1、关于海原县房产测绘的内业作业的技术与方法的探讨【摘 要】受海原县住房和城乡建设局的委托，宁夏基础测绘院与海原县住房和城乡建设局合作完成海原县（老城区） 房产测绘工作。文章针对房产测绘的内业作业的技术与方法进行论述。 【关键词】房产测绘；房产分区；房产分丘 1.测绘任务及目的 测绘的任务主要是通过已有的地籍资料来确定县城房屋的位置、权属、界线、质量、数量和现状等，并以文字、数据及图件等形式表示出来。目的是要搞清楚房地产的产权、使用权的范围、界线和面积，房屋等建筑物及构筑物的分布、座落的位置和形状、建筑物的结构、层数等基础资料，为政府决策城市规划和建设提供科学依据，为房地产管理、房地产开发利用创建
2、良好的数据平台。 2.调查区概况 海原县位于黄土高原西北部，地处宁夏回族自治区西南部，属中卫市管辖。城市地势起伏较大，平均海拔 1850 米。气候属中温带大陆性季风气候，年平均气温 7，日温差 1215，年平均降水量 286 毫米，无霜期 157 天左右，主要气候特点是：冬寒长、春暖迟、夏热短、秋凉早，干旱少雨，日照充足，蒸发强烈，昼夜温差大；测区内交通便利，总体景观体现出 “回族风情” ，农村居民地大都为聚居式居民地。 3. 主要技术指标和规格 海原县（老城区）房产测绘采用 1：500 比例尺，平面坐标系统采用海原地籍测绘建立的“海原县（老城区）城市坐标系统” 。高程系统为1985 国家高程
3、基准。长度单位：米（M） ，面积计算单位：平方米（M2） 。 4. 房产设计方案 4.1 软件和硬件配置 硬件：钢尺、GPS 接收机三台、全站仪一台套、电脑八台（至少一台带光盘刻录机） 、打印机、绘图仪、绘图桌、U 盘及移动硬盘、汽车、其他必要的生产生活物资和装备。 软件：采用南方测绘仪器公司出品的 CASS7.1 地形地籍测绘软件，南方房产测绘之友软件。 4.2 房产图测绘 4.2.1 房产图成图方法 本着实事求是、严肃认真、科学、经济、高效、可行、易操作的原则，此次房产测绘提供的房产图有分丘图、分区图、1：5000 房产平面图，成图方法分为以下几步： 1、以海原县（老城区）地籍测量成果资料
4、作为工作底图。 2、利用已确定的界址线作为丘界线，已确定的界址点作为丘界址点，地籍测量已确定的权利人、用地用途，生成满足要求的平面图。 3、将房产调查的内容用房产软件加载到平面图中生成分丘图、分区图。分丘图的用地面积以丘界线范围为准，建筑面积海原县住房和城乡建设局无特别要求的情况下，以测量面积为准，乘以相应的自然层数，做为建筑面积，不考虑分摊、计算一半等情况。平房内的棚房、厕所等不计算建筑面积。 4、根据分区图，编绘成 1：5000 房产平面图。 当范围线切割丘、切割地物时，应调整范围线，保持丘、地物的完整性。户主姓名、房源资料等根据实际需要，由海原县住房和城乡建设局调查、扫描、复印后补充入库
5、。 4.2.2 房产测量的精度要求 1.本项目房产测量以中误差作为评定精度的标准，以二倍中误差作为限差。 2.平面位置中误差 （1）相邻房产控制点的相对点位中误差不超过0.025m。 （2）利用已有的地籍图，地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上0.6mm。 （3）房产界址点精度：界址点测量是房产测量的核心，界址点测量精度是反映房产测绘调查成果质量的重要标准，准确测定界址点是管理土地产权的基本保证。界址点相对于邻近控制点的点位中误差0.10 m，相邻界址点间的间距中误差0.10 m。： （4）房产面积的精度要求 房产面积中误差不超过 0.04 +0.003S 注：S房产面积（m2） 4.
6、2.3 房产图绘制的技术要求： 接边误差不超过地物点点位中误差的 2 倍，并应保持相关位置的正确和避免局部变形。 4.2.4 房产面积测算 面积测算系指水平面积测算，分为房屋面积和用地面积测算两类。 面积量算方法采用解析法，即根据实测的坐标计算面积。 4.2.5 房产分丘图 分丘图是是绘制房屋产权证附图的基本图，一般采用 A4、A3 纸，分丘过大时，可调整纸张尺寸。 分丘图必须依比例尺绘制，比例尺分母一般依据图形大小宜为 10、50 的倍数。其内容除了表示出分区图的已有内容外，还需表示界址点点号、用地面积、建筑面积、和四至关系等各项房地产要素。 4.2.7 房产平面图（1：5000） 房产平面
7、图成图过程实际上就是在分区图的基础上进行图元的比例扩大及综合的过程，综合的基本方法为：选取和概括。图元综合以去粗取精、舍次求本为原则，对图中地物进行删除、合并、夸大、移位、选取、简化等操作，使其编辑后的图形保持与比例尺相应的地图内容的详细程度。综合的过程中有很多细节没有硬性的规范要求，此时只能凭借作业经验和根据用图单位的要求进行。 4.3 房产调查 4.3.1 一般规定 房产调查，分房屋调查和房屋用地调查两部分，包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量等基本情况。 4.3.2 房产单元的分类 房屋用地以丘为单元进行。房屋以幢为单元进行。 4.3.3 丘与丘号 丘是指地表上一块有界空间的地块。
8、一个地块只属于一个产权单元的称独立丘，一个地块属于几个产权单元的称组合丘。有固定界标的按固定界标划分，没有固定界标的按自然界线划分。 海原县（老城区）房产调查丘的编号按：房产区、房产分区、丘三级编号组成。 丘的编号在房产分区范围内编定，采用 4 位自然数从 0001 到 9999从北至南，从西至东以反 S 形顺序连续编列。 丘的编号格式及位数如下： 房产区代码 + 房产分区代码 + 丘号 （2 位） （2 位） （4 位） 4.3.4 房产区与房产分区 丘以房产分区为单元划分，房产分区又是以房产区为单位划分，而房产区则是以市辖区或县为单位划分。 房产分区以房产区为单元划分，可按自然界线、街坊、
9、居民点、机关、企事业单位划分，房产分区也应构成连续成片的几何图形。 4.3.5 幢与幢号 幢是指一座独立的、包括不同结构和不同层数的房屋。幢也是一个量词，表示房屋的座数，是房屋调查与房屋测绘的基本单元。只要是一座独立的房屋都算一幢，即使这座房屋层数不同，建筑结构不一样，建成年份也不一样，只要是连在一起，独立存在，都可以按一幢处理。 幢号以丘为单位编号，幢号的编号顺序原则上是：自进大门起，从左到右，从前到后，用数字 1、2、3 顺序按 S 形编号。幢号注在房屋轮廓线的左下角，并加括号表示。 5.资料整理、检查验收与成果提交 成果资料整理是指调查工作结束后，对形成的资料进行检核、分类、编排、整饰，
10、装订成册。 在生产作业中应严格执行 ISO9001-2008 量认证体系的标准，有效运作质量管理体系，认真贯彻质量方针，落实项目质量目标，明确项目管理者职责，积极按时开展工作。 在项目实施过程中作业单位的质量保证体系要加强对质量的检查和监督，在生产过程中要严格按照规范操作，要实施贯彻院级二级检查、一级验收制度。 参考文献： 1北京市测绘设计研究院，1999.CJJ8- 99 城市测量规范S.北京：中国建筑工业出版社 2国家质量监督检验检疫总局.2000 GB/T 19786-2000 房产测量规范S.北京：中国标准出版社 3吕永江，2001 房产测量规范与房地产测绘技术M，北京：中国标准出版社.
