1、1谈多元化主题旅游地产的出现与发展摘要：多元化主题旅游地产的出现和发展，必将为我国的旅游市场和房地产市场找到切合点，并在互动中寻求更好的发展方向和更快的发展速度。但是国家相关管理部门对旅游地产的概念尚未做出明确界定，地产商在进行这类投资行为时，实际上承担了来自政策、环境、需求等多方面的风险。 关键词：开发经营 旅游地产 主题定位 环境 中图分类号：F59 文献标识码： A 前言 旅游地产是房地产开发到一定时期的产物，是在城市中心及周边用地条件较好的土地已基本开发完毕后，地产开发向远郊区发展大趋势的一种表现。该类地产或依托较好的自然风景资源；或依托自然风景加人文景观两方面资源；或是发展商自己投资
2、，建设一种独具吸引力、具有旅游度假气氛的综合项目来推动房地产开发。 1 旅游房地产开发的三大效益 这一类地产的开发和一般城市楼盘有所不同，表现为三方面的利益牵制或动力因素，即社会效益、环境效益及经济效益： 首先，由于项目位于风景区周围，受到政府严格的规划控制，因而规划目标要体现社会效益； 2其次，由于所处位置生态体系通常相当脆弱，因而保护和完善生态景观体系是规划的主导因素； 最后则是发展商自身利益，即在满足上述两方面要求的前提下，如何将资源优势转化为开发建设的经济效益。 开发旅游地产首先需要有充足的理论准备，需要了解世界或区域旅游的发展趋势。现在旅游的地域概念及规划越来越广泛，而人们关注的只是
3、某一特定景区的稀缺性和特殊性。另外要注意到旅游已从传统的“到此一游” 、 “走马观花”演变为分时度假、休闲度假和户外探险运动等方式上。最后必须清楚旅游地产投资是战略性投资。严格的说，旅游地产不是在做项目，而是在做战略，旅游地产的投资特点是边投资边回收，随着时间的延长，利益回报成正比递增。 开发旅游地产开发要调整和完善现存敏感生态体系，达到一种良性循环。良好的环境建设是地产增值的保证；同时，优化并发挥生态风景资源优势，限制过度开发，达到地产的可持续发展是旅游地产长期升值的法宝。急功近利或竭泽而渔只能适得其反。 2 旅游地产开发的特殊性： 旅游地产的开发应该有一个核心的观点，即尊重并保护敏感的生态
4、体系，良好的生态体系可以为项目带来良好的收益，如果开发只考虑单一开发目的，造成生态环境的破坏，开发项目也就失去了营销的依托。所以，旅游地产的开发应该是基于对现存的敏感的生态体系的一种调整和完善。 3旅游地产的主题不管是选择运动主题还是选择文化主题，规划设计的精髓就在于旅游资源和房地产之间必须是穿插、融合的，而且一定是自然的过渡，只有完美的融合，才能实现旅游地产项目的增值。只有根植于地方的、尊重自然和环境的设计才会真正体现出旅游地产所追求的文化精神。 3 旅游地产的分类 3.1 景观住宅（第一居所） 依托旅游景观资源建造发展起来的住宅，不论是在城市内还是在城市郊区，都能在一定事实程度上提高所开发
5、物业的品质和价值。 3.2 度假休闲区 度假区是一种短期性的旅游地，在内容上有各种休闲活动可以选择，在功能上除了提供住宿、餐饮之外，最主要的是提供娱乐设施供度假者使用，其目的不外乎给消费者提供享受各种休闲娱乐的经历以及提供度假洽商和会晤的场所。目前，越来越多的度假区突破了时间限制，一年四季都在经营，并且可以当作不动产投资，逐渐成为度假别墅（第二居所） 。在度假区周围或度假区内，经常有作为第二居所的低密度社区如雨后春笋般出现。 成功的度假别墅区开发的不同，大多会使非永久性逐渐成为永久居民，一般而言，在 1520 年之后，这些度假别墅可望成为退休隐居或其他长年使用的主要住宅。 根据地理位置和环境特
6、征，可以将度假休闲区分为海滨度假区、山4地度假区、森林度假区、湖滨度假区、温泉度假区等，其中海滨度假区发展历史最为悠久，数量也最多，如东南亚和南太平洋的巴厘岛、槟榔屿、关岛、冲绳、夏威夷和地中海地区等。根据度假住宅距离城市远近，可以分为城市度假区、近郊度假区和远郊度假区。城市度假区是城市用地的组成部分，事实上，有些城市就是在海滨度假区的基础上发展起来的；近郊度假区比较普遍，如韩国庆州市附近的波门湖度假区，法国蓝色海岸度假区等，它可以方便利用城市的公共基础设施，如机场、水源和道路。远郊度假区一般自成体系，有用机场和高速公路联系，综合度假接待服务和后勤配套（包括服务员工的住房）如西班牙加纳利群岛的
7、蓝沙罗特岛等。 3.3 主题公园（旅游区畔地产） 主题公园完全是人造的娱乐场所，虽然它在各种旅游吸引物中属于比较新的项目，但去有着久远的历史渊源。16 世纪，欧洲的一些短期性商业市场因加入娱乐设施而大获成功，以后就产生了所谓的娱乐公园（Amusement Park） 。目前对主题公园的定义比较模糊，一般认为主题公园是通过各种活动和吸引物来刻意营造某种氛围的游乐场所，大的主题公园都配备餐饮、纪念品商店等辅助设施。欧洲人仍笼统地把主题公园看作是娱乐公园，主题公园中 5%以上的工人是业余或季节性就业为典型特征。亚洲主题公园的发展注重与当地文化相结合，面向家庭，强调老少同乐，突出运动与参与，寓教于乐，
8、与零售业配套发展。 3.4 康体娱乐区（旅游区内地产） 休闲运动区的种类有很多，包括和各种类型 的不动产开发相结合5方式。其中高尔夫与度假区整体开发已被市场所认同。 度假高尔夫球场大多是规模较大，而且能够让人印象深刻，流连忘返的地方。一流的高尔夫度假村能够增加附近土地的价值 。一个有高尔夫球场的开发区域大多是用面对高尔夫球场的土地或别墅价格的增值部分（Premium Price）分期偿还高尔夫场的前期费用。这种策略的变化很多，每个个案的做法都不同，但基本动机都是一样的。此外，高尔夫球场还能成为以后的赢利部门。一个设施完备的高尔夫球场（包括其他休闲设施）可以增加整个区域的信誉度（Credibil
9、ity）并建立开发区域的整体形象，这对于地点较为偏远的地区尤为有效。 3.5 商业游憩区 商业游憩区可以分为两大类型，直接参与型（Participatory Projects）和参观型（Spectator Projects） 。直接参与型游憩设施包括溜冰场、迷你型或标准型高尔夫球场、保龄球馆以及其它顾客主动参与的项目。参观型则包括像电影院、歌舞厅、运动竞技场和赛车场之类的被动式设施。 4 旅游房地产存在的问题 由于我国旅游房地产的起步较其他发达国家晚，因此还存在很多问题。 4.1 专业综合人才缺乏。 旅游房地产涉及旅游、房地产、企业管理等多个领域，要求从业人员有较高的素质。其从业人员不仅需要掌
10、握房地产业运作方式以及网络技术等相关知识，而且还需具备酒店管理，市场营销、旅游管理等专业6技能。但是目前市场上从事房地产相关工作的人员通常都缺乏综合的专业能力。 4.2 相关制度不健全。 目前，我国现有的房地产相关法规制度并没有完全与旅游房地产的开发经营接轨。例如我国商品房销售管理办法第十二条规定：商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。这对于以分时度假为代表的度假村的开发进行了明确限制。行业法规的不完善，部分经营者钻法律的空挡，给消费者乃至整个行业带来了许多不良影响。 4.3 开发商认识不足。 目前还有为数不多的开发商不是专业出身，从而导致对旅游房地产的开发和经营缺乏全面深入的了解。对于别国的经验，如何取其精华，去其糟粕成为旅游房地产开发经营关注的问题。尽管旅游房地产开发项目已经在全国范围内付诸实施，但对于一些根本性问题还缺乏系统研究。如果盲目开发可能造成资源的浪费和环境的破坏。 5 结语 旅游房地产是一个极具潜力的朝阳行业，如果国家能在相应法规方面多做完善，开发培养旅游房地产业人才，行业中不断出新，旅游房地产不仅能带动国家经济发展，也会成为人们的福祉。 参考文献 文彤.城市旅游住宅地产发展研究J.城市问题，2006，(9). 7王坤;旅游房地产项目开发探析D;四川大学;2007 年
