1、1养老地产-人口红利逐渐消失后的契机摘 要:随着人口红利的消失，国内人口老龄化已越来越严重，老年人养老问题已成为国内最受关注的问题之一。养老地产，伴随着人口老龄化，已经成为房地产发展中的重要的细分方向之一，本文从国内外养老地产的发展现状，分析了养老地产的特性，介绍了国外养老地产的发展状况，并就现阶段的发展过程中的尚需解决的问题提出适当的建议。 关键词: 养老地产；人口红利；建议 中图分类号： C924.23 文献标识码： A “人口红利“，是指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大，抚养率比较低，为经济发展创造了有利的人口条件，整个国家的经济呈高储蓄、高投资和高增长的局面。人口红利消失,也就意
2、味着中国老年社会的到来,根据全国老龄工作委员会办公室在北京发布我国第一部老龄事业发展蓝皮书中国老龄事业发展报告(2013) 。该报告指出，2012 年我国老年人口数量达到 1.94 亿，老龄化水平达到 14.3%，预计 2013 年老年人口数量突破 2 亿大关，达到 2.02 亿，老龄化水平达到 14.8%(经济参考网)，往后的相当长一段时间呢，人口老龄化问题还将近一步加大，相对应的养老产业也将会进入一个全新的时期，而养老地产也会随着养老产业的发展而蓬勃发展。 2养老地产，是指从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。从护理
3、、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。随着越来越严重的人口老龄化问题。养老地产的发展将是我国养老保障体系的重要内容之一，也是房地产企业当前转型和追求可持续发展而进行市场细分的结果，是房地产业和养老产业整合的产物。 1、国外较成熟的养老地产模式 1.1 美国养老地产模式 现阶段，美国的养老地产通过“倒按揭”的运营模式是比较成熟的养老模式。 “倒按揭” ，即以房养老，起源于荷兰，发展最成熟、最具代表性的当属美国。
4、上世纪 80 年代，美国有很多“房子富翁，现金穷人” ，于是以房养老模式应运而生。 在美国最流行、最重要的反向抵押贷款是“住房权益转换抵押贷款”(HECM)，它由美国住宅和城市发展局(HUD)在1989 年推出，在全美国由银行、信贷公司和保险公司销售。HECM 在美国广受欢迎，占到市场的 9095。贷款限额主要根据房产所在的不同地区来确定，最大贷款限额称作“203-b 限额”(203-b 1imit)，由法律规定且每年调整。 1.2 中国台湾养老地产模式，多元化的老年公寓 台湾的养老设施分为公办公营、公办民营和私立民营等多元化的经3营形式，面向老年人市场提供敬老院、高档老年公寓、养生文化村、安
5、养中心等多种居住建筑类型。由于土地资源紧缺，在台湾，一种常见的老年居住建筑是城区综合体形式的老年公寓。老年公寓多为高层建筑，在一栋建筑中，既有独立、半独立的老年人居住单间或套房，又配套有全面的公共服务，如馆内门诊、健康咨询、会客、棋牌、表演、餐饮、娱乐、美发、视听等内容。运营模式可以采取租赁式、产权式或产权带租式等多种形式。 1.3 新加坡养老地产模式：允许符合条件的组屋拥有者出租全部或者部分居室来换取养老收入。 2、国内养老地产的现状 国内众多房地产开发企业，由于养老地产的开发建设经验缺乏，经营理念、运营模式、盈利模式等都没有成型，消费者由于受到传统观念的影响，仍然习惯于居家养老，机构养老的
6、消费观念仍有待转变，真实的消费需求有多少还不可准确测算，因此，养老地产都处在开发的初始阶段，有太多的东西需要探索和完善。 我国从 1999 年就开始社会就开始步入老龄化，政府也开始不断出台各种关于养老地产的政策和加大对养老产业的投入力度。但是截至目前关于养老地产的政策仍然停留在研究、探索阶段，对拿地、融资、运营等各个环节仍然没有可供具体操作的政策指导。但近年来路资本都在炒养老地产概念。在房地产价格理性回归和房地产业加速调整的大背景下，地产商、投资商、保险机构等积极推出各种模式的养老地产项目，对养老地产开发进行了一些有益的探索。 4保利集团 2008 年起就开始编制了养老地产开发模式研究 、 保
7、利地产养老设计标准 。在建设总投资为 4 亿元的上海的保利.西塘安平养老健康生活社区的时候，保利地产王健直言：养老地产的运营模式还属于试点阶段，正在进行各种有效的尝试。万科同样在 2010 年斥巨资挺进养老地产市场，其首个养老地产项目北京房山的幸福汇也于 2011 年竣工，但楼盘最终的运营情况，至二期时，已与“养老”无密切联系了。 与此同时，一些与养老有关的保险资金也对这片产业充满了浓厚兴趣，竞相涉足。虽然上述养老地产已经如火如荼的发展，但是中国养老地产的发展，目前还处在小而散的状态，只是一个个单点，并未形成面，且都属于摸索阶段。 3、我国养老地产发展中尚需解决的问题 3.1 养老地产的政策支
8、持 养老地产作为带有一定的社会福利性质的地产，应有别于其他的商业地产，若是按纯粹商业地产的模式来开发，势必会导致养老地产入住门槛高，有钱人才能住，而不能成为大多数人的养老模式，因此，应该在国家的相关政策扶植下进行有序的发展，政府的政策扶持对养老地产的发展至关重要。因此，建议国家出台一系列政策来比如，土地的优惠政策等来作为保障。 3.2 改变居家养老的观念，提高地产商的开发积极性 由于人们对养老地产产业还不熟悉，且养老地产消费群体的特殊性,势必要求养老地产的投资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅项目更多的资金。再加上老年人风险意识很强、行事谨慎等原因，所以可能5需要适应期，因此开发商在进行养老
9、地产开发的时候，投资额较高，且风险性较大，如何来保证开发商对养老地产开发的积极性，是函待解决的问题。 3.3 提高养老地产的物业管理水平 由于养老地产入住人群的特殊性，要求其有更加完善的后期物业服务，包括为老年人提供管家式服务。而国内现有的物业管理模式，是不能满足养老的需要的。因此，可以考虑从引进专业公司管理模式，此种模式构建专业化水平高，服务体系完善，内容涵盖了生活照料、医疗健康、文化娱乐、心理咨询、家政等方面。此种模式操作灵活，经营便捷，服务质量高。通过专业化的分工，构建精准的专业的服务体系，提升服务品质。如何快速的使国内的养老地产的专业管理公司尽快承担起国内的养老地产的物业管理任务，是现阶段急切解决的问题之一。 4、结束语 养老地产作为我们养老产业的重要组成部分,目前在国内还属于初始新兴阶段,还需要我们不断去探索和完善,中间需要走的路还很长,在市场化逐渐成熟的今天,养老地产的发展不仅需要老地产投资者的开发理念及模式越来越成熟,还需要政府出台相关有利于养老事业发展的政策及导向的支持。 参考文献： 1 罗福州中国养老地产发展研究J 商业研究，62012（12）. 2 温文彬关于我国养老地产的若干思考J 商业文化，2012（03）. 3 张敬岳我国养老地产发展的问题与建议J 华中师范大学研究生学报，2012(03).
