1、发挥行业协会作用 开展房地产行业信用评价市场经济实质上就是信用经济，信用是经济社会发展的重要基石。建设社会信用体系，是完善我国社会主义市场经济体制的客观需要，是整顿和规范市场经济秩序的治本之策，对促进我国经济社会的持续稳步发展，具有十分重要的现实意义。 目前，我国经济社会处于严重的诚信缺失状态，总体形势不容乐观。据有关部门不完全统计：我国企业每年因信用问题导致的损失约 6000 亿元；合同交易履约率仅为 60%，68%的企业曾因信用问题遭受损失；企业“三角债”金额高达上万亿元；由于产品质量低劣或制假售假造成的各种损失达 2000 亿元。这些统计数字表明，我国经济社会的发展缺少牢固的信用基石，构
2、建和完善社会信用体系，已成为完善我国社会主义市场经济体制的客观需要，党的十八大明确提出“深入开展道德领域突出问题专项教育和治理，加强政务诚信、商务诚信、社会诚信和司法公信建设” 。 为加快我国社会信用体系建设进程，充分发挥协会、商会的作用，促进行业信用建设和行业守信自律，从 2006 年起全国整规办和国资委联合下发了商会协会行业信用建设工作指导意见 ，并在多个行业协会商会开展了行业信用评价试点工作。随着这项工作的开展，信用评价已成为由商务部和国资委牵头负责的一项常态化的工作。截至目前，已有 148个行业商会协会开展了行业信用评价工作，覆盖了包括房地产、建筑、机械、电子、石化、医药等在内的大部分
3、行业和领域，共评出 A 级以上信用企业 6000 多家。 中国房地产业协会、中国房地产研究会自 2009 年起开始在行业中组织开展房地产行业信用评价，2010 年经商务部、国资委批准，成为第四批行业信用评价参与单位，2011 年在北京、重庆、大连等地的部分房地产企业试点工作的基础上，2012 年起在全国范围内开展了房地产行业信用评价工作，截止到目前已有 83 家企业获得评级。 一、开展房地产行业信用评价的必要性 自 1998 年深化住房制度改革后，在住房分配货币化政策推动下，房地产行业进入了快车道，年增长率约 20%，年产值平均占 GDP 的 5%左右。房地产行业在改善人民生活、加快城市发展、
4、推动经济社会发展等方面起到了十分重要的作用，同时带动并推动了众多相关行业的发展，刺激了国民经济的发展，也为各地方财政提供了财源。但同时房地产行业的信用问题日益突出，影响了行业的健康发展。房地产开发商处于信息优势地位，信息的不对称性不仅增加了消费者的交易成本，还引发了许多有关房屋交易和使用的纠纷。在房屋质量、房屋销售、面积计量、售后服务和物业管理等各个环节都存在着信用问题，其中有关房屋质量的投诉占 60%。因此，在房地产行业中开展信用评价成为行业发展之必需。 二、房地产行业信用评价的特点 房地产行业是个个性化强、地域差异大、行业涉及面广、民众关联度高的行业。要做好房地产行业信用评价，必须结合行业
5、特性来开展这项工作。 1.科学的指标体系 房地产行业具有非常鲜明的特点。首先，品牌影响力较弱，只有极少数市场化的品牌企业通过整合现有资源来细分和占领市场，形成统一清晰的品牌形象。其次，房地产行业发展存在地域和规模的不均衡性，集团公司与项目公司共存，无法以同一尺度衡量其信用。再次，项目周期与财务周期不匹配，影响财务指标的可比性。最后，建筑是遗憾的艺术，而且这些遗憾在建成后很难通过售后服务弥补。同时，房地产行业还具有资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性等普遍特点，因此，必须设立一套符合房地产行业特点的信用评价指标体系（简称指标体系） 。该指标体系即具有一般信用评价的共性，还必须具备房地产行业的特性
6、，即考量企业的客观信用能力，更注重企业在房地产开发建设全过程中的经营信用情况以及企业履行社会责任的信用，要从以上几个方面对房地产企业的开发能力、信贷、纳税、合同履约、产品质量以及社会责任等多方面进行全面的评价。在分值比例设定上使企业经营信用情况的分值比例达到了 45%，企业履行社会责任信用分值比例达到 35%，企业客观信用能力占全部分值的 20%。同时采取一票否决制，如企业发生违法违规或其他严重失信行为，一律不予评价。只有这样才能真实、客观、公正地考核衡量企业的信用情况。 2.完善的组织机构 为做好信用评价工作，中国房地产研究会、中国房地产业协会成立了由两会领导、行业专家和有关部门主要负责人组
7、成的房地产行业信用评价管理委员会和信用评价专家委员会，成员构成不仅有房地产方面的专业人士，还包括了来自土地、金融、信用建设、品牌、消费者权益保护等多方面的专家，既有政府官员、专家学者，还有企业家，他们不仅具有较高的理论水平和专业素质，还有丰富的实践经验，在评价指标制定、评价办法修改、信评工作方向上给予很多帮助，提出很多很好的意见和建议，对指导开展工作发挥了积极作用。信管委下设信管办，负责具体组织工作。机构的完善，保证了信用评价工作的顺利开展。 3.引入了社会第三方信用评价机构 为客观真实的反映参评企业的信用情况，房地产行业信用评价引入了社会第三方信用评价机构对参评企业进行独立、客观的评价。社会
8、第三方通过招标选取，实行动态管理，并进行专业培训。 评价中，第三方评价机构不仅对参评申报材料逐一进行书面审核，还一律对参评企业进行实地核查。通过实地核查及和参评企业面对面的交流，了解企业的经营状况，同时通过对企业经营关联单位、相关行政机关和社会组织的调查询问以及社会发布企业信用信息的查询，了解企业对员工、合作方、消费者、政府、社会信用及履行社会责任的情况，使评价到客观、真实、全面。 4.采用“三统一”的工作方式 房地产行业信用评价是建立在企业自愿参加基础上的一项工作，其工作方式是以中国房地产业协会、中国房地产研究会为主导，依托地方协会，按照统一指标体系、统一收取费用、统一选取社会第三方“三统一
9、”的方式来进行。评价工作每年开展一次，评价结果三年有效，每年组织一次复评。 三、如何进一步做好信用评价工作 在经济快速发展的今天，社会信用体系建设越来越受到重视，但认识水平和制度建设还有待提高和完善。要进一步做好房地产行业信用评价工作，首先要解决好以下几个问题。 1.要提高对信用评价工作的认识 由行业协会主导的行业信用评价能够更有权威的推动行业形成守信践诺的长效机制，有效地约束会员企业的道德风险和机会主义行为，有助于提高行业协会的服务能力，对促进行业信用建设和行业守信自律，保障行业健康发展发挥重要作用。它既不同于政府部门基于监管需要而实施的资质管理，也有别商业机构基于市场需求提供的信用评级。它
10、突出了自愿性、专业性、自律性和服务性，更多的反映的是企业自身资产情况、开发经营行为和履行社会责任所获得的社会信誉，是企业参与市场经济活动的一张脸面、一个标签，由协会组织推进这项工作更具有行业的权威性和公正性。同时，必须正确认识信用评价的作用，信用评价不是表彰，不单纯是为了颁牌，颁牌只是手段，其目的一是为了加强行业信用建设，促进行业守信自律，规范房地产市场秩序，促进行业健康发展。二是企业通过信用评价能看到自身优点和差距或问题所在，从而提高综合管理水平，提升企业自身的社会信用度。从长远来看，在市场经济条件下，对企业的资质管理必将逐步向资信管理转变，大力推动信用信息在全国范围的互联互通，发挥信用信息
11、对失信行为在更大范围的监督和约束已成为市场经济良性持久发展的必要条件。 2.要加强信用评价结果的应用 研究探讨信用评价结果的应用问题，发挥信用评价的激励和约束作用，使信用等级良好的企业多受益，让有信誉的企业赢得更大的市场发展空间是信用评价工作持续发展的前提。只有这样才能吸引更多的企业参加。这是信用评价工作在当前一个时期面临的实际问题。可喜的是一些省市已经在研究探索和努力推进信用评价激励机制的建立。如重庆在有关部门的支持下，出台了五个方面的激励政策。上海市政府自 2008 年开始开展“上海市企业诚信创建活动” ，通过建立企业信用档案、星级评定、政府网公示提升企业社会信用体系建设，目前已有 85
12、家房地产企业获得星级评定，并在政府网上进行公示。 3.要加强与地方协会的联系和配合 房地产开发具有地域性，开发企业是属地管理，参评企业的组织、信息的采集与核实离不开地方协会的支持。地方协会的积极性直接影响信用评价工作的广度和质量。只有充分发挥地方协会积极性，提高地方协会对这项工作的认识，加大地方协会开展这项工作的力度，才能使信用评价工作落到实处。 4.要加大信用评价工作的宣传推广 要加大对信用评价工作的宣传，进一步宣传信用建设对企业建立风险防范机制、提升企业自身社会信用度、增强企业市场竞争力和社会影响力的重要意义，把信誉度高、社会责任感强的企业介绍给社会，推荐给消费者，在全行业树立起诚信为本的环境氛围，提高行业对信用评价工作的认知度和影响力，全面提高房地产行业的信用建设水平。 目前，中国房地产业协会、中国房地产研究会已完成了中房网信用建设网络工作平台“行业信用建设”频道的建设。通过网络平台宣传推广行业信用建设，反映信用工作动态，宣传推广信用企业，做到信用评价在线申报、在线公示、在线查询、在线监督。 李求军/责任编辑
