1、对上海联洋新社区商业新模式的探讨摘 要：本文将通过对上海联洋新社区商业模式规划进行分析，探讨了当下社区商业的新模式。 关键词：社区商业;模式;邻里中心 Abstract: This paper through the analysis of ShanghaiLianyang new community business model planning, discusses the new pattern of current community business. Key words: community business; model; Neighborhood Center 中图分类号: F
2、711.2 文献标识码：A 文章编号： 前言 从国外社区商业发展的成熟经验及目前城市发展进程的趋势来看，社区商业应该是一种以社区范围内居民为服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。 现代“社区商业”到底是什么模样？上海率先给出了一个答案，推出了各种各样的“社区商业示范点” ，各种新鲜的创意正在这块试验田上生根发芽，并一步步向全国“克隆” 。也许有一天，具有海派商业特色的现代社区的种种尝试就化作了您生活中实实在在的便利。 坐落于上海的大型住宅社区联洋新社区。驱车在占地 189.4 公顷、总规划建筑面积 294.61 万平方米的大型社区走马观花，你会有一种感觉：平静中的
3、震撼。平静的感受不仅来自 140 万平米的世纪公园和社区中央罗丹广场的开阔，也不仅因为那一大片足球场的碧绿，更深层次的来自于这个超大型社区整体规划产生的一种独特的生活氛围舒适而祥和。 社区配套思路 联洋新社区的配套设施，是引进了一个“大环境、大配套、大社区”的新概念。方圆 2 平方公里的联洋新社区类似一个小城市，在这么大一块居住地，所有的规划都要有“城市规划的理念” 。 “功能上要相对集中，讲究大而全，配套标准要高。总之，要让社区的居民感到这就是生活。 ” 在联洋新社区里除了会影响环境的设施，你能想到的一应俱全：学校、医院、超市、餐饮、娱乐、健身，甚至还准备盖一所基督教教堂。联洋新社区规模很大
4、，但土地资源都被合理规划和运用。在批租土地时，与所有的开发商达成一致：所有的楼房底层向外的一边都不盖商店。 “我们不能因为一些蝇头小利而破坏我们的居住环境，这也是为了提升联洋的社区品质。 ”当然，这么做也是因为联洋有 250 万平方米的“资源优势”。 二、规划机制的创新控制性规划 解读联洋的规划理念，特别是规划机制的创新，这应该是大型社区开发商的必修课。 在联洋还是农用荒地的时候，就进行了社区的提前规划。吸收国外社区规划的精华，制定了引导性规划 ，并成立了联洋社区企业联合会，使土地开发商和房产商不再各自孤立。卫平说：“一些好的设想单靠一个房产商搞不起来，但把涉及进来的方方面面集合起来就能成功。
5、 ”设立联洋新社区引导性规划 ，保障了社区的完整性、统一性。在引导性规划中，涵盖了建筑、绿化、交通、文化等方面的设计思路，使整个社区的开发具有完整性、统一性，确保了居住的生态环境和人文环境。为了确保引导性规划的执行，联洋公司将此规划报请规划委员会审核批准，使之成为政府的规划性文件。 引导性规划在整个联洋新社区的开发过程中，起到了引导和监督的作用，使每一家开发商有了统一的建造方向，在此方向的引导下，再进行细部的规划。因此，整个联洋新社区的 10 家开发单位，均服从整体规划，保持统一的基调，朝着最具人性化居住空间的方向发展。 从社区商业规划来看，联洋社区商业的集中配置有效地降低了居民区的噪音污染，
6、使各个街坊变成真正意义上的纯住宅，而且更有利于形成社区商业中部辐射周边的商业形态。第二，集中的商业配套使得资源配置更合理，避免了各开发商重复投资和建设、相互争夺客源的尴尬。第三，集中配套使得社区商业更具有规模效应，使社区在商业引资、聚集人气等诸多方面在规划阶段就占得了市场先机。 三、社区文化的精髓邻里中心 联洋新社区“邻里中心”商业配套目前已正式全面投放使用。联洋的“邻里中心”是集社区的地域中心，活动中心，消费中心，集散中心和管理中心为一体的社区配套。在联洋新社区规划中，联洋将最中心的30 万平方米的土地作为整个社区配套，不仅包括商业，还将教育、文化、医疗、休闲、体育集中起来，集中配套。其优点
7、是，实现了商住分离，把各个街坊变成了纯住宅，不再有沿街商店的喧嚣，不再有楼下公交车的嘈杂，不再有屋前屋后到处是硬地的无奈，达到社区配套资源的有效整合，最大限度地发挥配套设施的作用，实现小区的动静分离，形成真正的高档社区。 ”这种形式得到了业主的普遍欢迎。 区别于传统社区规划的零星分散，联洋将大小 40 多个公建配套集中整合在一起。如果说这是联洋规划思想精髓的体现，那么邻里中心则是联洋社区文化精神的体现。正如卫平所说， “生活在联洋是我们的居住理念，联洋不仅有居住的功能，还有生活、交流的功能。 ” 联洋邻里中心没有一堵围墙。联洋在沪率先采取不用围墙的管理方式，所有的公建项目都是向社区居民敞开的，
8、绿地、国际标准足球场、高尔夫球练习场、艺术品长廊、包括所有的学校购买商品的过程就是对一种文化认同的过程，没有交流就谈不上社区，没有文化就缺乏主心骨。在联洋，社区商业都有自己的文化，而不是一种纯商业的交换，在社区中任何一个项目建设都不是孤立的，花店、美容城、画廊、餐馆等在社区中的各种商业形态都是社区文化的载体。 联洋邻里中心的商业理念是“生活在联洋” 。它不仅有居住的功能，还有一个生活、交流的功能。过去的房子如北京的四合院、上海的石库门，虽然比较简陋，但邻里关系非常好，现在户型好了，房子大了，但交流少了，邻居之间老死不相往来。建造集中的社区配套，给居民提供一个活动和交流的中心，称之为“邻里中心”
9、 。在开发过程中，把社区理解为小社会，一个社会就有它的物质空间、精神空间和文化空间。建筑是物质的，物质空间是有限的，他们没有生命，只有精神和文化才是无限的。所以就是要最大限度地扩展联洋的精神和文化空间，使它具有生命力。 此外，联洋在土地开发中，始终把“生态”和“可持续发展”放在创新开发的头等位置，房地产不是把人装进一个个“住人的机器”的事业，而是让人安居乐业的动力来源。只有在这样的认识前提下，才可能开发出人性化的社区。 四、社区商业配套新的商机 在社区商业运营模式上，上海新联洋商业社区不仅在规划方面未雨绸缪，而且在对商业包括其他配套的引进上也煞费苦心。面对联洋居住区达 2 平方公里的占地面积、
10、220 万平方米的纯居住面积，到底规划成什么样的物业形态呢？ 以往的上海房产开发商和北京一样，政府部门如商委、经贸委管的比较死，如门面房 7%拿出来做商业配套，或者每平米交 300 元的开发费，由政府来开发，这往往造成一些不利因素，一个项目开发商如果拿出7%，由于规模有限，大的商业形态发展商承受不了，而小的方面档次又不能满足业主的需求，而且配套不可能齐全。目前上海市老的商业区已经不可能容纳新的商家，从 2001 年下半年开始，商家都意识到竞争或者新的商业机会应该在社区商业配套上，这是一个新的经济增长点。 联洋以全新的运做模式规划物业形态。其住宅的高起点、高定位必然需要顶级的商业中心。首先确定“
11、以人为本”的商业理念，引进知名的商家企业，把发展社区商业同社区文化的理念相结合，以适应联洋品牌文化的需要。在社区中心 E 地块的 13422 平方米，已建成的建筑面积17621 平方米的商业中心设有：中国银行 24 小时自助银行、黎家信形象设计中心、联华生鲜超级市场、意大利商品展示中心以及一个 17000 平方米的超大规模 LAYA 俱乐部。一条马路之隔占地 50920 平方米，总建筑面积 71300 平方米的大型 SHOPPING MALL 已经破土动工，其规划了 40000平方米的商铺，6 套 500 平方米的文娱小厅和 1300 平方米的室内溜冰馆以及中西风格餐馆等商业设施。联洋对商家采取放水养鱼的策略，对前期进入的客户给予 2 年时间的免租期，对不符合条件的商家坚决拒之于门外。 结语 伴随区域经济迅猛发展的步伐，新型社区商业的发展也必将更加辉煌。在社区商业模式的发展中中，既有竞争也有机会。社区商业发展到真正成熟还有待时日，不过随着城市化的推进，社区商业就像一块即将烘焙好的蛋糕，诱人但又烫人。能否吃到吃好还要看把握的时机。
