1、1试论如何加强房产测量和质量检查工作摘 要：作为一种具有法律效力的法定测量，房产测量的测绘数据要经过相关房产管理部门核查审批后，才能够用于房屋的房产登记工作，此时才具有一定的法律效力。现下的房地产销售，主要是依据建筑面积作为销售的依据与计价的标准，房产测量的房屋面积以及结果直接与销售商以及购买群体的经济利益密切相关，所以，房产测量的数据是否科学合理与产权登记的质量以及各个主体的利益息息相关。在房产测量进程中，质量检查是关键的工作环节，质量检查工作是否到位，与房产测量的结果与质量相关联。论文主要对房产测量的工作过程做简要的介绍，同时对工作的相关内容与注意要点做了比较相近的分析与说明，并相应提出提
2、高测量质量的对策与办法，以期给房屋测量工作以借鉴与指导。 关键词：房产测量；质量检查 Abstract: The statutory measurement as a legally binding, surveying and mapping data measurement properties related to the property management department after verification, can be used for housing property registration, this time only then has certain lega
3、l effect. The current real estate sales, mainly on the basis of the construction area as a basis of sale and valuation standards, the housing area and real measurement 2results directly purchase groups and vendors and economic interests are closely related, so, whether the real measurement data is s
4、cientific and reasonable and the property right registration quality as well as the interests of all parties are closely related. In real measurement process, quality inspection work is key link, whether the quality inspection work in place, with the real measurement results associated with quality.
5、 The main work of measurement properties will be briefly introduced, at the same time, content related to work and points for attention are analyzed and compared with similar, and puts forward the corresponding countermeasures and measures to improve the measurement quality, with a view to the housi
6、ng survey work in the reference and guidance. Keywords: real estate survey; quality inspection 中图分类号： 1.房产测量的意义 2000 年 2 月 ，国家质量技术监督局发布了 房产测量规范（17986-2000） （以下简称规范 ） 。在规范中，提出了质量检查的基本要求，规定了检查验收的项目及内容。 首先，房产测量能够为产权人提供一定的法律保障与维护。房产测量的结果与数据一经相关审核批准部门确认并下发证书后便具备了一定3的法律效力，在处理产权纠纷方面，房产测量能够提供重要的证据。房产测量的数据与购
7、房群体的经济利益密切相关，其房产测量的整个期间、测量结果以及准确度都要有严格的标准和科学性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。其次，城市要进行规划与建设，也要以房产测量的数据为重要依据。房产测量按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关屋及其用地的有关信息和资料，分析与研究房屋的现状以及产权归属，了解城市房屋的分布与土地占用情况以及面积等，便于房产产权管理部门进行管理与控制，为房产管理工作提供数据依据。同时房屋所有权以及土地使用权相关证书的发放也要以上述数据为依据，同时房地产的档案也是在此基础上建
8、立。综上所述，无论是城市土地的利用与开发，还是城市的规划与建设都离不开房产测量的数据与成果。再者，要检测建筑的房屋是否在面积上达到预定的数目，也要通过房屋测量去验证与核查，这是防止房屋买卖面积缩水的重要依据。现在，房价不断增高，很多开发商为了取得更大的经济利益，甚至在房屋建筑的面积上打主意以欺骗购买者，进行房产测量能够防止上述现象的发生，保证买卖双方的利益，使房地产市场健康的发展。 2.房产测量的基本工作流程 （1）接受与审核房产测量的要求申请，并相应对申请的材料做必要的审核与检查。 （2）做好房产测量的准备事宜。对申请材料阅读并了解，了解具体4位置以及基本状况，对测量进行方案的制定与确定，对
9、必备的设备进行专业的检查。进而，与申请方确定测量具体时间，并要求其做好相应的准备事宜。 （3）外业测量。利用 GPS、电子全站仪、手持激光测距仪等测量设备完成房产分丘图和房产分户图的数据采集。 （4）进行内业数据整理，绘制房产分丘图和房产分户图，完成有关的面积计算。 （5）进行质量检查，开展各种测量资料的整理工作并建立档案。 （6）出具房产测量报告，供申请方办理房屋所有权证使用。 3.房产测量的工作内容 在实际工作中，房产测量主要包括以下三项工作内容： 3.1 房产分丘图测量与制图 房产分丘图测量首先利用电子全站仪布设导线或采用 GPSRTK 技术，在测区内布设图根控制点，测定图根控制点的坐标
10、；然后利用电子全站仪测设界址点房角点及碎部点坐标，并绘制测量草图。 内业采用 专业的 CASS 等测绘工具与软件，从电子全站仪中读出各点位坐标，展点后，绘制出房产分丘图，并在图上注记各种房屋权属信息。 3.2 房产调查及房产分户图测量与制图 在通常状况下，房产调查一般与分户图同时进行与跟进。所谓的房产调查，主要是对房产的所有人、产别以及结构、所在的位置以及使用、建筑时间等进行多方面的、详尽的调查与了解。而分户图的测量要运用专业的工具，比如手持激光测距仪，对所以的房屋进行每间每户的实际5测量与调查，并继而形成比较简单的测量图纸并记录相关的测量数据。内业根据测量草图和测量数据绘制出房产分户图。 3
11、.3 房屋建筑面积的计算及公用面积的分摊 如果是私人住房或者是工程使用的房屋，在通常状况下，就只是计算房屋的总共的建筑面积即可，而如果房屋是开发商的商品房，就要进行必要的公用面积的分摊计算，对各种公用面积的土地进行相应的分摊计算，供各购房户办理分户房屋所有权证时使 用。 4.房产测量质量检查的重点及方法 房产测绘成果实行二级检查一级验收制度。 无论是一级验收还是二级检查，都应对各项工作质量检查的重点进行详细检查，以保证房产测量成果的质量。 4.1 房产分丘图测量 房产分丘图作为房产管理用图，主要表示房地产要素和房地产编号，包括产别、结构、层数、建筑年代、建筑面积、丘号、房屋门牌号等。对于房产分
12、丘图测量，首先应通过外业检查各图根控制点的相对关系是否准确，检查房屋等地物间的相对关系是否准确，检查各种房地产要素是否有漏测漏绘，符号表示是否正确。继而由内业对房产的编号进行检查与核准，同时检查丘号幢号的编排是否不重复，不能出现与原有重复的现象，同时，对于各种标准标记也要检查位置的正确性。随之将新的测绘房产分丘图与原有进行详细的比对，确定是否有房屋拆迁未被标出，防止房产登记出现混乱状况；最后一项工作，是核查房屋是否在土地权6边界的范围之内，以此来确定房屋产权与土地使用权保持科学的一致性。4.2 房产调查和房产分户图测量 对于房产调查，主要检查房产调查表房屋座落、产权人、产别、层数、所在层次、建
13、筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况信息是否漏填，与现场状况是否一致。对于房产分户图测量，首先应对房屋测量草图进行检查，检查各原始测量数据是否正确、有无漏测、涂改；检查房屋外廓总长与室内分段测量（含墙厚）之和的较差是否超限。其次进行外业检查，察看房屋外部形状是否正确，面积计算的范围是否正确，阳台走廊是否封闭，房屋开门处是否漏绘。最后对部分房屋边长进行抽样测量，抽样比例不少于 10%。 4.3 房产分户图的绘制、房屋建筑面积计算和公用面积分摊 房产分户图作为房屋所有权证的附图，主要表示房屋权界线和楼梯、走廊等部位以及门牌号、所在层、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。
14、 现在，大部分的房产测绘部门都配备比较县级的测绘工具以及软件，这些工具与软件比较专业且具有很强的针对性，能够对房屋分户图进行绘制并计算房屋的面积，同时能够对分摊面积进行自动的分摊与测算。所以，首先要检查绘制完成的房产分户图，确定其边长与实际测量的边长保持一致，检测户室、楼梯、走廊、设备房是否绘制齐全完整，户与户之间、户与公用部位之间的产权分界是否明确且正确。 其次，对功能区域进行检查，检查设置是否合理，墙体的厚度是否符合标准。再次检查户室所属功能区的定义是否正确，楼梯、走廊、设备房等公用部位的7分摊定义是否符合规范的规定。最后，检查房屋的门牌号、结构、层数、指北针等属性是否正确。 5.结束语
15、要不断加强与完善房地产产权产籍的管理工作，各个地区的房产管理部门已经在努力建立比较完善的房产地理信息系统，但是，要进行系统信息的建立，首先要有准确科学的房产测量数据与成果，这就对房产测量部门的工作有了新的要求，房产测量部门要始终注重测量的效率与质量，并制定相应的测量程序与质量规定，继而按照相关要求进行测绘工作并保证测绘的质量。并且，要不断提高相关测量人员的整体素质以及专业的技术水平。这要做到上述诸多方面，才能够真正保证房产测量的效率与质量，从而为房产管理部门、开发商和广大购房户提供可靠的依据与数据成果。 参考文献 李旭阳. 浅议房产测量与质量检查J.华章.2011(06) 余金富，雷鹏. 浅谈房产测量检查的关键细节J.测控技术装备.2012(12) 张莹斐. 浅析房产测绘质量控制措施J.华章.2011(07) 张勇，袁中才. 房产测量及其质量检查J.中华建设.2008（10）
