1、1土地储备风险管理的研究摘要：土地是一种宝贵的、不可再生的资源，所以在使用时要有合理地规划，在储存时要有科学的、完备的储存制度和办法。当前，我国虽然建立了许多土地储备机构，但是现行的制度根本无法满足土地市场的需求，土地储存存在一定的风险。本文主要论述了土地储存当中存在的制度风险、市场风险、经营风险和财务风险，并准对风险进行量化分析，提出完善制度、拓展融资渠道、防范营运风险和制定新的土地储备制度法规四个方面的管理对策来应对土地储备风险。 关键词：土地储备；风险管理；分析研究 中图分类号：F301.0 文献标识码：A 文章编号： 由于历史的影响和当前社会经济条件的限制，我国现行的土地市场机制还不够
2、完善，土地市场的发展还处于初级阶段，许多土地市场管理制度和工具都不适应当前经济的发展，产生了许多问题，也给土地储存带来了不可控制的风险。并且在资金的投入、财务的预算和土地储备市场的管理方法上还存在很大的缺失，所以要对土地储备可能会产生的风险进行细致的分析研究，找出相对应的风险控制方法和措施，为我国土地储备风险的防范和控制工作提供理论和实践的参考。 一、土地储备风险类型 （一）政策风险 第一，相关的土地储备法律法规还不够完善，对于风险没有详细的2描述和应对。如土地储备管理办法 、 中华人民共和国土地管理法等法律都没有针对土地储备的激励机制、补偿机制、土地资源的配置和土地的利益分配等方面没有明确的
3、规定。虽然全国各地都拥有一些针对土地储备管理成立的土地储备机构，但是由于缺少相应法制法规地约束，使土地储备机构在进行土地储备管理时遇到相当大的困难，有时候强制收购土地的行为还受到合法性的质疑，土地储备管理工作处于被动的局面。 第二，相关的土地机构法律定位不够明确。如土地储备管理办法 、中华人民共和国土地管理法等法律对于土地储备机构都没有明确的性质、职权界定。目前，我国土地储备机构存在的方式重要有两种，一种是事业法人，政府通过立法或行政委托赋予土地收购机构以土地收购储备的相关权利，另外一种是政府的一个管理机构，处于政府的二级机构序列。这两种土地储备机构的形式都有缺陷，那就是这两种机构形式都不具有
4、自主经营和自负盈亏的企业法人性质，投入的资金较少，但是却拥有着许多特权，如贷款的特权等，而这些土地储备机构如存在违约和侵权的现象，承担法律责任的主体不够明确。 第三，政策的变动性也会使土地储备管理产生风险。一个国家的政策机制要经历缺失到成熟的过程，土地储备政策也是一样，要经历从无到有的过程，在这个时段中，会出现政策的变动和完善，也会给土地储备市场带来一定的风险，如国家的金融政策的调整、对房地产市场调控力度的加大等政策的变动和完善都会影响到储备土地的出让价格，出现一些土地市场不可控的风险。 3第四，政府的过度干预也会使土地储备管理产生一定的风险。如有些地方政府为了解决国有企业的经营困难的问题，对
5、于储备的土地采取行政手段强行进行收购，导致储备土地的市场价格受到影响，储备土地的规划也会被打乱，盲目收储土地的行为会给土地储备市场带来巨大的风险；还有些地方政府为了解决财政赤字的困局，将储备土地作为置换的条件，从银行套取营运的资金，又将责任推给土地储备，土地储备机构对这些资金又没有支配权，导致土地储备机构产生银行贷款到期而无法偿还债务的风险。 （二）市场风险 第一，房地产泡沫会使土地储备管理产生市场风险。房地产是我国国民经济发展的支柱产业，其形式的变化会直接决定土地价格的走向。然而有些房地产市场的投机行为会使土地的价格超过其合理的市场价格，使土地储备项目的收益和按期归还产生不确定性。当房地产市
6、场火热时，会使大量的储备土地被开发利用，土地的价格也会相应上涨，一些投机商人获得了大份额的利益，当房地产泡沫破灭以后，土地价格迅速下跌，大量土地被闲置或者废弃，以土地建造的建筑无人居住使用，土地的价值无法被体现出来，造成土地市场的坏账、死账。 第二，土地储备的信息不对称也会产生一定的风险。当前我国大部分的闲置土地仍握在开发商的手中，其回收的成本过大，回收的难度较大。而土地储备机构对于开发商手中握有多少闲置土地没有具体的数据信息，在进行土地市场预测时无法做到准确地预测，开发商的开发决定和土地储备机构的供地计划不能顺利对接，一旦开发商手中大量的闲置4土地投入市场，会给土地市场带来巨大的冲击。 （三
7、）营运风险 土地市场的营运的各个阶段也会产生一定的风险，包括收购、整理、储备和出让四个阶段。在收购阶段，如果土地储备机构和原土地使用单位的信息不对称的话，就会使其收购行为在一定程度上存在盲目性，没有明确土地的产权归属和地块周边地理环境等方面，就会遇到不必要的法律纠纷；在整理阶段，主要是对土地进行开发，因为土地具有固定性的基本特征，一旦项目资金投入就很难转移，容易产生沉淀成本。在储备阶段，由于不能及时盘活推向市场而引起的一系列风险。如积压风险，它是土地储备制度实施中最大的内部风险，带来巨大的筹资风险。在土地出让阶段，也可能面临因为一些因素的非预期变动形成的风险。如土地流拍，都会产生土地的价格低于
8、收购的价格或者土地被积压的不良现象。 （四）融资风险 主要是指因为融资而产生的债务严重影响土地储备管理中心的运营，甚至因为无法支付相关到期债务而被债权人申请破产。土地储备机构由于其自身的性质限制，没有太多的营运资金，营运资金大部分都是靠银行贷款来获取的。而土地需要的融资数额是比较大的，所以在土地贷款上数额比较大，土地储备机构的负债比率也比较大，长期的相对较大的负债比率会使土地储备机构承担着巨大的财务风险。 二、土地储备风险控制措施 （一）完善土地储备监管法律体系 5一要对土地储备机构进行明确地定位。土地储备机构必须同时具有行政性和市场性，并制定相关的法律法规确定下来。土地储备机构具有行政性能更
9、好地行使其应有的保证公共利益的权益，并且贯彻落实；具有市场是要保证其营运时保持高效率和专业性。同时，兼有行政性和市场性改变了过去由行政过度干预向行政和市场统一协调的方向转变，提高了土地储备中心的办事效率，使用相应的法律法规进行界定，一方面可以保证其收购行为有法可依，有理可据，也起到一定的监督作用。二要严格落实相关规定，公开、公平、公正进行工程招投标，确定承建单位，杜绝暗箱操作和各种关系网的干扰。三要对土地储备资金进行有效监管，加强廉政监督。 （二）对土地储备加强经营管理 一是在对土地进行收购时，要明确土地储备项目的成本费和收益，可以利用现金流预测图进行相关分析，计算项目评价指标。要深入了解土地
10、项目的产权归属及周边地理环境情况等方面的信息；二是尽可能收集相关的历史资料，分析储备土地存在的各种风险因素，抓住各种风险因素，做好风险识别，并找出风险的客观规律，做出合理估价。 （三）实行多元化的融资渠道，优化资本结构 由于土地储备机构本身性质的特殊，目前其融资的渠道比较单一，所要承担的财务风险也比较大。因此，要实行多元化的融资渠道，优化资本结构。目前，土地储备机构主要的融资渠道是银行贷款，银行贷款的利率较高，而且也容易受到金融风险的影响，所以可以采用土地信用产品、土地证券化等形式拓展土地储备融资渠道，优化资金的结构，加6强预防和化解风险的能力。 结语 由于历史的影响和当前社会经济条件的限制，我国当前的土地储备管理存在很多风险。要预防这些风险，就要完善土地储备监管法律体系、对土地储备加强经营管理和实行多元化的融资渠道，优化资本结构等，有助于土地储备理论研究领域的深化与拓展也有所创新和突破，为土地储备制度的正常运作及其社会经济目标的实现提供了一定的理论和技术支持。 参考文献： 1龚睿.土地储备管理风险及控制研究J.中国农垦，2013（1）. 2潘春宏.土地储备风险控制研究M.哈尔滨：哈尔滨工业大学.2009.
