1、1土地使用权制度与城市规划发展的思考【摘 要】城市规划是城市的发展计划，也是城市建设发展的蓝图和管理城市的依据。城市的规划与发展和土地的使用制度之间有着不分割的关系，合理的规划城市发展方向、规模和布局，协调各项建设，最终将满足人们日益增长的物质和文化的需要，建设现代化新型城市。因此，城市规划对于城市经济的发展、特别是对于城市合理布局城市的经济效益和环境效益相互协调具有极其重要的意义。城市土地的利用结构和城市的产业结构有着直接的关系，城市经济发展的过程就是产业结构的不断调整与优化的过程，如果城市土地利用结构长期不合理，就会从大的层面上阻碍城市发展的合理化布局。本文就土地使用权制度与城市规划发展的
2、关系进行简单分析。 【关键词】土地使用权合理化城市规划相互协调 中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号： 一引言 我国的城市化进程大致经历了以下三个阶段：第一阶段为 1978-1984年，以农村经济体制改革为主要动力推动城市化阶段。第二阶段为 1985-1991 年，乡镇企业和城市改革双重推动城市化阶段。第三阶段为 1992-2000 年，城市化全面推进阶段，以城市建设、普遍建立经济开发区和小城镇发展为主要动力。进入 90 年代以后，我国城市化，已从沿海向内地全面展开。从实际的发展中来看，我国城市化发展的质量是不高的，并2且在城市化发展飞速的今天，同时也暴露出了很多的问题，其中城市规
3、划发展进程的加快与土地使用权的制度之间的矛盾也日渐深远。 二. 土地使用权制度的内涵与现状。 1.土地使用权与土地权制度。 土地使用权，是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利益和有限处分的权利。土地使用权制度的内涵是将土地资源配置市场化，其中具有两个方面的中心内容，第一是重新定义土地产权，第二是从市场化的改革开看土地资源配置方式。2.土地使用权制度的现状。 1978 年以后，土地使用权制度改革是以联产计酬等多种责任制形态，作为土地进行制度变迁的开始点，采用循序渐进、多样化发展和局部均衡的制度变迁
4、方式，一直到确立家庭承包经营的土地基本土地经营制度。现阶段，我国土地使用权归属和界定问题是土地使用权制度变迁的核心，而树立农户对土地使用的预期信念和土地资源合理配置问题是使用权问题的核心内容，从政策调整角度观察，近三十年的土地制度变迁中，政府一方面鼓励土地作用制度的不断创新，而另一方面又强调农户承包经营，维持土地的长期稳定。这种情况下，相对单一的土地集体所有制度的安排，客观上存在区域经济差异以及土地经营存在的不同优势，促使了土地使用制度产生多种形态。 三. 土地使用制度的主要类型。 3土地的使用类型包括土地划拨和土地出让两种形式。土地划拨使用权是指经过县级以上人民政府的批准，在土地使用者缴纳补
5、偿、安置等费用后，依法取得国有土地的使用权；或者是经过县级以上人民政府已发批准后无偿取得的国有土地使用权。土地出让权是指国家以土地所有者的身份，将国有土地使用权在一定的年限之内出让与土地使用者，并且由土地使用者向国家支付土地使用权出让资金，之后取得的土地使用权。出让土地权具有 3 个特征。 （1）取得的土地使用权是有期限的。土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限，而本身的出让年限由出让合同的约定，但不得超过法律界定的最高年限。 （2）取得的土地所有权是有偿的。土地使用者取得了在一定年限之内的土地使用权并且向国家支付一定数额的土地使用权出让金。国家凭借着土地所有权取得经济效益，主要表现为一
6、定年限内的地租。 （3）取得的土地使用权是一种物权。土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。进行土地使用权出让后，在出让期限内受让人实际享有对土地使用的权利，其使用权包括占有、使用、收益和处分，在使用年限内可以依法转让、抵押、出租、或者用于其他经济活动，土地使用权的合法权益受国家法律保护。通常情况下，土地使用权出让的形式有招标出让、协议出让和拍卖出让三种。 四. 土地使用权制度对城市规划发展的影响。 1.实行土地有偿用地制度。 国家实行土地有偿用地制度，使国有土地的所有权在经济上得到实4现，随着我国改革的不断深入，政府在土地收益的额度上也在大幅度增加。1987-1993 年之间，
7、全国土地出让资金总计约 1300 亿元，而 2007 年一年就达到了 1.2 万亿元。 土地收获的经济效益是属于政府财政预算外的收入，2007 年全国预算内财政总收入约 5.1 万亿元，土地收益相当于政府财政收入的 20%以上，一些经济发达的地区和城市比例更高。譬如北京、杭州等城市的土地出让收入高于财政收入的 50%以上。 近 10 年来，我国各地的城市建设发展迅猛，在经济建设中，土地收益是其中最主要的资金来源。以杭州市为例，在 90 年代初期，每年的城市建设资金还不到 2 亿元，而近几年从土地出让收益中所提取的用于城市建设的资金高达 400 亿元。通过土地出让，实现土地收益，而土地收益中的一
8、小部分被中央财政抽取，大部分都留给了地方财政，这对缓解地方经济困难起了积极的作用。 2.对城市土地的使用进行制度改革。 对城市土地的使用进行改革，在一定程度上对该地区的经济发挥了重要的作用。土地使用制度改革是对土地融资能力的改革，大自然及人为赋予土地的职能与制度，使土地的融资能力较强，其改革模式可以转变为融资模式的转变。我国主要的土地融资模式主要有三种。 （1）银行贷款。 银行贷款是土地储备中心向银行等金融机构通过贷款的方式融通资金，是目前最主要筹模式，在土地储备中发挥了重要的作用。 （2）土地储备收益。 5土地储备机构通过对收购的土地进行再开发，将土地分为前后两次进行转让，期间的土地的转让扣
9、除掉土地收购、开发等指出后为土地转让增加收入，又可将用来征购新的土地。 （3）财政拨款。 财政拨款是指政府为支持城市土地储备制度顺利的运行，采取的一项政府行为。 土地使用的制度改革，对一个地区经济的发展影响深远。我国绝大多数的地区没有达到股市融资的条件，可以通过土地融资，来保障地区发展，这也表明了土地制度对一个地区经济发展的重要性。 3.表明立场。 中国城市土地属于国家所有，中央政府行驶国有土地所有权代表职能。这就使得政府在经济的调控时，除了运用财、税等金融手段，还打可以将目光转移到土地管理的角度来配合经济调控。对经济结构和经济发展的控制，也可以从土地利用的计划及其供应计划来入手。 五土地使用
10、权制度对城市规划的作用。 土地使用权对城市的合理规划起到了重要的作用，在一定程度上，给城市建设提供了先决条件，通过土地使用权制度，结合一个地区的自然条件来评判基础设施是否需要建立，从质量方面考虑，需不需要进行改造。土地使用权的关系意味着经济效益及社会利益的再次调整，由此看来，土地的使用出让权的年限对今后的城市规划起到极其重要的作用，而城市规划对土地使用权有着很重要的说服能力以及经济能力。 六结束语 6土地制度是影响中国现代化进程的主要因素之一，土地使用权制度的合理化对城市规划发展具有深远的意义。落实城市规划，提高城市的管理水平和管理质量，可保持城市的有序发展。合理利用城市的规划与发展和土地的使
11、用权制度之间不分割的关系，规划城市发展方向、规模和布局，协调各项建设，最终将满足人们日益增长的物质和文化的需要，建设现代化新型城市。 参考文献： 1 孙施文，奚东帆 土地使用权制度与城市规划发展的思考期刊论文 城市规划 2 张春信 土地使用权制度与城市规划发展的思考期刊论文 科学与财富 3 运迎霞 城市规划中的土地问题研究学位论文2006 天津大学 城市规划与设计 4戴小平 陈红春 城市规划的制度作用与制度创新 期刊论文 城市规划 5刘艳华 土地储备与城市规划良性互动的机制研究期刊论文 民营科技 6 Robert Cervero 戴彦欣 平衡的交通和可持续发展的城镇化-通过制度、需求管理及土地使用措施增强机动性和可达性 期刊论文 国外城市规划 ISTIC PKU CSSCI
