1、1土地储备的前期规划研究摘要 土地储备从工作时序上可划分有三个阶段:信息储备阶段、红线储备阶段以及实物储备阶段 。与之对应的土地储备规划研究也可以分为三个阶段：储备规划前期研究阶段、土地储备成片开发策划方案、规划整合及控规调整阶段。土地储备规划前期研究主要对土地进行综合核查，对储备用地的现状、规划、权属等信息进行核查，对可储备地块进行筛选，以此提出储备规模、储备时序等，指导政府对经营性用地的统筹开发。 关键词：土地储备前期规划研究;综合摸查;gis 穷尽式摸查； Abstract: Land reserve from the timing can be divided into three s
2、tages: information store, line reserve and reserve stage. Study on the planning of land reserves and the corresponding also can be divided into three stages: reserve planning preliminary study stage, land reserve plots of development planning, integrated planning and regulatory plan adjustment stage
3、. Land reserve planning early research mainly carries on the comprehensive examination on the land, check the reserve status, planning, land ownership and other information, to reserve plots were selected, the reserves, reserve time, guide 2the government on the operation of the overall development.
4、 Keywords: land reserve planning research; comprehensive mocha; GIS exhaustive Mocha 中图分类号：TU984 1 引言 广从公路位于广州市北郊，是 105 国道的一段。该路向南可连接白云区和越秀区，向北到达从化，是广州市内的城市主干路，对北部地区新广从公路周边的交通与其它区域的交通转换以及连接广州市区内外的交通具有重要作用。为提高新广从公路的通行能力，使市区交通疏导更为快捷有效，广州市近期决定实施广从公路快速化改造工程。 根据广州市 2020 年轨道交通线网规划，在 2011-2020 年间推进 13条轨道交通
5、线路建设（含 6 条延伸线路） ，沿广从公路铺设的地铁 14 号线是其中重要的建设内容，其建设对支持城市空间拓展，加强城市中心区与东西部地区以及从化副中心地区的联系具有重要意义。未来广从公路沿线将成为城市建设的活力地带。 2 研究内容与原则 2.1 研究内容 国内对土地储备理论的研究一般认为,土地储备从工作时序上可划分3有三个阶段:信息储备阶段、红线储备阶段以及实物储备阶段 1。 本文认为和土地储备工作时序对应的土地储备规划研究也可以分为三个阶段：储备规划前期研究阶段、土地储备成片开发策划方案、规划整合及控规调整阶段。 广从路沿线土地储备规划前期研究属于土地储备规划工作的第一个阶段，主要研究内
6、容如下： （1）土地综合核查 现状核查：对规划范围内的用地进行现状调研，作出综合评价。 城规与土规核查：依据城市规划与国土规划划定可储备地范围。 规划征地核查：对规划范围内的土地使用审批情况进行普查，依据建设用地规划许可、建设工程规划许可情况初步确定可储备用地范围。 重点项目摸查：了解沿线重点发展项目，指导规划研究。 （2）土地储备规划研究 划定重点区段：根据现状、规划、权属三方面的信息核查，整合可储备地块涉及征地的现状建设信息，通过多数据叠加分析，综合判断划定可储备用地的重要节点地区。 重点区段土地储备规划：确定可储备地块筛选原则与步骤，以此分析判断后，提出重点储备区段可储备地块的总体规模、
7、空间分布、总体规划情况。 （3）储备时序 初步提出储备时序：研究广从公路快速路改造工程、地铁 14 号线建设以及城市规划的建设与发展方向，结合广从公路改造时序、地铁 14 号4线建设时序、城市建设发展的先后顺序、城市重点建设项目等因素，初步提出储备时序。 2.2 研究原则 本次研究作为土地储备的前期规划研究，主要遵循以下原则： 1、土地储备与城市规划相结合 加强对土地储备空间分布的引导，加强政府对土地市场的宏观调控力度，促进城市空间结构调整以及与社会经济发展相协调。 2、土地储备与城市发展方向相结合 除轨道交通以外，其余重大城市建设项目、基础设施投资建设也是促进城市地区发展的重要因素，例如广从
8、路的改造升级、周边重要城市发展项目的布局等因素，相关地区的土地储备尤其要优先、重点考虑。 3、可储备土地穷尽式查找 本次规划对现状建设、城市规划与国土规划情况、用地权属情况及城市重点发展意向开展初步摸查，并整合在 GIS 平台，通过叠置分析，对具有储备初步可行性的土地开展穷尽式查找，在此数据基础上进行人工校核，确定可储备地块。 3 土地综合摸查 通过对广从路沿线 1500 米范围内实现穷尽式的可储备土地查找，本次研究整理了包含多种影响因素的数据，通过多个因子的综合叠加分析，确定可储备土地的总体空间分布，进而结合其交通、现状、规划等条件，5划分重点区段。 3.1 现状建设情况摸查 广从路沿线现状
9、已建设用地约 38.9 平方公里，占本次规划范围的 39%。现状建设用地中，以村住宅和厂房为主导，该两项占现状建设用地的 70%。村住宅一般以 3 层左右、砖混结构建筑为主，呈现广州常见的城中村建设风貌。厂房及仓储基本是 1 层左右的建设，建筑相对简陋，改造拆迁成本较低。 各类建设用地占本次规划范围的比例情况见下表： 3.2 广州城市总体规划 总规以“123”战略为纲领：将“123”功能布局规划的“城市空间发展战略和实施策略”等主要内容，转化为法定规划。 总规落实“123”提出的 “优化提升一个都会区、创新发展两个新城区和扩容提质三个副中心”的空间错位发展策略，打破各自为政的困局和行政区划的局
10、限，以城市功能为导向，实现跨界合作2。 3.3 国土规划情况分析 对广从路沿线规划主要划分为四类，第一类是耕地，该类不纳入土地储备规划；第二类是其他农用地，第三类是建设用地，该类是土地储备主要规划对象；第四类是其他非建设用地，该类用地如果作为土地储6备开发用地，需要按程序开展相关用地性质调整。 各类用地面积及所占比例详见下表： 3.4 重点项目摸查 根据广州市“12338”的决定部署，广州市将建设三大国家级开发区、六大现代服务业功能区、九大创新型产业发展区。广从路沿线分布有九大创新型产业发展区中的三大发展区：空港经济区、广州国际健康城和中新知识城。 广州教育城选址方案中选取位于广从路沿线的钟落
11、潭高校集聚区作为一期建设地块,该区域也是广州市近期重点建设区。 3.5 广从路沿线土地储备情况分析 根据已经编制完成的广州市土地储备总体规划，其中划出了已完成储备、非储备、重点储备以及一般储备等四类区域3。本次广从路沿线土地储备规划的重点储备区段划分，主要考虑广州市土地储备规划提出的重点储备区域和一般储备区域。 由下图可以判断，广从路沿线范围内，有较多地处于重点储备区域内，这些用地将会是本次重点储备区段主要考虑的对象。 3.7 城市规划情况分析 广从路沿线较多地区的规划仍处于在编状态，如北延区、建康产业，7部分已有阶段性成果，如白云区控规全覆盖，部分地区尚未有新的规划覆盖，如钟落潭镇总规。本次
12、土地储备研究工作将多项目前规划的最新成果整合，从中提取经营性用地作为储备规划研究对象。主要包括规划居住用地、规划公共设施用地（C1、C2、C3、C5、C6）及规划工业和仓储用地。在后续研究中将会对规划工业仓储类用地单独研究4- 8。 广从路沿线城市规划经营性用地约 26.2 平方公里，占本次规划范围的 27%。 其中公共设施类规划用地共有 423 块，用地面积 13.9 平方公里；居住类规划用地共有 281 块，用地面积 10.8 平方公里；工业及仓储类规划用地共有 41 块，用地面积约 1.5 平方公里。 4 土地储备规划研究 4.1 可储备用地总量规模 通过对广从路沿线地块进行核查工作后，
13、剔除现状建设相对成熟，涉及规模较大、质量较好的住宅地块和公共设施地块及已在规划局办理报建手续的地块后，得出本次可储备用地总规模约为 1639.7 公顷。具体指标详见下表： 储备用地情况一览表 4.2 重点区段划分 8通过对广州市总体规划的编制情况、广州市土地储备规划的可储备用地的空间分布情况，以及结合地铁 14 号线站点分布、现状主要高等级道路出入口分布情况，同步考虑广州市近期重点发展项目的意向，划分广从路沿线土地储备重点区段。 结合城市规划管理单元及以上多因子的综合分析判断，本次研究将广从路沿线可储备地块分为三个重点区段，分别为广从一段，用地面积为 15.6 平方公里；广从二段，用地面积为
14、13.4 平方公里；广从三段，用地面积为 18.7 平方公里。 广从一段可储备用地规模：区段内建议储备用地总规模为 407.8 公顷。其中二类居住用地 86.2 公顷、中小学用地 32.6 公顷、村镇居住用地 1.5 公顷、行政办公用地 2.2 公顷、商业金融业用地 176.3 公顷、文化娱乐用地 7.3 公顷、医疗卫生用地 3.7 公顷、教育科研设计用地 98.1公顷。 广从二段可储备用地规模：区段内建议储备用地总规模为 272.9 公顷。其中二类居住用地 69.4 公顷、中小学用地 24.4 公顷、村镇居住用地 1.0 公顷、行政办公用地 15.8 公顷、商业金融业用地 101.7 公顷、
15、文化娱乐用地 5.0 公顷、医疗卫生用地 8.2 公顷、教育科研设计用地 40.9公顷、村镇企业用地 4.6 公顷。 广从三段可储备用地规模：区段内建议储备用地总规模为 581.2 公顷。其中二类居住用地 104.0 公顷、中小学用地 31.0 公顷、行政办公用地 4.0 公顷、商业金融业用地 71.7 公顷、医疗卫生用地 2.8 公顷、教育科研设计用地 367.7。 94.3 储备时序研究 土地储备工作具有超前性的特点，必须及时将各类可储备用地纳入储备，并进行合理安排，以免土地效益流失，同时保障各类重要城市设施的用地，实现城市规划控制、引导和优化城市空间布局。 土地储备时序规划制定必须综合考
16、虑下列主要影响因素： 1、城市规划导向。包括城市空间结构、分级公共中心体系、重点发展地区、城市规划建设的时序等。 2、交通区位条件。根据轨道交通站点及高等级道路的分布情况来综合判断储备地块的交通条件。一般而言，应优先储备地铁站点和高等级道路出入口周边的土地。 3、地块的具体条件。包括：区位条件、地块规模与分布状况、规划用地性质等。 在综合考虑上述控制性详细规划编制情况、城市建设先后时序、区位条件优劣、地块面积大小、地块现状情况、地块价值高低、土地权属状况、储备实施难易程度等因素之后，对沿线可储备用地情况排序，确定储备时序如下：近期储备区段包括:广从一、二两个区段；后续储备区段为广从三段。 5 结语 广从路沿线土地的开发随着轨道交通的建设将出现一轮高潮，土地储备和开发必须把握这一机遇。本次研究以城市规划为指引，对广从路10沿线土地的现状建设、城市规划与国土规划情况、用地权属情况及城市重点发展意向开展摸查，整合分析确定可储备地块，实现政府对广从公路沿线经营性用地的统筹开发，有效推进广从路沿线土地储备工作。 参考文献 沈兵明:城市土地经营模式比较研究，J信阳师范学院学报，2008，6 广州市城市总体规划（2011-2020）送审稿，广州市人民政府，2012 广州市土地储备总体规划，广州市城市规划设计所，2012
