1、房地产开发项目设计管理研究摘要：房地产开发商对其项目设计管理的质量控制是否有效, 直接关系到房地产项目的质量好坏、工期长短、是否能获得预期利润等方面。建设项目设计阶段的管理有其特殊性, 设计的成果是由建筑设计院完成的, 而房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用, 故房地产企业项目开发设计管理的质量控制显得尤其重要。 关键词：设计管理、质量控制 中图分类号： O213 文献标识码： A 在房地产开发项目中，设计阶段处于项目建设周期的中前期，是工程项目建设进入实施阶段的开始。设计质量对项目总体质量具有决定性影响，设计阶段是决定工程造价的主要阶段，设计进度为制定项目控制性进度
2、计划提供了基础条件，因此设计阶段的管理对于整个项目来说至关重要。 1.房地产项目设计阶段管理概述 房地产开发项目设计阶段的管理（简称设计管理） ，是房地产开发全过程项目管理的一部分，是由项目管理公司代表建设单位或开发商对房地产项目设计阶段进行的监督及管理，以确保房地产开发项目的设计质量、进度及造价控制在合理的范围内。在设计阶段及时发现问题，解决问题，可以避免在施工阶段影响项目的质量、进度、及造价，能够合理有效的避免不必要的资金及资源浪费，为开发商节约项目的总成本。 2.我国房地产项目设计管理存在的问题 目前，重技术、轻经济，设计保守浪费，只求安全保险，不问造价高低，是我国建筑工程设计单位和设计
3、人员存在的普遍问题。建筑工程设计人员只秉承“安全，美观”的原则，而对建筑工程的经济成本根本不予考虑已成为我国建筑工程设计市场的普遍现象。设计人员对建筑工程经济效果的忽视，直接导致了在设计过程中“错、漏、碰、缺” ， “肥梁、胖柱、深基础、超筋”等过于保守的设计，势必将给建设单位或开发商带来成本的增加，资金的浪费。 近些年来，在施工过程经常可以发现施工图纸的问题，给建设单位带来不少的损失，这些都是由于在设计过程中没有良好的设计管理造成的，归结起来，主要体现在以下几个方面： 2.1 对设计阶段的管理重视不够 在施工阶段，开发商一般会聘请监理公司进行工程管理，但在设计阶段大部分的项目都是开发商自行管
4、理的，而事实上很多开发商在进行该阶段工作时人员往往并未完全到岗，或前期方案设计参与人员有后续施工图设计是参与人员变动较大，思路或定位均难以延续，从而影响设计效果难以满足管理要求。 2.2 对设计费用的计算及支付方式都不甚合理 设计费用的给付方式缺乏激励，设计费用的计算过于简单，与设计单位的工作效果缺乏对应关系，导致设计单位后期服务往往跟不上。而且图纸上的漏洞给甲方带来损失后，设计费的惩罚往往流于表面，难易落到实处。 2.3 设计成果评价标准不统一 对设计阶段的管理缺乏事前控制的思想，设计任务书等文件不规范、甲方的想法和要求没有准确传达给设计人员，或者设计人员并未能完全领会甲方意图，设计质量的评
5、价没有统一标准，致使一些设计成果难以评价。 2.4 对于设计进度的制定与控制缺乏重视 进度计划制定的不甚合理，当设计周期过紧时，缺乏有效的管理措施应对。尤其当开发商对项目有新的要求时，设计单位由于设计任务已经接近饱和，不能及时的按照业主的要求补充或修改出图，从而影响设计出图进度，进而对施工进度造成影响，严重的甚至会影响项目总进度。3.房地产项目设计阶段的管理措施 3.1 设计过程进度控制 好的计划需要有效的控制，若设计阶段的进度失控，将直接影响施工进度以至影响项目建设总进度目标的实现，因此应引起项目管理人员的高度重视。设计阶段进度控制的主要内容包括：分析、论证总进度目标；编制项目实施总进度计划
6、；分析总进度目标实现的风险，编制进度风险管理的初步方案；审核设计进度计划和出图计划，并控制执行；编制设计任务书中有关进度控制的内容；审核招标文件和合同文件中有关进度控制的条款；起草主要加工材料和设备的采购计划，审核加工进口材料设备清单；在项目实施过程中进行进度计划值和实际值的比较，如出现偏差，随时采取措施进行纠偏；协调室内外装修设计、分包设计、专业设备设计与主设计的关系，使专业设计进度能满足施工进度的要求；控制设计变更及其审查批准实施的时间：编制各种设计阶段进度控制的报告和报表等。 3.2 设计阶段质量管理原则、任务 3.2.1 设计阶段质量管理原则 首先，建设工程设计应与社会、经济发展水平相
7、适应，做到经济效益、社会 效益、环境效益相统一；其次，工程设计应当按建设基本程序，坚持先勘察、后设计、再施工原则；再次，建设工程设计力求做到适用、安全、美观、经济；最后，设计应符合设计标准、规范，计算应准确，文字说明应清楚，图文指标要清晰、准确、避免“错、漏、碰、缺” 。 3.2.2 设计阶段质量管理的主要任务 编制管理细则，确定目标控制计划，督促设计单位完善质保体系，建立内部专业交底及会签制度；设计方案、图纸、概预算和主要设备、材料清单的审查，发现不符合要求的地方，分析原因，发出修改设计的指令；对设计工作的协调控制，及时检查和控制设计的进度，做好各部门间的协调工作，使各专业设计之间配合、衔接
8、，及时消除隐患；参与主要设备、材料的选型；组织对设计的评审或咨询；组织设计文件、图纸的报批、验收、分发、保管、使用和建档工作；组织设计交底与图纸会审，处理或参与处理设计变更和因设计引起的工程质量问题和质量事故；编写管理后评估。 3.3 设计变更的控制 3.3.1 设计变更的原因 设计变更既可能带来对甲方业主有利的结果，如减少了建设成本，也有可能带来对甲方业主不利的结果，如成本的超支。在实际工程中发生设计变更的原因很多，概括起来，主要有以下几种： 3.3.1.1 规划部门要求的变更 设计部门和规划部门或图审部门对于规范的理解或认识有偏差造成图纸完成后行政主管部门对于图纸有相应的整改要求。 3.3
9、.1.2 营销部门要求的变更 产品的功能设计不符合业主的要求，给业主带来不便或未能满足该项目的市场需求等情况，营销部门因此提出进行变更。 3.3.1.3 设计院要求的变更 此类情况多数发生于多边工程（边勘察、边设计、边施工、边图审、边报批） ，这是由于工程设计仓促、图审报建滞后等原因，所导致的施工图错、漏、碰、缺、等问题。 3.3.1.4 施工单位要求的变更 施工单位因材料设备的使用问题而提出的设计变更，如原有材料设备缺货要使用替代产品，施工单位发现图纸有缺项，漏项而提出的变更等。 3.3.2 设计变更的控制措施 对设计变更的控制可从发生设计变更的次数和对于每次设计变更发生时的处理两个方面进行
10、。 3.3.2.1 减少设计变更的次数 最关键的是将发生变更的风险转移到设计的输入阶段，就是要做好设计任务书的编制、设计过程的控制和设计成果的评审这三项基本工作。3.3.2.2 严格控制设计变更的发生 对于设计变更，应坚持“先研讨再测算最后决策”的原则，简而言之，就是先从技术上验证可行与否，再从成本上验证可行与否，最后再确定是否发生变更。这需要赋予项目负责人一定的权利来进行此工作，以提高工作效率。比如某些重要部位的专业防水设计，有特殊要求的精装修设计，智能化系统设计等。 3.4 设计费用管理 由于房地产项目具有一定的重复性，房地产开发商经过一段时间的经验积累，完全可以建立起工程造价的数据库，从
11、而确立合理的投资限额，实行限额设计，在此基础上，由设计单位与企业签订设计合同，商定奖励与惩罚的条款，对设计造成的工期延误及超出投资限额的损失，要追究设计人员责任，并进行赔偿；对科学、合理、经济的设计方案，按限额造价与实际设计造价进行比较，节约部分按比例给予设计人员奖励，超出限额造价则给予处罚，从而提高设计人员进行限额设计的积极性， 。通过这一措施，有效的内部化设计取费的外部性。 另外，对设计费的支付程序也要进行变革。主要是设计费在工程施工开始前 即给付完毕，结果造成施工过程中设计单位没有压力积极提供现场服务，为此，设计费的支付方式上可以预留设计费的固定部分如 10-15%的激励费用，待工程竣工
12、后激励费用与设计尾款一同结清，这样就可防止设计人员在施工过程中设计现场服务的不到位现象，同时对于施工过程中因设计问题引起的设计变更，要追究设计单位的责任，操作上可以设一限值， （如 10 万元） ，如因设计原因引起的变更每超过 10 万元，则应扣除设计费固定部分的 1%，考虑到设计变更不可避免，10 万元以下部分可以不考虑设计单位的赔偿责任，最大的赔偿金额也不超过设计费固定部分的 10%，这样，迫使设计单位重视施工阶段设计变更的时效性和经济性 4 结语 由以上的分析可见，设计阶段在整个房地产开发项目进行中起到举足轻重的作用，做好此项工作需要房地产开发公司以合理的人力资源配置做好设计任务书的编制、设计质量的控制、设计进度的管理和设计变更的控制等基础性工作。这几个因素又具有密不可分的联系，一个因素的变化会引起另一个因素的变化，如何针对设计阶段的特点，实现对设计周期、费用、质量的综合优化将也是房地产开发企业的研究方向之一。参考文献： 1郝亮 对工程建设中设计阶段监理的认识和思考J建设监理，2002 年第 3 期 2谭庆，建设项目设计阶段投资控制方法研究D，南京理工大学，2002 年 12 月 3龚玉芬 设计阶段项目进度管理的影响因素分析及控制D，天津大学，2004 年 3 月
