 建设项目 PPP 实施 方案 2 目 录 第一章：项目概况 . 6 一、项目基本情况 . 6 （一）、项目名称 . 6 （二）、项目性质 . 6 （三）、项目位置 . 6 （四）、项目发起单位 . 6 （五）、项目实施机构 . 6 （六）、项目协调机制 . 6 （七）、项目运作方式 . 7 （八）、项目回报机制 . 7 本项目回报机制为使用者付费。 . 7 （九）、 合作期限 . 7 （十）、项目 PPP 运作的必要性与可行性 . 7 （十一
2、）、项目提供的公共产品和服务内容 . 9 二、经济技术指标 . 9 （一）项目 建设规模及内容 . 9 （二）、投资规模与资金来源 . 10 三、项目公司 . 11 四、项目进展情况 . 11 第二章：项目必要性和 PPP 模式可行性 . 12 一、项目建设的必要性 . 12 二、项目采用 PPP 模式的可行性 . 15 （一）、申报条件满足情况分析 . 15 (二 )、物有所值定性分析 . 16 （三）全寿命周期合作 . 17 （四）可行性分析结论 . 18 第三章 风险分配基本框架 . 18 一、风险分担原则 . 18 内乡夕阳红老年公寓 建设项目 PPP 实施 方案 3 （一）公平原则
3、. 18 （二）归责原则 . 18 （三）风险收益对等原则 . 19 （四）有效控制原则 . 19 （五）风险成本最低原则 . 19 （六）风险上限原则 . 20 （七）直接损失承担原则 . 20 （八）风险分担的动态原则 . 20 （九）风险偏好原则 . 20 二、风险归类 . 21 （一）公共部门承担的风险。 . 21 （二）社会资本承担的风险。 . 21 （三）根据谈判结果承担的风险。 . 21 三、项目 主要风险识别 . 21 四、风险评估 . 22 五、风险应对 . 23 第四章 项目运作方式和合作期限 . 23 一、项目运作方式 . 23 二、合作期限 . 24 第五章 项目交易结
4、构设计 . 24 一、项目投融资结构 . 24 （一）资金来源、性质及用途 . 24 （二）项目资产的形成和移交 . 25 二、项目回报 . 25 三、投资收益分配机制 . 25 第六章 财务测算 . 26 （一）相关参数 . 26 （二）成本计算 . 26 （三）财务收入利润情况 . 26 1、收入情况 . 26 （四）财务分析 . 27 第七章 合同体系 . 27 内乡夕阳红老年公寓 建设项目 PPP 实施 方案 4 一、法律主体 . 27 （ 一）内乡县人民政府 . 27 （二）内乡县民政局 . 28 （三）社会资本方 . 28 二、 PPP 项目合同体系 . 28 （一） PPP 项目
5、合同 . 29 （二）、股东协议（合资合营协议） . 29 （三）、履约合同 . 29 （四）、融资合同 . 30 （五）、保险合同 . 30 三、 PPP 项目合同框架 . 30 1、 PPP项目合同主要条款 . 30 2、特许经营协议主要条款 . 31 3、项目边界条件 . 32 4、股东协议主要条 款 . 33 第八章 监管架构 . 33 一、监管原则 . 34 （一）坚持以立法为先导， . 34 （二）限制与激励相结合原则 . 34 （三）公开透明、可问责原则 . 34 （四）独立专业原则 . 35 （五）提高监管效率原则 . 35 （六）多层次监管原则 . 35 二、授权关系 . 3
6、5 三、监管方式 . 35 （一）履约管理 . 35 （二）行政监管 . 36 （三）公众监督 . 36 第九章 采购方式 . 37 一、项目采购方式及其适用性 . 37 二、本项目特点及采购方式 . 38 三、社会资本资格条件 . 40 内乡夕阳红老年公寓 建设项目 PPP 实施 方案 5 1、基本条件 . 40 2、资质条件 . 40 3、项 目经验 . 40 4、是否接受联合体 . 40 四、项目实施计划 . 40 内乡夕阳红老年公寓 建设项目 PPP 实施 方案 6 第一章：项目概况 一、项目基本情况 （一） 、项目名称 内乡 夕阳红老年公寓 建设项目 。 （二） 、 项目性质 新建
7、项目 （三） 、项目位 置 内乡夕阳红老年公寓 位于 内乡 县 人民医院旁边，配套的 宝天曼七星潭老年天然氧吧度假休闲区 位于国家 AAAA 宝天曼 生态旅游区内。 （四） 、项目发起单位 内乡 县人民政府 （五） 、项目实施机构 内乡 县人民政府授权批准 内乡 县 民政 局作为本项目的实施 机构。 项目实施机构主要负责本项目的具体实施，具体包括初步实施方案、协助开展物有所值评价及财政承受能力论证、项目实施方案编制和报批、项目合同的编制、社会资本方选择及制定社会资本方准入条件和标准、谈判与合同签署、项目执行和项目移交等工作。 （六） 、项目协调机制 本项 目由 内乡 县人民政府发起，授权 内乡
8、 县 民政局 作为项目内乡夕阳红老年公寓 建设项目 PPP 实施 方案 7 实施机构，并逐步组织县财政局、发展改革委、建设局、国土局、规划局、环保局、审计局等各相关部门协调推进项目正常开展。 （七） 、项目运作方式 本项目属于投资规模较大、需求长期稳定的准经营 性项目 ，适宜采用政府和社会资本合作模式（ PPP）实施本项目。鉴于 本项目属于养老公益 类项目， 政府投入较小， 政府部门节省了大量财力、物力和人力，因此本 项目 适于采用 BOO（建设 -拥有 -运营）模式， 该模式由BOT模式 演变而来，二者的区别主要 是 BOO 方式 下社会资本 或 项目公司拥有项目所有权，但 必须 在合同中
9、注明保证 公益性的约束条款 ， 不涉及项目期满移交。 （八） 、 项目回报机制 本项目回报机制为 使用者付费 。 （九） 、 合作期限 参照 PPP项目合作期限一般为 10-30年，根据本项目 投资回收期的 实际情况，确定本项目合作期为 18年。 （十） 、项目 PPP运作的必要性与可行性 1、 适宜采用 PPP模式 本项目在运营期间以床位租金、 医疗康复作为 项目的 主要 收入来源，无需财政对项目进行 补贴。 本项目属于投资规模较大、需求长期稳定的基础设施，适宜采用政府和社会资本合作模式（ PPP）实施。 2、 增加公共供给 若采用政府传 统采购模式，资本金需要政府全部投入，若采用 政内乡夕
10、阳红老年公寓 建设项目 PPP 实施 方案 8 府和社会资本合作模式 ，政府仅需少量资金，相比传统模式节省的资金，可用于其他基础设施项目建设，增加公共供给，提高 财政杠杆作用 。本项目通过采用 政府和社会资本合作模式 （ PPP），可拓展项目建设的融资渠道，形成多元化、可持续的 资金投入机制，有利于整合社会资源，盘活社会存量资本，激发民间投资活力， 提升城市 品质，提升经济增长动力，促进经济结构调整和转型升级。 3、 优化风险分配 本项目不但要耗费大量的资金、物资和人力等宝贵资源，且一旦建成难以更改。因此，需要分析识别本项目在建设 和运营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规
11、避风险对策，降低风险损失，优化风险分配，降低政府风险承担责任。 本项目主要存在 9个方面的风险，按照风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则，综合考虑政府风险管理能力、项目回报机制和市场风险管理能力等要素，在政府和社会资本间合理分配项目风险。项目组织、施工技术、工程、 投资估算、资金、市场 和财务等风险由社会资本承担，政策等风险由政府承担，不可抗力等风险由政府和社会资本合理共担。政府仅承担法律、政策风险和一部分不可抗力风险，大大降低了政府的风险承担成 本。 4、 提高效率 规范的政府和社会资本合作模式能够将政府的发展规划、市场监管、公共服务职能，与社会资本的管理效率、技术创新动力有机结合，减
12、少政府对微观事务的过度参与，提高公共服务的效率与质量。 内乡夕阳红老年公寓 建设项目 PPP 实施 方案 9 对政府而言，可以减轻政府债务负担，有效促进政府职能转变，较少对微观事务的干预，腾出更多的精力放到规划和监管上； 对企业而言，可以降低参与公共领域项目的门槛，拓宽私人部门的发展空间，进一步激发非公有制经济的活力； 对社会而言，通过“让专业的人做专业的事”，高低效益相配置，产生宏观效益，提高公共产品供给效率。 （十一） 、 项目提供的公共产品和服务内容 1、占地 260 亩，建筑面积 25000平方米，容纳 6000老人医养结合的老年公寓 及配套设施。 2、年接待 60 万人次的 宝天曼七
13、星潭老年天然氧吧度假休闲区 3、特色养殖业、种植园各一处。 二、经济技术指标 （一）项目建设规模及内容 1、 内乡 夕阳红老年公寓 和内乡县人民医院一路之隔 ： 规划占地260 亩 ，投资 8 亿元 ，满足 6000 名老 人 医养 结合 的建设规模： （ 1）养老 公寓及配套 ； （ 2）医 疗 康复中心；（ 3）影剧院；（ 4）图书馆；（ 5）商场、市场；（ 6）老年大学；（ 7） 广场、公园、体育场 。 2、 宝天曼七星潭老年天然氧吧度假休闲 区 位于 中国 28 个 世界生物圈保护区 之一 的国家 AAAA 宝天曼生态旅游区内 ，作为 内乡夕阳红老年公寓的“后花园” ， 面积 12平方
14、公里， 投资 3亿元。 1、 老年休闲养生服务中心， 2、娃娃鱼、红鳟鱼 、林蛙 等特色 养殖 ， 3、人文景观索道及道路。 4、水坝 、水上乐园， 5、金钗种植 园 内乡夕阳红老年公寓 建设项目 PPP 实施 方案 10 附： 项目建设规模一览表 序号 建筑物名称 占地面积（亩） 建筑面积（） 一 老年公寓 260 250000 1 老年公寓及配套 100 200000 2 综合商业楼 60 50000 3 景观、绿化 100 二 宝天曼七星潭 老年天然氧吧度假休闲区 18000 1 老年休闲养生服务中心 60 50000 2 养殖区 3 水上乐园 4 金钗种植区 5 人文景观索道及道路 （二）、 投资规模与资金来源 经估算，本项目总投资为 12 亿元，其中社会资本出资资金 2.6亿元，政府 资本 出资 0.40亿元 ， 申请财政扶持资金及贷款 9亿元 。 附： 内乡 夕阳红老年公寓 项目投资一览表 序号 项目名称 投资估算（ 万 元） 一 夕阳红老年公寓 80000 1 老年公寓 46000
