1、1以人居环境科学方法论的视角看昆明城中村改造工程摘要：本文依据人居环境理论，分析了昆明市城中村产生的原因及对城市发展的影响。利用人居环境科学方法论及城镇规划设计原则对昆明城中村改造工程对城市发展产生有利影响及存在问题。并对工程推进过程中带来的问题尝试求得更好的解决途径。 关键词：人居环境方法论规划设计原则城中村 改造 中图分类号：G322 文献标识码： A 引言 昆明市作为云南省经济、文化、政治中心，正进入工业化加速信息化升级、城镇化提升、市场化转型、国际化拓展的关键时期。根据在城市经济发展和城市化进程快速推进中数量众多的城中村为了昆明城中村成为了昆明城市化进程的一大障碍，影响了昆明市经济社会
2、的可持续发展，制约了昆明城市整体形象和品位的提升，并带来诸多的社会问题，城中村改造建设势在必行。 2008 年初，中共昆明市委九届四次全会作出了实施城中村改造的重要决定，确定了“政府主导，企业参与，村民自愿，遵规履程，规划先行，突出特色，全面实施，改善民生”的工作思路，全面推进城中村改造工程，提出了用 5 年时间完成昆明市主城区 336 个 根据市规划局22007 年底的数据统计，在 2007 年主城建成区 249 平方公里范围，共有城中村 336 个; 城中村的改造建设工作。2011 年昆明对城中村改造范围扩容，新增46 个城中村被纳入未来三年改造计划 引自昆明城中村改造三年计划白皮书（20
3、112013 年） ； 。 城中村产生的原因以及对城市发展的影响 所谓城中村是指在城市建成区范围内失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄，以及更名为社区，但土地所有制性质和经济组织性质仍为集体所有制的“翻牌社区” 。 引自昆明市“城中村”改造土地公开交易办法 ； 所谓城中村改造，是根据本市社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。 同上。 2.1 城中村产生的原因分析 2.1.1 城市化进程速度过快，城市在短期内快速扩张 城市化也称作城镇化，是指一个地区的人口在城镇和城市相对集中的过程。城市化的过程是城镇用地扩展，城市文化、城市生活方式和价值观在农村
4、地域不断扩散过程。简单的理解，就是农村和农民的生产方式和生活方式的文明程度不断提高、不断现代化的过程。城市化的程度是衡量一个国家和地区经济、社会、文化、科技水平的重要标志，也是衡量国家和地区社会组织程度和管理水平的重要标志。 3自改革开放以后，我国放开了对原有人口流动的控制，大量农民涌入城市，这成为中国特色城市化进程的开端。经过三十几年的发展，中国的城市化已经初见规模。人口城市化水平从 1978 年 17.92%上升到2010 年的 45.7%，年平均提高 1%以上。然而，在城市化的过程中，城市化的工作基本上单一的体现在对城市规模扩张和对 GDP 增长的追逐上，没有兼顾公共设施及民生的改善，使
5、现阶段的城市化带有很大的盲目性和功利性，也带来了很多社会问题。 我国大多数城市发展呈现出依托中心、由里往外扩展、且多呈圈层式扩展模式发展。加之城市化进程速度过快，城市扩张过程中占用了城市周边村庄的耕地同时并未充分将乡村真正向城市转化，从而产生了城市将众多的乡村包围，而乡村成为城市中相对孤立的“岛屿” 。虽然这些乡村已从地理概念上已位于城市之中，但在行政管理上却仍执行农村政策，从而出现了城中村。城中村的出现是实施上是城市化不彻底的表现。2.1.2 城市规划缺乏长远考虑 城市化带有很大的盲目性和功利性，在城市发展的过程中一味追求速度，在进行城市规划时采用了回避矛盾的方式暂时搁置了难以迅速解决的城市
6、扩张与乡村城市化的问题。城市规划的滞后对农村发展带来了许多不良影响。就昆明市而言主要反映在城市分区规划随着政府的政策以及决策的不断变化，没有一个长期贯彻执行的城市规划方案，规划中对“城中村”问题考虑不够，缺乏长远与全局的考虑，对城市发展缺乏有效的控制和引导，造成了城市空间扩展超速，超出了城市与乡村的预4想，造成了城市空间扩展的无序化和盲目性，导致了“城中村”的出现。2.1.3 社会政策偏差产生城乡二元化出现了“城市孤岛”现象 “城中村”是乡村城市化不彻底的结果，其形成的根本原因是城乡二元体制的存在与城市化政策的缺陷。 “城中村”在地域、规划乃至经济发展上已纳入城市范畴，但是在行政、人口、经济、
7、土地、规划建设等管理方面仍采取农村建制，形成了城市地域、农村管理的局面。 “城中村”成为城市内部一个孤立发展的次系统，导致了城市规划区内的城乡二元发展格局。这种二元格局造成了城市与农村的双输局面，对城市而言，二元机制的存在使得城市无法统一规划、统一建设、统一管理的局面。就农村来说，无法拥有市政配套设施，在供电、供水、环卫、道路交通等基础设施方面困难重重。 2.2 城中村存在造成了城市人居环境恶化 截至 2007 年底，在昆明是主城区建成区 249 平方千米范围内共有城中村 336 个，居住人口近 100 万人。城中村居住用地面积 19.5 平方千米，占主城建成区 249 平方千米的 7.8%，
8、人口密度约为 3.9 万人/平方千米。 城中村建设缺乏统一规划，村民在建设房屋时自主性、随意性较强，建筑没有章法，在没有进行科学的设计的前提下造成了多数城中村建筑密度较大，建筑与建筑之间并未留出消防通道，火灾隐患突出。因城市扩张而失去耕地的村民的主要经济来源是靠在宅基地上建设房屋进行出租而得到的租金，为保证利润最大化，村民在建设时往往通过增加建筑高度和层数来增加建筑面积，加之建筑间间距不足使日照、采光、通风5等功能性指标不适于人居要求。 （如右图：昆明某城中村照片 江洋 摄） 房屋建设前一般不进行基础及结构设计，而是在建设过程中由建筑施工队伍凭借经验进行施工，建筑安全难以保障。 因城中村向社会
9、提供了大量的价格低廉的出租屋，许多进城务工人员和小商贩等低收入人群大多会选择租住这些房屋，使城中村成为了人员较为密集的聚居区，同时使城中村的人员混杂缺乏管理。 城中村存在基础设施与人员居住数量不匹配，基本的公共设施疏于管理，卫生条件及公共环境较差。部分城中村已成为滋生犯罪活动的温床。有的城中村内黑作坊、黑工厂泛滥，制假贩假等扰乱市场秩序、危害人民健康和安全的问题突出，造成了诸多社会隐患和城市问题。 从人居环境科学观点来看城中村的这种粗放、自主、随意的建设和发展是有悖于发展中国人居环境科学的五项原则的。 吴良镛 著 人居环境科学导论中国建筑工业出版社（第一版）：“五大原则”生态观、经济观、科技观
10、、社会观、文化观； 3.城中村改造对城市发展产生的有利影响 3.1 城市化得到深化，转变城乡二元化局面 城市化是传统农业社会向现代城市社会发展的历史进程，是社会经济结构发生根本变革的空间表现。城市化过程包含了多个层面的内容，它既是城市人口、城市土地等规模量的增加和扩大过程，又是人们生产和生活方式变化、经济结构的变迁、空间形态从农村变为城市形态质的变化过程。 6目前城市化研究中，最常见的两个量化指标是城市化水平和城市化速度，城市化水平是指一个国家和地区的城市化发展的高低程度，常用城市化率来测量。城市化率是指：城市非农人口占总人口的比重。 城中村的存在是乡村城市化不彻底的结果，城中村改造则彻底将城
11、中村农业人口转变为城市人口，同时使其经济结构得到了根本改变。城中村改造将在昆明 336 个城中村中居住人口近 100 万人转为城市人口。提高了昆明城市化率，使城市化得到深化，转变城乡二元化局面。 3.2 提升城市形象，在一定程度上改善人居环境 就单个的城中村改造而言，其改造方案从程序上进行了规划和设计，现已改造完成的城中村项目的情况看，原城中村地块上建筑基本为高层建筑，地块内部交通设施、配套商业、公共卫生设施等基础设施较为完善，并引入物业管理。相较原来城中村的环境，使昆明城市形象得到了提升，人居环境在一定程度上得到改善。 （左图为昆明市某城中村改造后照片） 3.3 探索出了对城中村改造新型建设
12、模式，推动了区域经济发展 目前昆明市城中村改造的土地处置模式分为两种：净地公开交易和毛地公开交易。所谓净地公开交易是指由区（县）政府对“城中村”改造范围内的土地先行组织拆迁，拆迁完成后委托市土地交易中心以公开交易的方式组织土地供应；或者拆迁完成后，市土地矿产储备管理办公7室对拆迁土地进行协议收储，由市土地矿产储备管理办公室委托市土地交易中心以公开交易的方式组织土地供应。所谓毛地公开交易是指片区“城中村”改造专项规划经批准后，将“城中村”改造范围内的土地委托市土地交易中心以公开交易的方式组织土地供应。片区“城中村”改造专项规划及完成时限作为土地交易条件，土地竞买人只对土地出让金净收益进行竞价，竞
13、得人只需缴纳土地出让金净收益。土地竞得人需按照专项规划在规定的时限内完成拆迁安置工作，否则，推出“城中村”改造工作，并对前期投入不予补偿。 引自昆明市“城中村”改造土地公开交易办法 城中村改造用地供地方式主要采取“毛地公开交易”方式，积极引进社会资本参与城中村改造，实现土地的开发一、二级市场联动运作。视项目具体情况，也可采取“净地公开交易”方式，由区（县）政府主导完成土地一级市场整理。 毛地公开交易模式使地区政府、土地竞得人、拆迁户等各方形成了共赢的局面，地区政府采用政策导向促使城中村土地公开交易，通过市场运作，由开发者竞得土地使用权使社会资金流入，由土地竞得人完成拆迁安置工作使政府减轻了拆迁
14、安置的工作压力，土地竞得者通过对土地资源的开发在市场交易中获利。此种模式的实施既刺激了市场经济，又推动了城中村改造的速度和力度。 对外贸易、国民消费、基础建设被称为拉动经济发展的三驾马车，而城中村的改造和建设则属于基础建设的范畴，大规模的进行城中村改造无疑对地方经济的发展起到推动作用。 84.以人居环境科学的观点分析城中村改造存在的问题 4.1 居住品质降低 “毛地公开交易模式”虽然使地区政府、土地竞得人、拆迁户等各方形成了共赢的局面，但仍存在诸多弊端。 城中村土地的竞得者在进行城中村改造时需按照专项规划确定的拆迁安置方案在规定的时限内完成拆迁安置工作，否则退出城中村改造工作。换言之，土地竞得
15、者承担着竞得土地之上居民的拆迁安置及回迁工作。这无疑加大了土地竞得者进行土地开发的资金压力。而土地竞买人之所以参与城中村改造工程是因为需要在城中村的土地开发中获利，在承担了拆迁和回迁工作的同时为保证盈利，土地开发者采用增大建筑容积率的办法，充分利用土地建设更多的商品房或商业配套用房，在保证回迁面积的前提下，有更多的商品房投入市场进行交易实现盈利。而地区政府为推进项目实施在进行规划审批时也充分考虑到了这一点，这就造成了城中村改造项目的容积率普遍偏高。加之昆明市规划实施办法关于建筑退线及绿化指标的要求7压缩了可建设的用地加剧了这一现象。昆明市城中村在改造前的平均建筑容积率为 0.8，二环路内为1.
16、43，有相当一部分村庄的容积率字 2.0 以上。在对昆明市 106 个城中村改造项目的经济技术指标进行分析后（详附表） ，不难发现经改造后的地块的容积率有 76.15%项目都大于 4，最高值甚至达到了：7.42。 详下图：（横坐标为容积率区间，纵坐标为所占统计总量的百分率）9在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外，高密度的
17、居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。 由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。另外，楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作，也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面。 如此高的容积率水平，其居住品质可以想见。 4.2 城市景观未得到真正意义上的提高 2009 年 9 月昆明市规划局、市规委
18、办联合颁布了昆明规划管理 20“10不准“中第 3 条规定：不得新规划建设板式（建筑面宽超过 35 米）高层建筑（功能有特殊要求的建筑除外） 。昆明市城中村改造项目大多数规划审批时间均在颁布此管理办法之后，其规划审批基本遵守了昆明规划管理 20“不准”第 3 条之规定。制定本条规定的初衷是出于显示城市景观的考虑，认为高层板式建筑群遮挡视线作用较为明显，而点式建筑之间可形成通透空间有利于城市景观效果的呈现。但这一举措在目前已完成城中村改造项目的现实情况看并未达到预想效果，因为在颁布此项规定前政策的执行者并未充分考虑到本文 4.1 所分析的内容，致使城中村改造项目中高容积率的点式高层建筑仅满足设计规范的最不利日日照 1 小时的要求，体量巨大的点式高层建筑密集的布置于地块上，不仅严重遮挡了视线，而且在视觉体验上给人以压迫感（如下图所示：昆明某城中村改造项目鸟瞰图及建设实景） 。其改造虽解决了以往城中村给城市形象造成的不利影响，缺陷入了密集高层建筑形成的“钢筋混凝土森林”给城市造成拥挤感和压迫感之中。 4.3 原有的周边配套基础设置难以适应新建小区功能要求 相较于改造之前的城中村而言，城中村改造后的容积率、人员居住密度、机动车数量等都远大于改造之前。而周边原本老旧的基础设施如：给水、供电、排水、道路交通、医疗卫生、休息娱乐等已难以满足新建小区的需要。
