1、1探讨房地产开发成本控制摘要：开发成本控制是房地产企业工作的重心，对房地产的发展以至国民经济的健康发展有着重要意义。房地产开发成本控制与管理是一项综合工程，也是一个动态的过程，贯穿项目开发全过程。必须充分利用和认真分析建设周期中的重要信息，减少或避免建设资金的流失，最大限度地提高建设资金的投资效益。 关键词：房地产；开发成本；成本控制 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。随着近年来全国房地产市场的逐渐成熟和局部出现过热，国家加强了对房地产市场的宏观调控。房地产开发企业面临着“土根” 、 “银根”的严控以及大量境外资金的
2、涌入等方面的多重压力，市场竞争日趋白热化。房地产开发企业必将迎来“大洗牌” 、 “大整合”时期。随着房地产市场微利时代的到来，房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必然将发生深刻的变革，房地产的开发成本控制己成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。 1.房地产开发成本的构成 是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用。按用途可分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。而在财务核算上又将费用分为：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装2工程费、公共配套设施建设费和开发间接费等。 2.目前房地产开发成本控制中存在的问题及原因 2.1 不重视决策阶段的成本控制 决策阶段
3、是房地产企业成本控制非常重要的一个阶段。虽然决策阶段发生的成本费用较少，但整个项目的成本控制起着非常重要的作用，它将直接影响一个项目的成败。但由于近十年我国房地产一直处于卖方市场，很多房地产商不重视决策的成本控制，只重视建房子，卖房子而忽略了策划的重要性。很多策划报告显得肤浅，远未达到“指导投资决策”的要求。房地产开发企业的“失误”使大把大把的开发资金损失在有形和无形之中。 2.2 只重视施工阶段的成本控制，不重视设计阶段的成本控制 房地产开发企业普遍对项目工程施工阶段非常重视。一般的房地产公司均设有工程部，同时聘请专业的工程监理公司对项目施工进行直接的监控。企业普遍存在的一个错觉是：工程成本
4、主要含在施工阶段的“一砖一瓦”中，加强监控，就可大量节约成本。忽视了对设计阶段的成本控制，往往将设计费一压再压，认为这就是节约成本。通常的做法是：将项目委托一家“信得过”的设计单位设计。而设计的设计人员普遍存在“重技术，轻经济”的不正确认识。设计单位内部，技术与经济分离，再加上发展商普遍缺乏对设计进行监控的能力，往往使施工图设计保守或不合理，从而造成浪费。 2.3 不重视计划，导致成本失控 长期以来房地产开发企业缺乏对计划重要作用的认识。很多企业认3为长期发展计划太遥远了，从而忽略了对长期发展计划的制定和实施。这一错误认识的直接影响是：企业生产经营没有长远规划，失去连续性，出现“断层”现象。企
5、业的资源没有得到合理利用(如资金呆滞、周转闲置、土地储备太多，造成浪费等等)。在年度计划的实施过程中，往往造成成本的浪费。例如，银行贷款与开发项目不协调(提前或落后)，拆迁与建设不搭接，主体建设与水电、配套设施不同步等等，导致已投入高额成本的项目遭受损失。 2.4 招标投标没有真正起到成本控制的作用 据统计，目前房地产项目真正实施招投标的不足 60%。招投标工作推进很不理想。很多房地产公司不愿意搞公开的工程招投标，为了与政府的政策不抵触，不少公司采取了各种形式的“变通”方法，工程项目承包最终还是落到了“目标客户”的身上，没有起到成本控制的作用。在项目实施中，招标人可以通过合同分解项目目标，落实
6、承包人，实现对项目的控制权力，合同总体策划对整个项目有很大的影响，招标人在招标前首先必须决定，将一个完整的项目分为几个包，可以采用平行分阶段或分专业承包的方式，也可以采用总承包的方式，最终达到“成本最小化，效益最大化”的目标。 3. 房地产开发各阶段成本控制 3.1 房地产开发项目前期成本控制方法 房地产开发项目成本控制的重中之重是项目前期阶段。房地产开发项目前期成本构成主要有：土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费、施工许可证前的各项手续办理费用（人防的异地建设费、发改委4的散装水泥费和新型墙体革新费、环卫局的渣土处置费等） 、前期工程费、“三通一平”等费用。房地产开发前期成本控制的目标
7、是：前期开发阶段根据业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织调研、选址和前期策划，保证项目前期策划中的成本控制；规划设计阶段，按市场定位和成本估算设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又体现成本控制的要求。 3.2 房地产开发决策阶段成本控制 正确决策是在对项目建设做出科学的决断前提下，优选出最佳投资方案，达到资源的合理配置。这样才能合理地估计和计算工程造价，实施最优投资方案，有效地控制项目投资。项目投资的确定与控制贯穿于项目建设全过程，但在前期阶段各项技术经济的决策，对项目投资有重大影响。特别是建设标准的确定、建设地点的选择、工艺的评选和设备的选用等，
8、直接关系到项目投资效益的高低。投资决策过程，是一个由浅入深、不断深化的过程，依次分为若干工作阶段，不同阶段决策的深度不同，投资估算的精确度也不同，项目投资的控制结果也不同。从项目一开始就应加强审查、审计力度，对资金的使用实行全程动态跟踪，做好项目前期、中期和后期三环节控制，这是解决“三超”顽疾的有效方法。由于决策阶段影响项目投资的程度最高，因此在决策阶段就应对项目投资成本进行预测，建立成本控制目标体系，确定投资控制目标。在投资决策阶段重点应对项目的投资估算的精确度进行控制，采用合理的估算方法进行编制，从而确保项目投资决策的可靠性。 3.3 设计阶段成本控制 5统计资料表明：设计阶段影响工程造价
9、的程度为 75%以上，而在施工阶段影响工程造价的程度最多不过 25%，所以，规划、设计质量的优劣，直接影响工程项目的功能、使用价值和经济效益。规划设计阶段成本控制主要措施如下： 3.3.1 重视初步设计方案的选择 在初步设计开始时，项目总设计师应将可行性研究报告的设计原则、建设方案和各项控制经济指标向设计人员交底，对关键设备、总图方案、主要建筑和各项费用指标要提出技术经济比较方案，要研究实现可行性研究报告中投资限额的可能性。同时各专业设计人员应强化成本控制意识，在拟定设计原则、技术方案和选择设备材料过程中应先掌握其市场参考价，严格按限额设计所分解的投资额进行成本控制设计，并以单位工程为考核单元
10、，事先作好专业内部平衡调整，提出节约投资、降低成本的措施，力求将开发成本控制在限额范围内。 3.3.2 规划设计采用招投标制 进行设计招标，推行限额设计多方面择优选择设计方案。通过设计招标竞争，对提高设计质量，最大限度地减少设计变更，缩短设计周期，提高设计概算和施工图预算的准确性，防止“三超”(概算超估算，预算超概算，结算超预算)，具有重要的实际意义将限额设计贯穿于项目设计的全过程，从投资决策开始就根据投资估算设立目标限额，并以此为限严格控制施工图及施工过程中的设计变更，直至项目实施的施工图设计阶段重点控制工程量，达到合理使用人力、物力、财力，提高资金的使用价值，进而提高投资效益。 63.3.
11、3 严格控制施工图预算 限额设计成本控制就是将施工图预算严格控制在批准的设计概算范围以内并有所节约。施工图设计必须严格按照批准的初步设计确定的原则、范围、内容、项目和投资额进行。施工图限额设计的重点应放在初步设计工程量控制方面，控制工程量一经审定，即作为施工图设计工程量的最高限额，不得突破。当初步设计受外界条件限制时，往往会造成施工图设计阶段发生局部修改、变更，可能引起已确定的概算成本发生变化，这种正常变化在一定范围内是允许的，但须经核算与调整。 3.2.4 加强设计变更管理 如若预料到将要发生变更，则设计变更发生越早越好。若在设计阶段变更，只需要修改图纸，其他费用尚未发生，损失有限；若在采购
12、阶段变更，则不仅要修改图纸，还须重新采购设备和材料；若在施工期间发生变更，除发生上述费用外，已建工程还可能将被返工或拆除，势必造成重大变更损失。为做好限额设计控制工作，应建立健全相应的设计管理制度，尽可能将设计变更控制在设计阶段，对影响工程投资的重大设计变更，需进行由多方人员参加。 3.4 房地产开发建设阶段成本控制 工程施工阶段是房地产开发企业及工程设计意图最终实现并形成工程实体的阶段，也是最终形成工程产品质量和项目使用价值的重要阶段。项目工程师控制造价的有效方法是施工阶段全过程中促使施工方采用先进的施工组织新技术和科学的施工方案，督促其按照施工组织设计实施，严格管理增加工程量的变更签证发生
13、，尽量缩短施工周期，降低工料消7耗。 3.4.1 工程费用计划的控制 在工程建设过程中，通过严格执行工程费用计划，可以有效地控制工程项目投资成本，节约投资，提高经济效益。因此，必须始终对工程费用计划进行跟踪检查和控制。众所周知，建设工程的投资的形成主要发生在施工阶段，因此，精心地组织施工，挖掘各方面的潜力，节约资源消耗，仍可以收到节约投资的明显效果。 3.4.2 招标过程的成本控制 积极引进市场机制和竞争机制，在承发包上实行招投标，是实现成本控制工作的重点。在相对平等的条件下进行招标承包，择优挑选工程承包公司、设计单位、施工单位和材料设备供应单位。实践证明：引进市场竞争机制，实行工程招投标，推
14、行公平、公正、公开竞争，是降低工程造价，缩短建设工期、保证工程质量的有效措施。工招投标，可以选择报价合理，施工方案先进，技术力量强，工期短的施工企业，为工程进度、质量和投资控制打下了良好的基础。另外通过公平竞争，可达到优化施工组织设计，使人员、机械和材料的安排更加合理，提高了工程质量，加快工程进度，缩短了工期，促进了销售，加快了建设资金的回笼，从而达到降低工程造价的目的。 3.5 工程结算和竣工决算成本控制 首先，应按合同规定的结算方法、计价定额、取费标准、主要材料价格和优惠条款等，对工程竣工结算进行审核，若发现合同开口或有漏洞，应请建设单位与施工单位认真研究，明确结算要求；其次，所有隐8蔽工
15、程均需进行验收，审核竣工结算时应该对隐蔽工程施工记录和验收签证，手续完整，工程量与竣工图一致方可列入结算；最后，竣工决算投资成本比较分析，在分析时可将决算报表中所提供的实际数据和相关资料与批准的概预算指标进行对比，以反映出竣工项目总造价和单方造价是节约还是超支，在比较的基础上，总结经验教训以利于今后改进。在核实建设工程造价时，财务部门首先应积累概预算动态变化资料，如设备材料价差、人工价差和费率价差及设计变更资料等；其次，考查竣工工程实际造价节约或超支的数额，找出节约和超支的具体内容和原因。工程施工阶段是最终形成工程产品质量和项目使用价值的重要阶段。因此，施工阶段对房地产开发项目投资成本控制起着
16、重要作用。 3.6 房地产开发市场营销阶段成本控制 房地产市场营销阶段成本控制主要是指房地产开发企业在这一阶段对销售投资费用的控制，从而实现房地产开发项目资金的回收工作，达到预期的盈利水平。房地产开发企业在市场营销阶段的成本控制，主要是通过选择合适的、有能力的营销代理公司和广告策划公司，配合房地产开发企业制定出合理的产品价格方案、最优的广告媒体组合宣传方案，以最合理、最经济的广告媒体宣传费用，在合理的时间范围内，完成房地产项目的销售工作，能够有效的控制和节省销售费用、广告媒体宣传费用以及管理费用和财务费用等，确保房地产开发实现企业利润最大化目标。 4.结束语 房地产开发具有高风险、高收益，投资
17、期限长的特点。一个开发项9目需要经 过从策划、设计、招标、施工到营销等阶段。每个阶段的内容不一样，成本控制 的方法也不一样。因此房地产开发成本控制需要分阶段、分步聚，在技术上，经 济上，管理上进行系统的成本控制。虽然房地产开发成本控制是分阶段、分步骤 的进行，但每个阶段相互制约，相互作用，相互补充，构成了一个全过程的成本 控制管理系统。 参考文献 1 李建荣 论房地产开发企业成本控制与投资决策 改革与战略 2003 年 07 期 2 朱淼 浅谈房地产开发成本控制辽宁工程技术大学学报，2004 年 01 期 3 陈起俊，王伟 房地产开发企业成本控制探讨 中国成人教育，2003 年 12 期 4 许晓芳 规划设计阶段抓房地产开发的建安成本控制上海建设职工大学学报，1999 年 5 陈焕新 房地产开发项目成本控制安徽建筑，1999 年
