1、1浙江省工业用地出让最低价标准调整研究摘 要：本文首先以各县（区、市）的经济发展水平、区位条件变化和区域发展战略等重新计算城镇土地质量综合评价指数，初步划分全省土地质量等别，再结合工业用地土地征用开发成本和市场供求关系等，更新城镇土地质量等别。在此基础上，分析工业用地出让价格、成本、基准地价与工业用地出让最低价的关系，横向比较省外调整情况，结合浙江省政策要求，以等别为单位，优先确定最高等别和最低等别的标准调整方案，并经综合平衡后确定全省工业用地出让最低价标准修订方案，最后提出相关配套政策建议。 关键词：地价 工业用地 最低限价 土地分等 浙江省 一、研究背景 为贯彻落实国家和省相关政策精神，解
2、决地方政府在招商引资过程中竞相压价、亏本协议出让工业用地、扰乱土地市场秩序以及由此引发的工业用地低效粗放利用，国有、集体土地资产流失和土地投机等一系列问题，浙江省国土资源厅于 2005 年完成了浙江省工业用地协议出让最低限价标准制定研究 。此后，为确保与 2006 年国土资源部发布的全国工业用地出让最低价标准 （国土资发2006307 号）相衔接，浙江省国土资源厅对成果作了相应调整，并通过关于发布的通知 （浙土资发200739 号） （以下简称标准 ）公布实施。 标准实施以来效果显著，一方面，有效抑制了混乱的市场秩序，2促进了工业土地集约利用水平，同时有效抑制了工业用地低成本过度扩张。但是另一
3、方面，现行标准执行 7 年来，逐渐出现一些问题。首先， 标准的制定是以当时地方的经济发展水平、土地供求关系等条件进行城镇土地分等的基础上确定的， 标准实施 7 年来，也是浙江经济快速发展的 7 年，土地的供需市场变化很大，为了体现浙江各地经济社会发展态势，有必要根据当前的经济社会条件修订完善标准 。其次，标准实施以来，土地征用开发成本大幅攀升。再次，工业用地出让价格的平均涨幅达到 21%以上，与标准的差距越来越大。因此，为确保标准的现实性，持续发挥价格杠杆促进土地节约集约利用等调控作用，有必要对标准作适度调整。 二、研究思路 浙江省工业用地出让最低价标准修订以原成果的实施效果、存在问题分析评价
4、入手，通过分析各县（区、市）当前的经济发展水平、区位条件及区域规划定位变动情况，重新计算城镇土地质量综合评价指数，初步划分全省土地质量等别。再结合工业用地出让价格水平、土地征用开发成本、土地供求关系等，调整城镇土地质量等别。在此基础上，进一步通过分析工业用地出让价格及变化情况、土地征用开发成本、工业用地基准地价与工业用地出让最低价的关系，横向比较省外部分地区标准调整情况，同时结合省内部分地区自行调整最低价标准情况以及省委省政府关于推进欠发达地区加快发展的要求，以等别为单位，优先确定最高等别和最低等别的标准调整方案，并经综合平衡后确定全省工业用地出让最低价标准修订方案。最后，针对标准修订方案可能
5、存在的问题，3提出相关配套政策建议。 三、城镇土地质量确定 为确保结果的可比性，本次工作按浙江省工业用地出让最低价标准（试行） 的分等单元县（区、市）为评价单元。由于市辖区的部分统计数据难以获取，部分指标以整个市区的统计数据替代。 （一）评价指标体系及权重确定 为使修订前后城镇土地质量分等结果具有可比性，本次继续沿用浙江省工业用地协议出让最低限价标准制定研究中的评价体系的因素、因子及其权重，选择城镇区位、行政区级别、城镇经济规模、经济发展水平与产业结构、土地投入产出水平和建设用地潜力等 6 个评价因素，27 个评价因子。评价体系指标值主要来源于土地利用变更调查成果、浙江省建设用地供应动态监管系
6、统及浙江省统计年鉴（2012 年） 等。 （二） 因素因子指标值的量化 为了克服土地质量排序分等评价因子的量纲差异，体现各分等对象受具体因素和因子影响程度的相对强弱，土地质量排序分等评价因子计算需要首先采取标准化的方式，将评价指标进行无量纲化处理，将各评价指标值转化为 0-100 之间的因子分值。因子分值越大，表示分等对象受相应因子的影响效果越明显。 当因子分值大小与土地质量成正相关时，评价指标标准化采用的公式如下：F1=100 或 当因子分值大小与土地质量成负相关时，评价指标标准化采用的公式如下：F1=100 4式中：Fi：某指标的作用分值； Xmin、Xmax、Xi 分别为指标的最小值、最
7、大值和某评价单元的实际值。 （三）土地质量综合评价指数计算及初步分等结果 综合指数计算采用因素分值权重加和法，公式如下： 式中： Pj：第 j 个城镇土地分等评价综合指数；Wij：第 j 个城镇第 i 个指标的权重；Wij：第 j 个城镇第 i 个指标的作用分值。 以综合指数为依据，采用数轴法对全省县（区、市）城镇用地质量进行分等，即将综合指数计算结果值标绘在数轴上，按照“等内差距小、等间差距大”的基本原则，选择点数稀少处作为等间分界，初步将浙江县（区、市）分为 9 个等别。 （四）土地质量影响因素分析 由于城镇土地质量等别的调整受经济社会发展水平、土地出让价格、土地征用开发成本、土地供求关系
8、等影响，因此必须予以考虑后确定。本文分别对全省的各地的工业用地实际出让价、土地征用开发成本以及各县（区、市）建设用地剩余规划空间的尚可供地年限采用数轴法将全部评价单元分为 9 个等别，形成更新土地质量等别的参考依据。 （五）城镇土地质量调整 城镇土地质量等别的调整受经济社会发展水平、土地出让价格、土地征用开发成本、土地供求关系以及地方土地管理政策等影响，必须综合考虑各方面的影响后确定。城镇土地质量等别的调整对地方经济社会5发展具有重大影响。故等别调整应慎重，且调整幅度不宜过大，原则上控制在 1-2 个等别，尽量保持稳定。在浙江省工业用地出让最低价标准（试行） 确定的等别基础上，以基于社会经济发
9、展水平的初步分等结果和各地工业用地实际出让最低价为重要参考，结合土地取得成本及相关税费、土地供求关系以及地方自发调整情况，按照既定的调整原则，经综合平衡后最后形成城镇土地质量等别调整方案。具体划分 9 个等别，等别数量与现行最低价标准一致。 四、工业用地出让最低价标准调整 （一）工业用地出让最低价内涵条件 根据国家相关规定，工业用地出让最低限价的地价内涵构成包括土地取得费用、土地前期开发费用和国家土地所有权收益。结合城镇土地估价规程 、 浙江省基准地价更新管理实施意见的相关要求，本次标准修订中城区及开发区、乡镇范围按“五通一平” （宗地红线外通路，通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整
10、）的熟地价界定。 （二）工业用地出让最低价标准修订方案 在现行工业用地出让最低价标准基础上，以标准实施以来工业用地出让价格水平、土地取得及开发成本变化情况为依据，横向比较南京等城市出让最低价标准及调整情况。此外，结合省内部分市县自行调整工业用地出让最低价标准的情况，经综合分析、平衡后调整。具体操作上，首先确定最高等和最低的最低价标准，对全省最低价标准调整进行整体控制，在整体控制的基础上，逐一调整各等别最低限价标准，形成全省6工业用地出让最低价标准方案。 （见表 1） 表 1 浙江分等别工业用地出让最低价标准调整情况表 五、 配套政策建议 （一）研究制定浙江省优先发展产业目录和农林牧渔业产业目录
11、 省级层面上调工业用地出让最低价标准必然会对尚处于弱势地位的部分新兴产业造成一定冲击，对乡镇发展农林牧渔业产业产生不利影响。进一步制定完善优先发展产业工业项目目录和农林牧渔业产品初加工项目目录 ，按照从低原则针对性制定相关产业用地出让最低价标准。（二）鼓励各地分行业、分区域细分工业用地出让最低价标准 工业项目行业类别多样，不同行业门类由于经营收益能力及社会、经济、生态效益不同，其土地收益、竞租能力、市场地价水平存在较大差异，有必要分行业进一步细分出让最低价标准，更好地发挥工业用地出让最低价标准参与区域产业调控的积极作用。在一些县市尤其是山区县市，不同乡镇经济发展水平、交通区位条件、生态敏感度等
12、存在很大差距，因此有必要鼓励地方分区域（或级别）进一步细分出让最低价标准，解决县级行政单元内部的区域平衡问题，提高最低价标准的可应用性。 （三）合理界定最低价标准在开发区（园区）的适用范围 目前大部分开发区（园区）管委会的实际管辖范围要远远超过法定批准范围，因此必须合理界定工业用地出让最低价标准在开发区（园区）的适用范围。首先，法定批准范围不论其管辖权的具体归处以及规划职7能分工，必然要纳入最低价标准开发区（园区）的适用范围。其次，对于实际管辖范围，建议以合法批准的开发区规划为准，对于尚未编制开发区规划或规划尚未正式批准的，应向省国土资源厅及时备案具体管辖范围。 （四）建立工业用地出让最低价标
13、准动态评估和修订机制 为了体现浙江各地经济社会发展态势，持续发挥价格杠杆促进土地节约集约利用等调控作用，有必要建立工业用地出让最低价标准动态评估和修订机制，首先要设计一套简单、客观、公正的城镇土地质量评价指标体系，方便定期开展城镇土地质量分等工作；其次要统一、合理界定土地征用开发成本，尤其是土地开发配套等成本中难以明确或标准不一的部分，定期开展土地征用开发成本测算工作；最后建议每 5 年对工业用地出让最低价标准进行动态评估和修订。 参考文献： 12012 年浙江省土地利用变更调查汇总数据. 2浙江省统计局.浙江省统计年鉴 2011M.北京：中国统计出版社 ，2011. 3浙江省统计局.浙江省统计年鉴 2012M.北京：中国统计出版社，2012. 4浙江省建设用地供应动态监管系统. 5赵荣. 浙江省工业用地协议出让最低限价标准制定研究D. 浙江大学， 2006. 责任编辑：张桂林
