1、基于关键路径挣值法在房地产项目中的运用分析【摘 要】传统挣得值方法在监测项目绩效时，不能区分挣得值来自于关键路径还是非关键路径上的活动，没有抓住主要问题，造成效率低。结合房地产项目当前管理现状，提出主要考虑关键工作的关键路径挣值法，并通过具体工程实例来说明该方法的实用性和可操作性，以为其他类似工程参考。 【关键词】挣值法，房地产项目，关键路径，绩效管理 1、引言 房地产业是我国国民经济的支柱产业。改革开放以来，我国住宅竣工面积、人均住宅面积增长率等多项指标均列世界第一位。每年新开工房地产项目超万个，房地产业在推动我国城市化、现代化过程中发挥了重要的作用。然而，尽管我国房地产行业超高速发展，规模
2、迅速膨胀，但由于起步晚，企业管理总体水平落后，我国的房地产项目在建设过程中，普遍存在项目经常性延期、成本超支、绩效考核状况不佳等各种问题。因此，以期待用更好的管理方法来解决相关的问题。 挣值法在绩效管理方面有独特的优势，在许多国家都有广泛的应用。但国内房地产项目在施工时运用挣值法的实际案例并不多，这与挣值法本身缺陷和管理者本身能力都有关系。尽管近年来提出许多改进方法，但在具体工程很难实现，目前房地产项目在施工组织时基本有绘制网络图，在此基础上较为容易找到关键工作，而关键工程才是控制进度、成本等的关键因素，所以基于关键线路的挣值分析更为可行和有效，本文以某房地产项目为对象进行相关实证研究和分析。
3、 2、挣值方法介绍 挣值法作为目前国际项目管理领域中的一种项目费用进度联合绩效评价方法。挣值法的分析原理简单概括为：在考虑项目执行的综合绩效时，将项目在某个评价时间点上建立的三指标体系成本计划值（BCWP） 、实际成本（ACWP）和挣值（BCWP）数据进行综合分析，从而得出有关项目进度和成本执行情况的信息，实现对项目执行绩效的评价，为项目的后续工作提供指导性建议。但是，传统挣得值法在进度和费用绩效监测方面都还存在一定的局限性：传统挣得值法在监测进度绩效时以项目整体作为监测对象，没有区分挣得值是来自于关键路径上的活动还是非关键路径上的活动，因而无法准确评价进度绩效； （2）进度与成本联合管理的实
4、现还取决于数据采集系统的效率进度与成本联合管理的实现，还取决于数据采集系统的效率，精度依赖于大量数据的采集和分析，这对项目管理人员势必是一种沉重的负担。所以，掌握适当的监控精度，确保必要的监控效率，也是一个重要的实际问题。目前许多学者提出了许多改进方法， 但是，关于挣值法的国内文献主要集中在挣值法的分析和应用上，真正结合本国实际情况并指导实际应用的研究还很少。 3、基于关键路径的挣值分析 对于传统挣值法评价方法的不足之处，有必要单独反映关键路径的进度和成本状况，对关键路径和非关键路径在项目监控中处理不一样，关键路径是项目进度管理的重点，控制不当会直接影响其后的工作，应当予以重点监控，而挣值法仅
5、仅给出整体工作完成情况，纠偏时无法进行重点管理他们。所以针对关键工作提出关键路径挣值分析。在三大基本参数的基础上，引入另外两个重要参数 BCWSCP 和 BCWPCP。用 BCWPCP表示关键路径上实现的挣值，BCWSCP 表示关键路径上的计划值。关键路径上进度偏差 SVCP =BCWPCP 一 BCWSCP，成本偏差 CVCP =BCWPCP 一ACWPCP。在进行偏差分析时，重点对进度计划中关键路径上的进度偏差SVCP 和成本偏差 CVCP 作比较，以确定项目的进度是否落后，成本是否超支。如果挣值分析的结果是项目落后于进度计划，则应用关键路径法对其进行调整， 重新分配资源，调整进度计划。
6、具体运用步骤如下： （1）创建工作分解结构（WBS） 项目目标确定后，制定出完善的项目进度计划，对项目进行分解，以明确项目所包含的各项工作。 （2）编制切合实际的项目进度计划 应根据项目的工作程序和相互间的关系，用网络技术等方法确定关键线路，制定项目进度计划。在这一阶段还应区分关键路径上的工作包与非关键路径上的工作包，为实施项目监控与预测做准备。 同时，在编制项目进度计划时应综合考虑成本与进度。 （3）建立项目成本核算系统 将整体项目范围内的预算分解为较小的预算，即成本账户，成本账户是项目跟踪和控制的基础单元。分层次建立的成本账户系统与 WBS 结构类似或相同。基于成本账户建立的项目成本核算系
7、统，通过将项目成本与进度计划和工作成果联系起来考虑以强调项目成本，能对进度计划和工作进展情况进行追踪和控制。 4、关键路径挣值法在工程实例的运用 （1）工程概况 厦门某房地产开发项目，总建筑面积 11365 平方米，为四层独立住宅，共 24 栋，最高建筑高度为 13.00m（室外地面至主要屋面板的板顶） 。投资额：约为 4000 万元。建设工期（中标合同工期）为不超过 320 日历天，本工程所有单位工程同时开工。 （2）进度计划分析 通过收集资料，对项目进行工作结构分解（WBS）划分，建立逻辑关系，最终绘制工程的网络图，通过网络图表明预制管桩施工与验收，基础工程，挡墙施工，1-4 层主体，结构
8、封顶，混凝土养护、拆模、砌筑工程，外墙装修工程，验收整改工程为关键工作，应重点控制。对确定的关键工作进行成本跟踪测量。 （3）数据整理分析 本项目采用对关键工序挣值法进行绩效分析，以保证项目按期按预算完成。本项目以 1 个月进行数据采集，并对项目进行控制，控制的依据是关键工序的费用累计曲线 BCWSCP 和执行报表，把每个月的数据进行收集、整理，得到统计报表，并输入到项目管理软件中进行分析，对没有按时完成的关键工序进行调整，同时也对非关键工作进行分析。项目从开始到完成整个过程，有几次调整，其中项目进行到第 1 个月时由于台风和下雨影响，使预制桩基工程和基础工程滞后，发现问题后进行调整，第二个月
9、检查基本正常， 在第 5 个月检查时，主体施工时由于施工单位效率等问题出现一些偏差，我们根据关键工作的挣值数据进行分析，重新安排计划，采取一些措施加快进度，控制成本，最后项目如期按预算完成。 下面仅以项目进行到第 5 个月为检查的关键工序进行挣值分析。该项目前 5 个月的关键工序预算费用与根据进度监测到的完成情况和每期实际费用累计曲线如图 1 表示。 图 1 第 5 个月费用监测结果图 从图中可以分析项目执行情况。 CVCP=BCWPCPACWPCP = 2416-2432= -16 万元， 出现超支. SVCP=BCWPCPBCWSCP = 2416-2526= -90 万元，进度拖后 SP
10、ICP= BCWPCP/BCWSCP =2416/2526= 0.956，SCPICP= BCWPCP/BCWSCP =2416/24532= 0.993。 从以上计算结果可知，成本出现略为超支，进度拖后，如果进度此时不进行调整，将影响到项目的完工，所以，管理人员可以根据执行情况分析其原因，采取措施对项目的成本和工期进行控制。 4、结论 由于房地项目目前开发量大，而管理水平整体落后，对如何提高其管理水平是需要关注的问题，用基于关键路径（CPM）的挣值法对项目实施过程监控、偏差分析，并在项目执行过程中考评项目的执行效果是有效和实用的。我们在管理过程中抓主要问题，时刻关注关键线路上的工作，这既可以
11、减少数据的收集，整理工作，也可以结合目前广泛运用的网络计划及一些项目管理软件，对管理者来说也是一种很容易掌握和掌控的，文中通过一个具体的实证分析来阐述了利用基于关键路径（CPM）的挣值管理方法进行费用与进度控制的具体实施过程，验证了基于关键路径挣值管理方法确实能够克服传统挣值方法的一些不足，从而可以更加准确的了解项目的实施情况，以此作为进度和费用是否需要调整的依据。 参考文献： 1除哲，毛婧颖. 基于 EVM 的项目绩效监测改进方法J. 系统管理学报，2011， （05） 2赵发宾，伍玉静.利用挣值管理进行项目成本及进度绩效分析J.昆明冶金高等专科学校，2009， （05） 3黄先锋，谢英杰等.青岛地区房地产开发项目建设阶段成本控制研究J.青岛理工大学学报，2009， （06） 作者简介： 杨荣华（1979） ，女，湖南岳阳人，硕士研究生，单位：厦门理工学院，讲师，从事工程施工管理研究。 麦高波（1979） ，男，福建漳浦人，硕士研究生，单位：厦门市杏林建设开发公司，工程师，从事房地管理研究。 基金项目： 福建教育厅 B 类项目（90010415/住宅建设项目进度费用绩效）
