1、1试论业主大会诉讼地位的困境与出路摘 要 业主大会，是由物业服务区域内的全体业主组成的，就物业服务区域内的共用部分和全体业主的共同事务进行管理和决策的机关。它具有法定权威性、唯一性、成员特定性的特征。业主大会有自治规约的制定及修改权、重大事项的决策权、选举业主委员会成员并对其工作进行监督的权利。基于业主大会的现实困境，赋予业主大会“其他组织”的诉讼主体资格是解决业主大会诉讼主体资格问题的关键。 关键词 业主大会 诉讼主体资格 其他组织 作者简介：席斌，山西大学法学院 2012 级民商法学专业硕士研究生，研究方向：民法。 中图分类号：D925 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（201
2、3）08-116-02 一、业主大会诉讼地位之困境 （一）业主大会法律地位不明确 我国目前关于业主大会的立法规定主要有物权法 、 物业管理条例 、 业主大会和业主委员会指导规则以及各地方依据实际情况制定的物业管理条例等，所有的此类规范一同构成了我国业主大会的法律制度体系，但是，相关的规范对业主大会的诉讼地位均未作出具体的规定，不管在内容上还是在制度上都存在欠缺。 物权法的现实意义在于将建筑物区分所有权纳入到物权体系中2成为新型的物权种类，尽管物权法用专章对建筑物区分所有权制度做了比较细致规定，但是仍未对最重要的法律地位予以明确，其对于业主大会制度的设计因抽象性太强而在实践中缺乏可操作性。相对于
3、物权法 ， 物业管理条例有所进步，它规定了业主大会的职权及行使、业主大会的会议形式及规则、成员的组成要求等，但它也没有明确业主大会的法律性质，对业主大会的成立、登记，是否有权代表业主进行诉讼等都未作出相关规定，纵观其始末，我国的业主大会更像是一个会议制度而非业主自治的常设机构。作为物业管理条例和物权法配套实施具体规则的业主大会和业主委员会指导规则 ，虽然对业主大会的自治活动有较强的指导性，但该规则未规定业主大会的民事法律性质，是否有诉讼主体资格。地方关于业主大会的规定也紧随其后的采取回避态度，对业主大会的法律性质和诉讼主体资格都未有相关规定。 （二）与业主委员会关系模糊 业主大会和业主委员会的
4、关系类似于人民代表大会制度中的人大代表和人大常委会，也可以比作为公司的股东会和董事会豍。业主大会就犹如公司的股东会，它是意思决策机构，是非常设组织，其成立无需登记，一般仅对内不对外，主体性和职能性较弱。而业主委员会犹如董事会，它是业主大会的执行机构，由业主大会经一定程序选举产生并经房地产行政主管部门备案登记后，方可对外行使职权，其主体性和职权性较为突出。 虽然新修订的物业管理条例在文字表述上把“业主大会是业主委员会的执行机构”改为“业主委员会执行业主大会的决定事项” ，但没3有明确说明业主委员会就是业主大会的“执行机构” ，但我们隐约的感受到立法者的意思仍然是把业主委员会当成业主大会的常设性执
5、行机构。从司法实践中看，最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函明确规定，只有所诉案件涉及物业管理区域范围内全体业主的公共利益时，依法成立的业主委员会才能以自己的名义提起民事诉讼，并且仅能作为原告，而与物业管理无关的部分业主或个别业主的事宜，业主委员会无权向法院起诉，此案中，最高院还以答复的形式首次明确业主委员会符合其他组织的条件，被称为对业主委员会合法法律地位的第一案。时隔两年后，最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函又首次明确了业主委员会的被告资格，认为作为业主大会执行机构的业主委员会，根据大会授权对外进行民事活动，与当事人发生争议
6、时，法院可将业主委员会列为被告，但产生的法律后果由全体业主承担。最高人民法院以两个批复的形式对业主委员的原被告资格予以确认，虽然在适用范围上有限制，但也在很大程度上约束了业主大会权力的行使。 二、赋予业主大会诉讼地位的必要性 （一）主体资格缺失的弊端 正如笔者前述我国目前并没有就业主大会的法律地位做出任何的规定，业主大会作为建筑物区分所有权人的意思决策机构，如果不能具有诉讼主体资格就会遇到很多问题豎：首先，当业主委员会侵犯了业主的权益，比如随意更换管理人、增加管理费等，由于业主大会不具有诉讼主体资格，当业主要追究作为执行机构的业主委员会的责任时就会有很4大难度。其次，依物业管理条例第 19 条
7、，行政机关可以依法监督业主大会，有关行政部门对业主委员会的不当决定有撤销权，如果业主委员会存在不当行为，依法享有对其处罚的权力，行政机关的决定确有错误时，因作为直接相对人的业主大会诉讼主体资格的欠缺，使业主委员会便无权向行政机关起诉。 （二）明确主体资格的必要性 业主大会作为全体建筑物区分所有权人的利益代表和维护机构，明确其诉讼主体资格，让业主大会成为法律上认可的主体，享有权利、承担义务，能够理顺物业管理中的各种法律问题，也便于业主大会进行对外活动和诉讼后责任的承担豏；其次，明确业主大会的诉讼主体资格，能够强化业主大会的自治作用。业主大会不是业主委员会的治理，也不是单个业主自治的机械相加，而是
8、权利业主的自治，要实现这一理念必须取决于业主大会独立作用的发挥，而在司法实践中，却更多的依赖业主委员会，使业主大会的实际地位被架空，这与业主大会未获得法律上的地位有很大关系。 三、境外关于业主大会制度的主要立法模式之考察 （一）法人模式 该模式认为业主大会是“法人性质的团体” ，是某种特定的组织形态，其最大的特征是组织本身具有高度独立性豐。采用此种模式的主要有法国、新加坡和我国的香港地区，其中以法国为典型代表。业主大会在法国被称作“共有人协会” ，根据法国的住宅分层所有权法 ，共有人协会伴随着共有权的产生而产生，而且其规模会随着新的共有人的不断加5入而发展壮大。该模式认为只要出现两个以上不同部
9、分的建筑物区分所有者，就应存在管理团体，而且该两名以上的业主自动成为管理团体的成员，可见，共有人协会是法律强制设立的，具有法人人格，它享有相应的权利，可以直接参加诉讼，代表和维护全体业主的权益。 （二）非法人模式 采用非法人模式的国家主要有德国和我国的台湾地区，其中以德国为典型代表。业主大会在德国被称作“住宅所有人团体” ，此团体的设定具有任意性，并非由法律强行规定，而且住宅所有权人并非当然结成共同关系体，而是由住宅所有权人依契约而定，它不具有法人人格，也无权利能力，但在司法实务中，该团体却可以借助管理人和区分所有权人会议成为可以参加诉讼的具有行为能力的组织体，因而，德国法学界认为住宅所有权人
10、团体是具有“部分权利能力的特别团体”豑，可见，非法人模式不承认管理团体具有民事权利能力与民事行为能力，而且也不能承担民事责任。 （三）附条件的法人模式 以日本为代表，以人数的多少来确定管理团体是否具有法人人格，通常情况是以 30 人为标准的，超过 30 人并且由全部区分所有权人及表决权的 3/4 以上多数通过，才可申请登记为有法人资格的管理团体即“管理组合法人”豒，相反，不足 30 人的管理团体在性质上属无权利能力社团。日本的区分所有权人团体分为三类：管理团体、社区管理团体和管理组合法人。管理团体系自动设立，这与法国的规定相类似，但管理组合法人的设立却必须满足三个条件，即人数在 30 人以上及
11、 3/4 区分6所有权人和表决权的多数通过，加之在主要办公处登记后方可具有法人资格，才能参加民事活动，但管理组合法人终究不同于一般性的法人，因而它也被称为中间法人。 四、赋予业主大会诉讼地位的可行性 为了其他组织能参与到诉讼中，民事诉讼法认可了三类诉讼主体公民、法人和其他组织。所谓“其他组织”是合法成立，有一定组织机构和财产，但同时又不具备法人资格的组织，因而要赋予业主大会诉讼主体资格就必须将业主大会归入这三种类型之一才具有说服力。 现在其他组织的成立条件上依次分析我国赋予业主大会其他组织资格的可行性。 首先，业主大会具有一定的组织机构。 物业管理条例第 13 条规定“业主大会会议分为定期会议
12、和临时会议。 ”第 12 条第 1 款规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面追求意见的形式”第十五条规定“业主委员会执行业主大会的决定事项，肩负履行业主大会赋予的各项职责。 ”所以，业主大会作为全体业主的意思形成及议事机构和权力机构，以权力机关的形式存在着。业主大会下设业主委员会为具体的执行机构，通过聘请专门的物业服务公司处理小区内的日常事务。整体上看，业主大会的组织机构是比较完善的。 其次，业主大会满足有一定财产的条件。 关于适用民事诉讼法若干问题解释的意见第 40 条要求“其他组织”必须具备一定的财产，它的法理基础在于，只有拥有一定相对独立的财产，才能取得独立民事主体资格
13、，从事民事活动，方能承担法律责任的能力。此处要求的“有7一定财产”并不是具有完全所有权的财产，而是只要求其财产有相对独立性，可供业主大会独立支配，能与成员的个人财产相区分即可豓。比如私营独资、合伙组织等组织体，也并没有完全属于组织体而不属于成员的财产，只是其财产虽然属于成员单独所有或共有，但是在通常状态下是为了经营的特定目的而存在，具有相对的独立性，一般情况下能够与其成员的个人财产相区分，只有在分割财产时才归入到成员的个人财产之中。这些收益都归业主大会所有，可用于维持业主大会的日常活动开销和简单责任的承担。如何使得业主大会获取一定的财产呢？有以下途径可以考量，可以利用建筑物区域内的公共部位或共
14、用设施、设备等进行一些经营活动，取得一定的财产收益；利用外墙面、屋顶设置的广告牌收入；小区内利用道路两侧的停车收费、公共露天停车场、配套的自行车棚收入；利用楼梯口、电梯里广告、公共场合的电视广告收入豔。”这些经营收益直接纳入业主大会的财产范围，用于业主大会进行活动。综上所述，要想使得业主大会具备诉讼主体资格，最佳的方式就是将其归入“其他组织”的范围之内，从而具备独立的民事主体资格，能够独立承担民事责任。基于对权力的适当限制和目的性要求，业主大会作为物业管理区域内的自治组织，仅仅限于从事与物业管理有关的活动。作为“其他组织”的业主大会拥有了完全的诉讼主体资格，便于其直接起诉或应诉，有效地保护全体业主的利益。 注释： 陈华彬.业主大会法律制度探微.法学.2011（3）. 8江平，李国光.物权法疑难问题精解.人民法院出版.2007.227. 韦冬青.论业主大会法律地位.中国政法大学硕士学位论文.2011 年 3月. 陈鑫.业主自治：以建筑物区分所有权为基础.北京：北京大学出版社.2007.158. 白江.德国住宅楼管理制度之研究及启示.中外法学.2008（2）.34-38. 陈华彬.建筑物区分所有权研究.北京：法律出版社.2007.279. 王卫国.民法.北京：中国政法大学出版社.2007.96. 从福军.业主大会，业主委员会经费探究.中国物业管理.2006（5）.
