1、房地产开发企业行政管理研究摘要：为适应现代房地产开发企业均衡发展的需要，房地产行政管理的功能日益分化和细化，各行政职能科室的重要性也日益凸显。面对激烈的市场竞争和社会大环境的制约，房地产开发企业不仅要不断提高自身的管理水平，还要不断转变管理观念，才能争取到更好的发展空间。本文分析了房地产行业现状与房地产业行政管理存在的问题，并提出了完善房地产业行政管理的应对对策。 关键词： 行政管理；土地财政制度；应对对策 Abstract: in order to meet the needs of the balanced development of modern real estate develop
2、ment enterprises, the real estate administrative functions increasingly differentiation and refinement, the importance of the administrative functions of the Department are also increasingly prominent. In the face of fierce market competition and the restriction of the social environment, the real e
3、state development enterprises not only to improve their management level, and constantly changing the management idea, for the better development space. This paper analyzes the existing industry administration current situation and housing problem of real estate industry, and puts forward some corre
4、sponding countermeasures to improve the real estate administrative management. Keywords: administrative management; land finance system; Countermeasures 中图分类号：F279,23 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）04-0000-00 一、房地产业对中国经济发展的意义及现状 （一）房地产业对中国经济发展的意义 房地产业在过去几年中国经济高速发展、08 年金融危机中经济恢复等都起到了比较重要的作用，其带动了相关产业的大发展
5、。中国建筑成本中 70%至 80%是材料消耗，由其他部门和行业出售产品配合。发展房地产业需要的钢材、设备、机械、冶金、陶瓷、木材、化工、塑料、玻璃、水泥、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，从而有“乘数效应” ，拉动其发展，从而拉动 GDP 增长。 （二）房地产业现状 1、地贵 资本密集、土地稀缺，不可避免地导致了资金和土地成为房地产产业链上最重要的资源。土地己成为产业链上最重要的资源，集聚了产业链内部最激烈的竞争。当前，房地产业正在接受宏观调控的洗礼，紧锁银根严控贷款，收紧土地闸门供给放缓。在此情况下，资本和土地更加凸现出其重要性，谁占有了这两项资源，谁就能在产业
6、链的上游端站稳脚跟让后续环节顺利跟进。在日益趋紧的政策制约、日渐稀缺的土地资源约束以及资本市场逐步放宽后，企业竞争焦点和利润中心均逐步上移至产业链条中的资本和土地上。而地方政府为了增加财政收入，卖地采取招拍挂制度，决定了土地“非价高者不可得” 。土地的出让制度，导致全国各地“地王”的频频诞生，导致土地成本加大。 2、供求失衡，导致房价不断疯狂 从 2000 年到 2008 年住宅开发量，新房是 37 亿平米，新增的城市人口大概是 1.4 亿到 1.5 亿人口左右，这还不包括原来 4.6 亿到 4.7 亿改善性需求，所以仅仅商品住宅每年的缺口量大概在 30%左右，整个市场的供求失衡是一个大问题。
7、供求失衡也必然导致房价上涨。2010 年 3 月北京、上海、深圳等一线城市以二手房为代表的成交量均有倍数增长，深圳环比增长 1 倍，北京环比增长 2 倍，上海更达 3 倍。伴随成交放量，房价也节节升高，2010 年 4 月 17 日，国务院办公厅公布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 （简称“新国 10 条” ） 。现在的房地产市场，开发商左顾右盼，期望出现奇迹；投机资本则伺机进入商业地产和二三线城市继续兴风作浪；买楼者则不相信楼市将真正进入平稳格局而只是抱短暂的观望态度；地方政府的楼市调控政策犹抱琵琶半遮面；银行开始测算楼价下降的承受能力；中央政府则显然密切观察市场表现及各方面的反应 （
8、三）政府对房地产业行政管理上存在的诸多问题 、尽管经过 20 年的改革，各级政府职能转变取得了很大成绩，但由于新旧两种体制的摩擦，其政企、政事关系更多地带有转型期社会过渡的烙印，政府职能还未完全摆脱既当“裁判员”又当“运动员”的双重角色特点，包括房地产行政主管部门在内的不少政府部门，仍习惯于直接干预企业的经济活动， “门槛式”的审批制和“批条”还在经济生活中起主要作用，对不同所有制企业还不能做到一视同仁，还有不少特殊政策凭某人一句话、一个批示用于支持某些企业等等。其权力和利益捆绑在一起，由于利益刚性的作用，一些政府部门总不肯痛痛快快地放弃权力，总是寻找理由保住自己的权力，甚者，还要伺机扩大一块
9、权力，其结果必然产生滥用权力、权钱交易、权贵结合、以权谋私、以权设租、以权寻租的现象发生。 2、改革以来，尽管对房地产行政体制进行了改革，但现行体制仍不能完全适应经济市场化的要求。 （1）体系不完整与机构的过渡膨胀相互并存，一方面是需要市场调节时，发挥监管作用的地方政府机构，没有建立或尚不能真正发挥作用；另一方面，那些与发展市场经济相悖的部门仍难取消。 （2）机构的设立缺少市场根据，更多的是体现行政意志而不是市场意志，总是人为地管“经济” 。这样人为地分割职能权利，造成机构重叠、职能交叉、政出多门，成本增加，加重了企业、百姓的负担。 （3）体制结构的现状与市场经济特别是国际市场规范距离太大，一
10、些机构的设立不是以效率为前提，而是以某一领导的“行政意志”为根据，造成某些机构运行缺乏应有的力度和效率。 3、我国尚处在市场经济的初期，包括房地产市场在内的市场秩序还比较混乱。其表现，土地开发不规范、商品房产权混乱，房屋质量低下，商品房广告虚假，交易税费太多，房屋入市门槛高等。一是负责制订规则的地方政府机关带有浓厚的部门利益色彩，有关房地产市场的法律、法规、条例尚不健全、周密；二是裁判水平太低，即房地产市场一些执法部门无法可依、有法不依、执法不严，甚至到处伸手、拘私枉法；三是房地产市场主体的职业道德、经营管理水平太低，不讲信誉，投机取巧，违法乱纪。 二、完善房地产业管理的对策建议 （一）规范地
11、方政府行为的对策 土地财政制度变迁中地方政府的种种行为，是对财政分权化改革特别是分税制改革后体制环境的反应。土地财政制度的变迁（本身是财政体制中的一个子制度）和绩效与地方政府行为密切相关。不少地方政府在土地出让金制度变迁中的行为有诸多不规范甚至是不合法之处，对地方政府而言却是理性选择的结果。因此，深化改革中规范地方政府行为，至少应重视的问题是： 1、减少行政管理层级，推行中央、省、县（市）三级财政体制。 在财权与事权相匹配的基础上规范中央地方财政关系，实现总体制度供给和需求的均衡。规范政府行为，首先要优化刺激政府行为的财政体制环境。以公共财政建设为目标，在事权和财权相匹配的原则下完善以分税制度
12、为核心的财政体制。要减少政府层级，实行中央、省、县（市）三级财政（城市财政同县级，乡可以作为县的派出机构） ，完善和规范中央对地方的转移支付，合理划分省以下地方政府的收支分配，强化地方财政特别是县级财政提供公共服务和基础设施建设的职能。 2、改革土地财政制度，土地出让收入可考虑全部归地方政府所有，纳入地方预算管理。 实现子制度供给和需求的均衡。提供公共服务和建设基础设施，地方政府必须有相应的财政收入自主权。地方政府既无税收制定权亦无发债权，土地出让收入全部归地方政府所有，可缓解地方财政困难，打破地方财政的路径依赖，有助于改变地方政府的行为激励，减少土地出让收入纳入预算管理的阻力。同时在一定时期
13、内（如 57 年）内逐步将土地出让金由年期制（30 年或 50 年的收入）改为年金制，改变现任政府透支未来政府收入的状况，逐渐减少对土地收入的依赖，缩小子制度供给和需求的缺口并逐步达到均衡。 3、建立与科学发展观相配套的政绩考核体系，把更多涉及民生和环保的指标纳入其中。 学习落实科学发展观，转变唯 GDP 的政绩观，要围绕地方政府职能的转变，强化公共服务和基础设施建设。建立完善与科学发展观相适应的地方政绩考核体系，把医疗、教育、社会保障、环保等更多的民生指标纳入考核体系并占重要权重 （二）规范房地产市场的对策 1、加强法律法规建设，规范混乱的市场秩序 现阶段，房地产市场在内的市场秩序还比较混乱
14、。有关房地产市场的法律、法规、条例尚不健全、周密；房地产市场一些执法部门无法可依、有法不依、执法不严，甚至到处伸手、拘私枉法；房地产市场主体的职业道德、经营管理水平太低，不讲信誉，投机取巧，违法乱纪。因此，现阶段政府应加强房地产市场的法律法规建设，加强执法部门的监管，规范房地产市场主体的职业道德、提高准入门槛等。 2、 “动用税收机器” ，完善税收制度 开征房产税、遗产税、分类开征物业税、对所有出租房屋和二套房均课以重税，同时也可调整营业税或者契税。 总之，对房地产企业来说完善的行政管理服务是实现职能转变、克服市场盲目性、进行有效宏观调控的基础。因此，建立完善的房地产行政管理服务已成为当务之急。
