1、1养老地产研究摘要：根据国家人口计生委数据，2012 年我国老年人口数量达到1.94 亿，老龄化水平达到 14.3%，预计 2013 年老年人口数量突破 2 亿大关，达到 2.02 亿，老龄化水平达到 14.8%。此外，根据中国老龄科学研究中心调查，当前城市老年人中 42.8%拥有储蓄存款，另外退休金一项到2010 年就将增加到 8383 亿元，2020 年为 28145 亿元，2030 年为 73219亿元。这将为厂商提供巨大的商机，使老年地产的发展前途无量。本文通过对国内外养老地产的发展现状并结合典型案例，从定义、催生因素、与普通住宅同异性分析、养老地产发展历程、实例解析、国内养老地产发展
2、模式及成功要素等多方面分别阐述了养老地产这一独特的综合性地产模式，提出了养老地产发展的新方法与新思路。 关键词：养老地产；老龄化；发展模式；成功要素； Abstract: according to the national population and Family Planning Commission data, the number of Chinas elderly population in 2012 reached 194000000, aging level reached 14.3%, is expected in 2013 the number of elderly popu
3、lation exceeded 200000000 mark, reached 202000000, aging level reached 14.8%. In addition, according to the China Research Center on Aging Survey, the current 42.8% city elderly people with savings, and pension by 2010 will increase to 838300000000 yuan, 22814500000000 yuan in 2020, 7321900000000 yu
4、an in 2030. This will provide great opportunities for manufacturers, so that the development of the old real estate promising. In this paper, the development status of domestic and foreign endowment real estate and combined with a typical case, from the definition, motivation factor, and ordinary re
5、sidential, with specific analysis of development course, endowment real estate example analysis, the domestic endowment real estate development mode and success factors and other aspects respectively expounds endowment real estate this unique comprehensive real estate model, puts forward and the new
6、 method endowment real estate development. Keywords: endowment real estate; aging; development model; success factor; 中图分类号：TU246 文献标识码：A 文章编号： 前言：随着我国人口老龄化问题地日趋严重，养老地产既是我国养老保障体系的重要组成部分之一,也是房地产企业当前转型和追求可持续发展而进行市场细分的结果。养老地产是房地产业和养老产业整合的产物，针对目标客户为老年人群体，打造适宜老年人晚年生活的住宅服务综合性产品。只有具有完善配套设施的老年住宅才能被称为老年地产，如医
7、疗康复中心、老年活动中心、商业购物中心等。 3一、养老地产的定义： 对于养老地产的概念界定，现在业界尚无明确地界定。根据住宅地产、商业地产、旅游地产的概念，不难看出养老地产是用以养老的地产。其设计核心在于适合老龄化人口的设计。设计内容包含了日常起居、餐饮服务、文体活动、医疗、护理、康复等一系列适合老年人的服务。 二、催生养老地产的因素： 1、人口老龄化日益严峻，目前 70 岁以上的老人，这部分人群出生在 19 世纪 40 年代左右，膝下三五个儿女，所以尚能由健康退休的儿女在家照料。根据人口普查显示，当现在的壮年人口，这部分人群出生在19 世纪 60、70 年代，多为三到五兄妹，但是他们的孩子都
8、是独生子女计划生育政策间出生，当他们步入老年以后，人口老龄化将会达到一个峰值，预计时间为 2020 年左右。 2、随着城乡空巢家庭剧增，青壮年都外出打工，留下孤独的老年人，我们把这种现象叫做空巢期。空巢的老人一旦有配偶去世，则整个家庭进入鳏寡期。空巢期与鳏寡期对老年人来说是生活中容易发生困难的两个重要阶段。 三、与普通住宅同异性分析： 1、住宅元素的不可或缺性因为住宅地产和养老地产都是设计出来供人居住的建筑，所以他们都具有居住的要素。动静分区要合理，符合起居要求；流线布置也要合理，尽量让访客和家里人的流线不交叉；符合日照、天然采光、自然通风。 2、消费群体的专一性住宅地产适用于所有人群，而养老
9、地产只4为 60 及其以上的老人服务。 3、建筑设计的特殊性住宅楼、活动楼、用餐楼、医护楼、配套设施、交通路线等均需要符合老年人的生理和心理特征。 4、无障碍设计住宅地产，我们一般只在大堂、小区花园等公共部分需要注意符合无障碍设计；养老地产，基本上所有建筑都需要考虑到无障碍设计。 考虑到以上种种特性，我们一般又称养老地产为“银色住宅” 、 “夕阳住宅” 、 “乐龄住宅” 、 “关怀住宅” 。 四、养老地产地发展模式： 1、普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人照顾，生活自理有困难，大部分会被社会机构动员住进养老院。 2、普通型老年公寓：是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年
10、住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。采用了居家养老和社区服务相结合的模式。 3、医护型养老院：因患上某些大型疾病，失去生活自理能力，例如瘫痪、 ；癌症等，自动申请住进医护型养老。此类养老机构重在医疗保健体系的加强，配备了完善的看病、医疗、康复一条龙服务。 4、养老社区：外表看起来和普通住宅小区大同小异，但是入住的都是老年人。 五、实例解析： 1、台湾老年公寓：台湾老年公寓是异地养老、养生、疗休、度假的5综合性服务机构，是适合老年人居住的公寓。 2、日本医护型养老院：日本老年人居住和相关服务设施齐全，全面涵盖了各类老年人的需求。其中值得一提的是小规模多功能
11、服务站中，配备有上面服务、日托管理、短期居住和长期居住等老年人基本服务功能，面向所有老龄化人口。 3、美国 CCRC 养老社区：CCRC（continuing retirement community）,其中午意思为持续性照顾退休社区。美国 CCRC 社区采取自费模式，依照老年人与其签订契约的内容，提供各种形态的住屋、住民的服务和健康服务。虽然 CCRC 居住老人入住护理之家，所花费的医师照顾费用远高于传统社区，但其在门诊上的花费，却比传统社区的老人低很多。 六、国内养老地产地开发模式 1、CCRC 社区：即居住护理之家，对应产品有住院照顾、护理之家照顾、机构式照顾。 2、异地养老：即旅游养老
12、、度假养老、回原籍养老，对应产品有候鸟养老、度假养老基地。 3、居家养老：即专业化的养老护理员、志愿者队伍，对应产品有老人公寓、日托护理中心、护工上门服务。 七、国内养老地产成功要素分析 1、项目选址：环境良好、交通便捷、场地周边活动安全、生活气息浓郁； 2、规划设计：应该从老年人生理和心理特点触发，满足自然环境、6人文环境、生活环境等多方面需求； 3、单体设计：单体设计应该以别墅、联排、多层为主，考虑到老年人活动不便这一特点，在比较高的楼层中都应当设置担架电梯； 4、色彩规划：稳重和谐，切忌过于死气沉沉；不同服务分区采用不同色彩，便于各种活动需求的老年人辨识； 5、户型设计：保证有良好的日照
13、、天然采光、自然通风，为老年人提供一个天然的健康生活环境； 6、室内设计：在墙地面装修、厨卫产品选择、色彩设计、门窗把手选择、电器照明设计、上下水设计等各种方面均应体现出对老年人的人文关怀。 结束语：在不知不觉中，随着房地产相关政策的出台以及各地土地资源的高度开发，目前房地产行业的发展并不再有前几年的迅猛势头，很多房地产相关的机构和行业都在寻找新的经济增长点。随着中国目前的社会迅速步入老龄化社会，养老地产必将会成为下一个房地产领域的经济增长点之一。这一具有巨大消费群体的地产模式，将应运而生，并且逐步达到其高峰期，随着老龄化社会地加剧，养老地产也逐渐成为能缓解适龄工作人群家庭负担的房地产开发模式
14、。老龄化社会的来临，在给社会发展带来了诸多不利因素的同时，也带来了巨大的挑战和机遇，孕育着潜力无穷的巨大的消费市场。中国社会的养老地产可借鉴台湾、日本、美国等国的一些成功经验，根据我国国情，合理调整建筑开发模式，形成适宜本土的养老地产。 参考文献： 7【1】罗福周，韩言虎；我国养老地产发展研究J 商业研究；2012 年 10 期 【2】杨扬；试论人口老龄化背景下的我国老年住房政策J 法制与社会；2009 年 29 期 【3】王岚，易中，姜忆南；社区养老服务设施规划的探讨J 北方交通大学学报；2001 年 02 期 【4】张福顺，王磊；浅谈我国老年住宅的开发问题J 山西建筑；2009 年 11 期 【5】朱新泉，朱世家；我国养老地产发展模式的几点思考J 中国外资；2011 年 19 期
