1、轨道交通对武汉住宅区位的影响【摘 要】我国城市轨道交通事业发展迅速，改变了原有的城市居住空间格局。武汉市的轨道交通建设正在如火如荼的建设中，势必影响武汉市居住空间格局。本文在分析了轨道交通对居住区影响的基础上，结合武汉市居住区现状资料，对武汉市的 1、2、4 号线沿线几大热点区域进行了分析，进而推导轨道交通对武汉市住宅区的影响。 【关键词】轨道交通；住宅区位；武汉市 一、居民对居住区的选择分析 居民作为房地产消费主体，将根据收入情况、工作地点、交通条件等选择自己满意的居住区位；开发商作为独立法人必须按照市场的需求，不同区位、不同档次的住宅满足人们居住多样化的需求。住房作为一种特殊商品、其最大特
2、点是空间位置的固定性和独特性。房屋的价格不仅因其面积、质量及其结构的不同而变化，而且也有区位上的显著差异。土地、住房与区位三者是不可分的整体，在空间经济系统中区位具有经济价值。对于消费者而言，居住区位和建筑物本身都具有一定的居住效用，且两者在局部居住效用中可相互替代。欧美和日本等的研究和实践表明，住宅的区位价值可占住房总价格的 1/2 以上。因此，城市土地和住房定价应遵循“差异补偿原则” ，即反映区位优势的经济价值。居住区位包括位置，交通条件，环境质量，文化氛围等方面。随着人们日常生活节奏的加快，对自由时间的加倍珍惜，在住宅区位选择中，交通条件对住宅区位选择的影响作用更大。 二、轨道交通对居住
3、区位的影响 随着现代社会越来越高效的生活节奏，城市居民在住宅区位的选择上，对交通条件的要求越来越强的依赖性，这是交通对城市生活影响力的表现，其中尤为明显的当属城市轨道交通的建设，这种安全、快速、大运量的交通方式一出现就成为影响城市居民购房取向的重要因素。轨道交通的建设能促进沿线房地产价格的快速上涨，其根本原因是轨道交通作为一种公益型的大型公共基础设施，具有明显而巨大的外部效益。表现为轨道交通能大幅度地节省道路交通使用者的走行时间，并产生巨大的“磁力效应” ，它能够吸引各种生活、商务、商业、文化、娱乐等设施向轨道站点周围集中，刺激站点周围土地的高密度开发，繁荣轨道交通沿线的经济，这些因素必将促进
4、沿线房地产增值。在这种作用机理下，轨道交通对房价的提升主要从以下几个因素影响。 （1）楼盘距轨道交通站点的距离。轨道交通对房地产价格的影响范围是以车站为中心，半径为 0.2km0.9km 左右的圆周区域。在这个圆周的区域内，楼盘价格随着距站点距离的增加而呈下降之势。 （2）楼盘的自身区位。可达性水平越高、区位优势越强的区域，其轨道交通站点对房地产价格的影响力越小；而相对可达性较低、远离市中心的区域，轨道交通站点对房地产价格的影响就越大。 （3）轨道交通的路线布局。一般来说，对城市中心、CBD 地区、城市副中心、大型公建设施这些吸引大量人流的节点与大型居住区联系的路线，对沿线房价的提升作用比较明
5、显，相反则较弱。 三、武汉市居住区分布现状 武汉由于独特的两江夹三镇地形，与一般的城墙类城市不一样，客观上存在多中心，汉口有西北湖/解放公园永清片/沿江老城区多个中心，武昌有中南/街道口/光谷/东湖/水果湖/徐东沙湖等中心，汉阳除了原有的老中心以外，随着沌口经济开发区的兴起，周边也成了某种意义上的中心。对于具备不同居住偏好的消费者来说，有人喜欢老汉口的热闹繁华，也有人喜欢武昌的清净幽雅，环肥燕瘦，各有所好，并且在每个中心，居住者的需求都能得到满足。根据武汉市规划，武汉未来居民住宅的开发，将主要集中在 17 个大中型住区：包括后湖、古田、南湖、四新、东湖、盘龙、汤逊湖、流芳、金银湖等 9 个大型
6、居住区；黄浦、站北、关山、青山、豹澥、白沙洲、蔡甸、常福等 8 个中型居住区。 四、武汉市近期住宅热点分析 结合武汉市住宅区规划和轨道交通近期规划，主要由轨道交通 1 号线、2 号线一期、4 号线一期组成，线网总长约 70km。具体分析如下：武汉市轨道交通 1 号线位于汉口地区，东西方向横穿汉口，西起吴家山，东至堤角。其沿线连接了汉口中央商务区，吴家山台商投资区，硚口经济开发区，古田居住区，后湖居住区，金银湖居住区，黄浦居住区。 轨道交通 2 号线起于汉口常青花园，止于武昌鲁巷，沿线将常青花园居住区，金银湖居住区，江汉经济开发区，汉口火车站，王家墩商业中心，汉口中央商务区，武昌中南商业中心，街
7、道口商业中心，东湖高新技术开发区，光谷高科技产业园串起。而 2 号线沿线的积玉桥片区在轨道交通的超前影响下成为 2007 年武汉市的住宅热点开发区域。 积玉桥地区是武汉市城市建设规划中的“江南核心区” 。武汉市地铁2 号线将引领积玉桥快速发展，必将成为武汉市的一个热点区域。首先，它是区委、区政府的所在地。其次，它拥有碧波万顷的沙湖和一线长江景观，是武汉市最适合人居的风水宝地之一。第三，拥有便捷的交通，一条中山路，将和平大道、友谊大道、临江大道 3 条主干道全部有机的贯穿，形成三纵一横的便捷路网，随着 2 号线长江隧道的贯通，积玉桥片区还将成为城市的交通中心。第四，该地区经过旧城改造后，可以说是
8、在一片白纸上重绘未来蓝图。第五，这里将具备完善的商业配套，距离司门口商业中心不到 1km。我们可以从积玉桥片区的几个典型的楼盘的价格变化（如表 1）看出，这一热点区域表现已经非常明显了。 轨道交通 4 号线一期工程起于武昌火车站，止于武汉火车站，沿途连接了武昌火车站、中商广场、洪山广场、武汉火车站等商业中心和主要交通枢纽，青山居住区，东湖居住区等居住区。值得一提的是 4 号线沿线的东湖居住区团结大道段，它与其它地区有所差异，具有其独特的特点。该地区现在是未开发用地，对于开发商来说土地成本就比较低，但是该地区距徐东商业中心并不是很远，可以说它是徐东商业中心的延展。现在该地区缺乏统一规划，都是一些
9、杂乱无章的居民自己建的平房，跟武汉市外环的郊区一样，但是该地区处于武汉市内环与中环之间，只是因为交通不便而形成现在的样子。 该地区南临东湖环境优美，政府的规划无疑将会提升该地区的价值。若 4 号线建成，该地区可以很方便的直通中南商业中心。4 号线的开建无疑将会点燃该地区的规划和建设。现在 4 号线刚开建，其超前影响已经对团结大道铁机段产生了。开发商看到了轨道交通带来的商机，已经扎堆在这一片区集中开发了。爱家国际就是看中了这一点，大打“地铁”牌，在团结大道将打造 70 万平方米的居住区，而武汉市 2006 年住房竣工面积为 700 万平方米。我们可以从团结大道沿线几个典型的楼盘的几个变化（如表
10、2）可以看出地铁对4 号线团结大道段沿线房价的影响。 根据以上分析，1、2、4 号线都将会把武汉市的现有商业中心和一些规划的居住区串在一起。通过对 1 号线，2 号线，4 号线沿线几大典型的热点区域的分析，我们可以看出它们有一个共同的特点居住区位比较优越。像这样的区域在武汉市还比较多，例如：像永清片区类型的区域有 1 号线沿线的古田片区，后湖片区，常青花园片区，像积玉桥片区类型的有鲁巷光谷片区，武昌火车站片区，武汉火车站片区，像东湖片区类型的有堤角片区，吴家山开发区。由于轨道交通的影响具有当期性和超前性的特点，这些地区将会继永清片区，积玉桥片区和东湖片区之后，在近期先后成为武汉市住宅市场热点区
11、域。 五、结论 对武汉市 1、2、4 号线沿线住宅热点区域的分析，可以看出它们都具有以下特点：（1）距离商业中心的距离比较近，而且都是在站点周围的地区，交通十分便利。 （2）周围的服务设施好，环境优美，有公园之类的休闲娱乐设施。 通过对武汉市轨道交通住宅热点的分析，武汉市轨道交通对武汉市住宅区位影响主要成以下规律：（1）随着可达性的提高，轨道交通对其延伸区域的住宅和站点周边住宅的价值具有提升作用；尤其是站点周围地区，轨道交通对其影响最大。 （2）轨道交通对住宅价值的影响是超前发生的，并且随着时间推移和区域交通网络的发展，轨道交通对住宅价值的影响程度将逐渐减弱。 （3）可达性水平越高、区位优势越强的区域，其住宅的价值也就越高。 参考文献 1张文忠，刘旺.北京城市内部居住空间分布与居民区位偏好J.地理研究.2003，22（6）：751758 2张文忠，刘旺.北京住宅区位空间特征研究J.城市规划.2002，26（12）：8689 3张文忠.城市居民住宅区位选择的因子分析J.地理科学进展.2001，20（3）：268275 4杜德斌，崔裴等.“论住宅需求，居住选址与居住分异”.经济地理.1996（3） 5惠英.城市轨道交通站点地区规划与建设研究.城市规划汇刊.2002（2） 6张文忠，刘盛和.居民住宅区位进择的机理研究J.北京规划建设.2000（3）：4547
