1、1探讨房地产开发经营管理的协调措施摘要：近几年来，我国房地产开发日渐火热，房价在直线上涨，更多人将眼光放在这里，如何经营就是一个值得关注的问题，在房地产开发到经营、管理等方面都有很多问题需要解决，如何实现平衡开发、经营、管理就显得尤为重要，房地产开发经营从土地获取、三通一平、设计与前期预备、建筑安装施工、销售实现以及物业治理等活动中无一不对房地产开发商的计划、控制、组织和协调能力提出很高的要求，如何继续保持并强化房地产开发经营非常重要。 关键词：房地产开发经营管理协调分析 中图分类号：F235.91 文献标识码：A 文章编号： 在我国，房地产开发经营就是企业以完成项目为前提，在公司内部对各个部
2、门进行协调、组织、管理等工作，这些部门包括人事部、工程部、财务部、销售部等等。对这些部门要加强管理，使其发挥最大的能力，实现成功的规划管理、施工管理及物业管理。下面就简单介绍几个部门。 财务部：财务部应该是一个企业中较为重要的部门，顾名思义它主要是负责资金的管理，并定期的将财务状况制成报表供单位领导查验，在房地产开发经营中主要负责融资、工程款的发放等问题。 工程部：工程部是在房地产开发企业中核心的部门，主要负责物料采购、库存，与施工企业的协调，对施工质量进行监控，并管理相关合2同等一系列问题。 人事部：主要负责人事招聘、调配等各个方面，对项目开发相关人员的工作进行分配、对人员的资料进行管理、绩
3、效考核及激励体系的建立等。 一、房地产开发经营存在的问题及原因 在房地产企业中，近几年问题不断频发，但是在市场、经济体制的不断完善下已经有所进步了，房地产开发经营中存在着诸多问题，这些问题既有观念的原因，也有体制方面的原因，具体分析主要有以下几个方面： 1.1 观念危机 观念危机是制约房地产开发企业发展的最大障碍，这种危机主要表现在以下三个方面： (1)在市场意识方面较为被动。在房地产开发中存在着普遍的想法，比如认为计划经济、政府行政规划就可以取代市场经济、还有的认为市场体制不完善，就钻市场的空子，导致存在一些负面思想，例如破坏市场机制、竞争不均，信心不足，怨天尤人等，这些现象的存在一部分是源
4、于政府和行政主管部门，还有一部分源于开发企业。 (2)在市场中盲目开发。有些开发商盲目进行，简单的认为房地产单单靠引进外商、外资，就能带动开发，并且获得很好的经济利益，从而带动社会和经济的发展。抱有这种观念的开发商一般都只是追求政治上的业绩，而不重视市场的发展，不按市场上的规律要求来进行开发。 (3)在市场中经济意识狭隘、目光短浅。在进行房地产开发时认为市3场经济初期可以投机取巧利用制度的不完善来进行房地产的开发，专搞空隙项目或边缘项目或隐藏项目，为了谋求短期内获得的利益，不顾市场环境的秩序、诚信和规范。 1.2 市场秩序不规范 房地产开发业的发展不仅需要有市场经济体制下的诸多配套法规、政策的
5、支持，需要有完善的土地供用制度、城市规划及房地产管理相关制度的支持，还要有房地产开发业生存和发展的环境，更要有良好的市场环境和规范的市场秩序。 1.3 企业规模小、整体实力弱 在房地产行业中新进企业不断涌现，虽然给此行业注入了许多新鲜血液，但是由于初期规模较小所以企业实力就较弱。在计划经济时期组建的开发企业到现在为止已经成长为老资格了，这些企业人员多、负担重，市场竞争力不强。当然后期也存在一些股份制企业但是这些企业大多是民营企业，组建时间短，经验和实力都不足，一些企业甚至只有一、两个低级技术人员或外聘几个“挂羊头”的技术人员或无技术人员，无经营场所，无资金，他们仅靠搞低层次、低技术含量的单体项
6、目经营，开发的档次不高，难以形成规模，整体竞争实力弱，更谈不上走出去参与竞争。 1.4 房地产开发的资源配置不合理 一些人看到房地产行业有很大的利润，就纷纷的涌入进来，这样却导致了低级企业过多，人财物配置不合理、资源浪费、市场秩序混乱、不良竞争等诸多问题。这就需要加大行业主管部门宏观管理和调控的力4度，减少不正之风。 二、房地产开发经营绩效的影响因素 2.1 房地产开发经营规划设计 房地产开发项目是否成功主要决定于前期的规划设计，规划设计一个关键的概念是要根据购房者认知的需要来理解他们的声音，建立买家意见与住宅如何规划、设计、建造之间的良好联系。 2.2 房地产开发经营施工质量 施工质量是众多
7、建筑企业中首要强调的，也是近几年国家尤为重视的，施工质量说白了就是要求施工单位按照实际设计方案，严格执行，不得偷工减料，降低成本从中赚取更高经济利益，由于施工质量的检验是漫长的过程，可能会在竣工后的很长一段时间才能表现出来，这就恰恰是一个可以钻的空子，一旦发生质量问题时施工单位绝对不会拆除重建，也只能通过修补、重构等形式加以改进，但是它对于公司的社会形象和长期获利能力产生重大影响。因此，质量的合理性以及长期效益是建筑施工质量的基本要求。具体评价可以从工程结构质量、工程竣工一次合格率、建筑性能价值比、开发进度、效率等方面考虑。 2.3 房地产开发经营营销策划 房地产企业中销售是必不可少的，如何做
8、好营销是一个成功的房地产开发企业尤为重视的方面，一个好的产品营销策划是产品从企业到达客户的途径和桥梁，是产品到货币、利润的过程。此工程蕴含在企业生产开发经营的所有过程中，处处可见，由市场调查、参与方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。5广告宣传、促销活动、价格策略及销售渠道是房地产开发企业主要考虑的营销策划内容，在营销策划前期进行的市场定位是至关重要的，即根据市场调查，确定房地产开发的消费客户群、所开发物业的功能、专营性及象征性等内容，这是实施具体营销策略的核心基础。 三、房地产开发经营管理、规划设计管理与施工管理之间的相互协调与促进 房地产开发经营中的工
9、程管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理，显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现。因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作是开发企业的重要内容。 施工单位或开发商的工程管理部门不能和设计单位沟通达成理解和协凋，不少建筑竣工后和规划设计不一致。因此，可施工性研究的实施以及设计的正确施工都需要具备以下几个要素： (1)开发商的大力支持做后盾。作为投资者，开发商应该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。
10、通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。 (2)实施计划要尽早。在一个房地产开发项目的初期，项目决策中的成本是少之又少的，但这些决策的提出却可以对后期项目成本多少产生重要的影响，可施工性研究对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势，产生的效益也是如此。工6程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而开发商更要做好前期的项目决策。 (3)项目施工要持续开展研究。在开发时，可施工性研究强调在项目实施的全过程中进行系统的研究，充分发挥相关人员的知识和经验。即可施工
11、性研究和设计研究成为项目总体规划的一部分。另一方面，实习“知识管理” ，即通过计划和总结，将研究过程中的经验和教训很好地纪录和升华，将业务流程中无序的知识进行系统化管理，使之成为“可利用再生资源” ，实现知识共享和再利用。 结语 每个企业无一例外的成立都是想要获利的，都想获得持续的竞争优势，房地产开发企业也是这样。要想达到这些目标，就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心，在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，并不断提供让顾客满意的产品和服务。参考文献 1 滕永红. 房地产开发经营管理协调措施浅析.肇州县房产管理处.2010（06） 2 郭元英. 浅谈房地产开发经营的工程管理. 建材发展导向.2010(07) 7
