1、关于中国高房价问题分析【摘要】近年来，随着我国社会经济的快速发展，我国房地产的发展也达到了一个高潮。过高的房价远远超过了居民的实际承受能力，楼市调控和高房价问题成为近几年关注度很高的话题。房价的虚高和依然攀升的态势不仅带来了一系列的社会性问题，也对面临改革重大关口的中国经济产生了深刻的影响。本文根据近年来的房价形势分析中国房价居高不下的原因，并对提出一些建议和对策。 【关键词】中国房价 房地产 政府宏观政策 一、房价高居不下的原因 （一）土地价格上涨推动房价升高 影响房地产的成本要素有很多，而其中最主要的是土地的价格。在我国实行土地使用权转让制度以来，基于中国国情，即作为一个土地大国，必须保证
2、充足的耕地面积；但另一方面，我国巨大的人口压力，以及快速的城镇化进程，又需要有大量的建筑居住用地。有限的土地资源与迅速增长的对城市建设土地需求的矛盾使土地价格在矛盾的刺激下坚挺地上扬。 （二）房地产市场本身的特点 房地产市场是各种要素市场中的特殊市场，它具有供给的有限性和天然的垄断性。它的价格形成机制的基础是地租理论，它的利润永远高于社会平均利润。所以房地产市场天然就具有高成本，高投入，高价格的特性。房地产市场是一种区域性市场，作为不可移植的物质载体，在一定区域范围内有着区域垄断的特点，这些特点、特性决定了只有很少部分的具有强大经济实力的集团才有能力进入房地产市场，这样，房地产市场就天然的具有
3、行业垄断、区域垄断的特性。 由此，在竞争区域中，少数寡头在拥有了对市场的控制力后通过努力扩大房地产差异，弱化竞争，通过先入企业的先发优势，达到了垄断地位，又通过其的垄断地位，使房价维持在较高水准。 （三）金融市场的影响 我国房地产的真正繁荣就是在我国对金融领域的改革的基础之上，在金融领域放开对个人信用消费贷款的限制后大大刺激了消费者的消费欲望，增强了消费能力，成为房地产市场不断放大的主要支撑力量，这种有效需求的增长是房地产价格不断上扬的内在动力。同时，银行等金融机构对房地产投资者几乎不加限制的贷款支持使得市场供给能力也不断增强。于是在有效需求与供给相互促进下房地产价格的上扬也就不可避免。 （四
4、）政府的政策作用 前面的几点是房地产市场本身的特点，是其内部价格决定机制。而政府则是房地产价格决定机制的重要外部力量。他通过其本身对房地产市场的供求调节来影响房地产市场的价格。主要通过土地供应调节，市场监管，政策发布以及各种综合调控手段以影响房地产市场。可以说正是政府的放开房地产市场，实行积极的财政政策，刺激投资拉动内需的政策促进了房地产市场的极大繁荣，也导致了房价的畸高。尤其一些地方政府为了本地的经济增长人为的对房地产市场的托市更是房地产市场失衡的重要原因。 （五）部分富人一人多房，住房资源不能充分利用 世界公认的合理房价应该是家庭年收入的 5 倍左右或者是人均年收入的 10 倍左右。而中国
5、的绝大多数城市的房价已经远远超过了这个理论上的正常房价。曾有一个调查表明中国城市的实际房价超出正常房价的幅度。以北京、长沙、西宁为例，北京实际房价超出正常房价 3.59 倍，长沙为 2.31 倍，西宁为 2.15 倍。实际上，在中国无论是相对发达的城市还是相对欠发达的城市，绝大部分的情况都是如此。 二、抑制高房价的措施 虽然政府出台了很多局域性的措施政策来遏制房价，像限购、大力建保障房等，都起到一定成效但离抑制高房价还很远。所以我们必须采取更有效的措施去打压高房价： 首先，加强房地产市场宏观调控。加强房地产市场宏观调控的根本目的是为了促进房地产市场的持续健康平稳发展，更好地发挥房地产业对改进居
6、民住房条件、拉动国民经济持续健康发展。因此，调控要坚持积极稳妥、把握力度的原则。既要积极采取措施，尽快把房价上涨的势头控制住，又要防止措施不当而导致房地产市场大起大落。一方面，要采取有效措施增加中低价位普通商品房以及经济适用住房的供给；另一方面，要重点围绕需求做好文章：要遏制投机性炒房，控制投资性购房，合理引导住房消费。 其次，加强市场监测，完善市场信息披露制度。全面监测房地产市场运行，给老百姓创造一个透明有序的房地产市场。不断加强房地产市场信息系统建设，提高各类房地产市场的透明度，逐步形成反映房地产真实供求关系的房地产价格，更好地发挥市场功能，改善投资结构。 再次，高度重视稳定住房价格。各级
7、政府要切实负起稳定住房价格的责任；切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；加大打击、处罚各种违规、违法行为的力度；认真组织对稳定住房价格工作的督促检查；建立房地产企业信用档案，违规、违法行为公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，建设部会同有关部门要及时依法从严处罚，并向社会公布；正确引导居民合理消费需求。 最后，积极贯彻调控住房供求的各项政策措施。强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强房地产信贷管理，防范金融风险。 三、总结 当前房价的高居不下主要与被扭曲的社会制度有关，如果认识不到这一点，就根本不可能实现“住者有其屋”的理想，那些试图依靠市场机制来解决住房问题的建议和措施，只会进一步强化住房问题的失范现象。经济学家应该更多地关注当前房地产市场中内在的制度缺陷并探寻完善之途径而不是去预测房市。然而，当前的一些经济学却把自己置于经济分析师的立场，局限于基于供求分析的狭隘领域和视角来观察社会现状并由此提出政策建议，从而就将社会问题的现状与合理性相混淆了，这是当前房价等问题久而不决的根源。 参考文献： 1于洋.浅析中国房价问题.财经界（学术版）J.2012.（09）. 2俆勰等.浅谈中国房价.企业导报J.2012.（03）.
