1、1试论重庆居住增长区职住平衡规划策略摘要：随着全国大城市空间快速增长，外迁的城市居住用地和工业用地不同步，造成城市就业-居住空间日益出现失衡状态。面对重庆新一轮的城市大型居住用地增长，在新区规划中考虑职住平衡非常重要。本次研究定性的归纳出重庆主城区职住空间失衡的问题，结合重庆自身“多中心、多组团”的分布特点，提出就近居住、就近工作、就近生活的目标，并针对居住增长区从开发容量、人口结构、公服设施、开发时序四方面提出的规划策略。 关键词：职住平衡；目标导向；规划策略；重庆， Abstract: With the rapid growth of city space, land and indust
2、rial land area of city living is not synchronous, resulting in city employment - living space is a state of imbalance. Face a new round of the city of Chongqing large residential land growth in the district plan, consider jobs-housing balance is very important. This qualitative study concluded Chong
3、qing City jobs-housing space balance problems, combined with the distribution characteristics of Chongqings “multiple centers, multiple groups“, put forward the nearest residence, population structure, public service facilities, the development of timing proposed. 2Keywords: jobs-housing balance; go
4、al orientation; strategic planning; Chongqing, 中图分类号：TU984 文献标识码：A 我国正处于城市快速发展期，城市人口急剧向城郊拓展，而工业用地和居住用地的不同步性造成城市早晚通勤高峰、人们生活品质下降，职住空间失衡现象越来越严重。2009 年开始，重庆大规模进行城市扩张建设，围绕城市二环沿线将建设 21 个大型居住用地。在此新一轮大范围的城市居住用地拓展建设中，职住平衡必须作为规划中的引导者，发挥作用。 通过借鉴和梳理相关的理论和实践经验，我们尝试着提出 （1）职住平衡在重庆城市建设过程中的作用效力是什么？ （2）可行而有效的重庆职住平衡规划
5、策略有哪些？ 1 职住平衡的作用效力 1.1 职住平衡概念 所谓职住平衡，即在特定的区域单元内，所提供的工作数量和住宅单元数量相匹配，生活和就业不需要通勤到外单元，即达到就业-居住均衡 1。随后，职住平衡的概念被引入到了城市层面，认为居住-就业平衡不单单指的是居住和就业直接数量上的匹配，而且应该包括质量上的均衡 2。即劳动者的技术水平和当地的就业机会、可供选择的住房、工作收入等相配时，才认为达到平衡状态。 1.2 国内外研究形势 3从国外职住平衡的相关研究和实践探索表明，职住平衡越来越被人们所重视。从宏观的交通和土地利用方式到微观的人们日常生活行为活动，从单一城市规划学科到社会学、地理学交融等
6、等，专家学者们在各个层面上均有探索 3-8。 相比而言，西方发达国家针对居住-就业平衡问题研究较早，水平较高，无论是从研究理论还是从实践方面都已经达到较为成熟的程度，而我国起步较晚，在学习国外研究经验的同时，多在应用于城市实际案例的研究。 事实上，我国的居民住房市场化的时间相对较短，同时我国形成的居住-就业分离的是一种主动性和被动性并存的局面，影响的因素众多。因此，国内的研究多是针对此情况引发的一系列问题的实证研究较多，而对新城发展模式中职住平衡的构建性的内容几乎是空白。因此，本文结合重庆大型居住拓展区现状特征，尝试提出有利于重庆拓展区内职住平衡的规划策略。 1.3 职住平衡对重庆的意义 首先
7、，重庆自古以来，由于自然地形的分割，就形成多中心多组团的城市格局， “就近居住，就近工作”是重庆人们历来的行为。由于社会的进步，城市交通的发达，打破了重庆组团与组团之间的隔阂，跨区域通勤量剧增。因此，保持重庆市原有的城市职住格局是本次规划的重要意义所在。 其次，重庆城市空间拓展，吸引了大量的企业、科研机构，为重庆市城市空间拓展带来了无形的推动力量，在城市拓展区内提供了大量的4就业机会。因此，面对了如此典型的产业先行的城市发展模式，要为这些产业提供居住配套，保证城市发展过程中的职住平衡，为城市带来健康有序的发展。 第三，重庆居住增长区的发展是重庆市政府宏观规划的结果，其中还包含着未来 10 个新
8、城的建设。因此，本次重庆空间的拓展，是对重庆市城市大空间格局变化的又一次飞跃。在此过程中，充分研究居住-就业之间的关系，完善城市内部生活、生产、工作之间的联系，为重庆市整体共建格局的建构有着总要作用。 2 重庆职住平衡规划的目标构建 2.1 研究对象的提出 重庆城市增长区即在城市二环沿线，依托工业发展和用地布局，合理布置人口，提升主城功能，建立的 21 个居住增长区。因此，重庆居住增长区的规划定位及功能配置等建设中体现出高度的政府引导和控制所用，具有以下特点：位于重庆市主城区发展区域；具有相对明确的规划范围；所在的功能区具有明确的功能定位；周边已经具有产业先行开发。因此，本次研究是根据重庆城市
9、增长区扩张自身的特点，在重庆增长区居住和产业整体范围内考虑职住平衡，并针对居住增长区尝试提出切实有效策略。 2.2 重庆增长区拓展职住空间分析 随着重庆规模的不断拓展，重庆城市增长区在快速城市化的同时，带来了一系列潜在的问题的发生，进而引发职住空间距离的进一步加大：52.2.1 产业和居住规划相背离 在重庆大规模城市增长中，背离的当初对本地区的规划初衷，大量的工业用地转化为居住用地。导致本地区内的就业岗位不能支持本地区内的人口数量，这样就引发了大范围的职住空间失衡，给人们的工作、生活带来了不便。 2.2.2 高端居住肆意开发 由于城市拓展区内山水资源丰富，环境优美，众多开发商借此机会打造品牌休
10、闲、高端居住的住房市场，导致众多住房背离的多数工薪阶层的需求。原本为产业配套的居住用地却变成了高端休闲用地，呈现产业内员工无房可买的情况。 2.2.3 公服设施极度匮乏 目前，城市拓展区虽然大面的开发建设，但是公共服务设施的建设却寥寥无几，尤其是医疗、教育等与人们生活息息相关的公共服务设施。导致在城市拓展区内虽然提供了就业岗位和廉价的居住地，但是却难以吸引人口入住。 2.2.4 产业与居住不同步 目前重庆各类产业园区一般在离主城区较远的城郊先行开发，但随之配套的住宅用地却跟不上。导致大量的人群往返于城郊和主城之间，造成每日的钟摆式交通。 2.3 职住平衡目标制定 由于人们的工作需要、家庭需要等
11、等社会因素，要达到完全的职住6平衡是不可能的，应根据重庆“多中心、多组团”的特点，保证居住、工作、生活等日常性活动基本上可以在增长组团内完成。 2.3.1 就近居住 重庆城市居住拓展区作为产业的配套居住用地，目的是为了平衡产业员工的居住需求。作为职住平衡的要求，居住和产业不但在量上大致相等，在结构上也要相匹配。因此，就近居住就要做到居住拓展区内各类人群有房可住。居住拓展区内的居住单元要满足产业员工的基本需求，同时要考虑到外迁人群和本地常住人群。对着产业的发展和结构升级，要及时调整居住的比例和数量，针对多层次的居住人群要满足不同类型的住房结构，从量和质上都达到居住拓展区内的需求。 2.3. 2
12、就近工作 居住拓展区内相比市区低廉的房价和优美的环境也是吸引人们居住来此的一个原因，但是如果只是吸引人们来此居住那就形成了卧城的尴尬局面。因此，在重庆居住拓展区的建立初期，应以配套周边产业为主，随着拓展区的不断壮大，产业结构升级转换，要建立自身具有核心影响力的第三产业吸引人群是城市成长的必然。在适当时机发展拓展区内第三产业，从单一配套的居住用地转变为多元化的综合用地，加强其竞争力，满足人们能就近工作的需求。 2.3.3 就近生活 随着人们生活水平的提高，人们的生活方式也开始出现多元化的趋势，人们不单单只是往返于工作和居住两地，越来越多以休闲、娱乐为目日常活动占到了人们基本生活的很大比例。因此，
13、完善的公共服务设7施和城市建设环境是给人们提供日常生活的基本保证。在居住拓展区内，合理的配置公共服务设施的级别、类型、规模等，使人们不需要长距离通勤就能享受到便利的服务设施，满足人们多养活的生活需求，是人们就近生活的根本。 3 重庆职住平衡规划策略探讨 3.1 策略一：平衡居住就业，确定开发容量 3.1.1 统筹功能定位，结合周边产业 重庆聚居区根据城市拓展区的上层功能定位，依托周边产业的性质和发展方向，按照错位发展的原则，将其分为六大类型，确定其相应的建设方式和开发前景，表 4-1： 表 3-1 重庆大型居住拓展区按照依托产业和功能定位分类 来源：根据重庆市主城区二环区域发展规划 2011-
14、2020整理 3.1.2 加强技术指导，控制开发规模 目前，重庆大型居住拓展区规划建设城市设计阶段已经基本完成，但是控制性详细规划和修建性详细规划覆盖的地块很少，因此，在接下来的工作中根据具体条件编制控规、详规，从而从不同层面控制居住区的开发，做到刚性控制和弹性引导。 在居住拓展区开发规模的预测中，图 3-4，要依据地区的环境承载力8和周边就业岗位的需求控制居住拓展区内的居住人口。不但要满足周边就业人口和住房需求总量上的平衡，同时也要满足居住人口结构和住房档次这种结构上的匹配。 4.1.3 预期未来发展，合理配置三产 合理的配置居住拓展区第三产业，是对居住拓展区未来职住平衡一种前瞻性的考虑，体
15、现出职住平衡动态性的特点。依托城市发展的进行，合理的配置第三产业，逐渐完善拓展区的综合性职能，是发挥职住平衡动态性的最好体现。为了形成城市的多层次发展目标，避免成为简单的卧城或是“通勤城” ，聚居区需要一定的第三产业发展以带动发挥其区域反辐射功能，成为重庆市向外拓展新的增长极核。 3.2 策略二：分析开发标准，丰富住房类型 3.2.1 挖掘多层次新增居住人群结构 挖掘居住拓展区周边主导产业的人群构成是做好居住拓展区规划的前提。一方面通过定性分析，找出不同产业人群的不同人口结构构架；另一方面，为了更为准确的把握人口结构对住宅需求的影响，通过定量的方法，找出周边产业人群结构的特点（如家庭带眷系数、
16、双职工比例等等） ，预测未来变动的趋势，更好地揭示人口结构对住宅需求的影响。 3.2.2 丰富住房类型，满足各类阶层 随着住房市场化的成熟，人们对于住房的需求各异，以往那种对照规范、千篇一律的规划设计手法已经不适用，应潜心研究具有不同消费能力和消费偏好的群体的消费行为，进行有针对性地规划设计，表 4-2。 9表 3-2 城市增长区主要居住人群住房需求 来源：本人整理 3.2.3 合理配置公租房，满足动态平衡 首先，要满足公租房的配置要满足比例要求，公租房居住人口占该聚居区总人口的 17%27%，共享道路、商业、文体娱乐设施，完善的配置行政管理、社区服务等设施，配套公共服务设施建筑面积约占建设总
17、面积的 10%15%，采用“大混居，小聚居”模式，形成和谐城市人居格局. 其次，按照职住平衡原则，公租房配置应结合轨道站点距离在 10-15分钟左右步行距离，同时具备高密度普通公交线路的支撑，有利于市民生活及工作方便的原则布局。 第三，在聚居区内探索多种公租房形式，建设高级公寓、普通公屋、定向租赁周转住房、职工宿舍等多层次的公共租赁住房。满足新城引入高端产业和教育、医疗等方面高级人才，以及都市工业和服务业等务工人员的居住需求。 3.3 策略三：整合上位规划，合理配置公服 3.3.1 公共服务设施和上位规划的整合 结合重庆市多中心组团式城市空间结构，依照聚居区所在城市拓展区的上位规划引导，及其对
18、 21 个聚居区不同定位方向，形成市、区、组10团、社区多层次、覆盖城乡、功能完善的公共服务中心体系。 其中以行政办公、医疗教育、文化娱乐等社会性服务职能和商务、金融、商贸、旅游服务、会议会展等生产性服务职能为主，规划在二环区域布置 10 个城市公共服务中心，包括空港新城、鱼嘴、礼嘉、蔡家、北碚、西永、陶家、钓鱼嘴、茶园、界石。在这十个居住拓展区公共服务设施配置中，要统筹考虑到其周边覆盖范围，配设城市级别的公服设施。 3.3.2 建立合理的公共服务设施配套分级 由于重庆各组团人口规模分布不均，经济发展水平也不同，所以不能用统一的标准来衡量各居住拓展区公共服务设施的配置，应该深入了解个功能组团当
19、地居民的需求层次和文化生活的需要，建立完善的配套设施工作流程，使得公服设施配置达到经营和管理的经济合理性。 3.3.3 选择高效的公共服务设施空间布局 首先，公服设施要集中布局与分散布局相结合。对于盈利性较强的重大的公益性公共服务设施规划应结合各居住片区的中心集中布置。对于非公益性生活服务配套设施应大多容纳在商住兼容用地中，根据市场需要灵活调节供应量和服务种类。其次，充分利用公服结合城市交通的布局方式。利用重庆大型居住拓展区轨道先行的建设优势，依托现有道路交通、轨道交通，打造以公共交通为导向的 TOD 模式。 3.4 策略四：把握建设时序，保证持续开发 3.4.1 政府有效调控，多元开发模式 坚持政府主导实现市场化多远的运作方式是未来居住拓展区发展的
