1、基于重力模型的城市地价与经济发展的相关性分析【摘要】在市场经济条件下，城市土地也是商品，且同其他任何商品一样也有价格，城市土地的价格就是城市地价。自改革开放以来，我国土地有偿使用制度的推行，城市土地市场逐步形成和发展起来。城市地价问题一度成为土地经济学，地理经济学等相关学科研究的重点问题。城市地价是一个受到多方面因素影响的，能够综合反应城市土地优劣和城市综合发展水平的指标，同时，也是反应一个地区经济发展状况的风向标。本文研究的范围为江苏省各县市自 2008 年第一季度至 2010 年第三季度的经济与地价的关系。 【关键词】重力模型 城市地价 经济发展 一、数据来源 西方学者对地价的研究主要集中
2、在两个方面：一是从地价内涵出发，通过对区位要素的综合分析来探讨地价的评估方法，或者对地价进行评估实例的研究；二是通过分析市场地价资料，解释地价空间分布规律及其与城市区位要素的关系，以完善空间地价理论，我国由于土地市场形成较晚，且不成熟，缺乏系统的地价资料，地价资料不易获得，有关地价的研究过去主要集中在地价影响因素、地价时序变化、地价政策和土地市场研究方面。本文主要针对影响地价的因素地区经济做以分析经济gdp 数据和地价数据在地域空间的分布往往呈现相对集中的特点。 由于江苏省发展极其不平衡，所以将其分为苏南，苏中，苏北三个部分进行研究。经济 gdp 数据来源于 2007 到 2010 年江苏省年
3、鉴 ，地价水平数据来自 2007 到 2010江苏省地价报告 。 二、研究方法 正是因为江苏省各个县发展不均衡性，才有了经济发展的县有“热点” 、 “温点” 、 “冷点”之分，同时由于政策地域等等复杂的原因，也使地价水平的县有热点” 、 “温点” 、 “冷点”之分。 聚类分析指将物理或抽象对象的集合分组成为由类似的对象组成的多个类的分析过程。根据聚类分析，利用 spass 软件对研究区的地价和经济水平进行分别分类，分别分出“热点” 、 “温点”和“冷点区域” 。 要素分布的重心是区域空间结构研究中的重要指标。因为要素的分布重心必然向该要素的高值区偏移，所以一个区域内某要素的重心位置能较好反映该
4、要素的空间分布特征。对比要素重心位置的时空变化规律，则能更有效地反映该要素在二维地域空间分布的偏离性和演化规律。重力模型是根据牛顿万有引力定律推导出来的数理模型，是指区域空间的某一点，在该点各个方向上的“力量”能够维持整体的均衡。重力模型的具体计算公式如下： N= （1） N= （2） 式中：N、E 分别为区域某要素空间重心的纵坐标、横坐标； Ni、Ei 分别为区域中第 i 个元素的纵坐标、横坐标；Qi 为第 i 个元素的要素值。仅将重力模型用于地价和经济水平的发展关系的研究主要基于以下两点考虑：一是各个县对于经济发展水平的 gdp 数据和地价水平的地价数据统计比较精确完善，使之有一定可比的基
5、础，有连续性和动态性；二是省内经济发展多表现出明显的空间集聚性，经济主导区域的周边地区往往成为第二核心市场，距离衰减规律有很大作用，重力模型的精度在衡量省内经济地域时空分布规律时会受到干扰。本文根据经济重心值得地理坐标是否与地理重心指标吻合，得出结论。 三、数据分析 由于在江苏地区，苏南苏北之间存在着较大的经济差异，所以我们主要分为三类，以大概区域地理位置划分，苏北中包括： 根据表 1 苏北地价三个区域的重心和 GDP 三个区域的重心来看，从2008 年第一季度到 2010 年第三季度，热点区域与温点区域的走势基本吻合，冷点区域在 2010 年第一季度至第三季度稍有差异，但整体 r 值全部在
6、0.8 以上，属于高度相关。 根据地价热点区域的经纬度和经济热点经纬度走势来看，其重心基本处于波动状态，在 2010 年底基本是往东往南部发展方向偏移，其原因如下： （1）热点区域，也就即徐州，有向东向南部发展的趋势，原因有三：城东板块的商业繁荣特征优于西区，大量的企业选择在东部方向附近拿地。况且往东南发展有大量廉价的土地，方便其发展 徐州将成为东陇海地区城市群核心区。作为城市集群的核心区，徐州市区面临着前所未有的机遇。这样看来，在徐州投资房地产，盈利的空间很大。过去讲徐州都市圈，讲淮海经济区，现在我们研究认为，应该把徐州放到一个更高的层面上来，那就是在国家战略规划中，徐州在东陇海城市群的核心
7、城市的定位。 高铁附近是未来新城市核心区的商业区，将来徐州城市的商业路，除了淮海路、和平路的发展前景是最大的。所以，较多的房地产开发商愿意将眼光放在东部高铁附近。 （2）在冷点区域中，以连云港为首的包括赣榆，灌云以及徐州周边地区，在政府宏观调控的作用下，GDP 与地价的地理坐标统一向东部发展，由于连云港东部临海，政府为了打造东部临海城市的崛起，所以从 08 年起，大量财政投资在东部，带动了临海城市的发展。 （3）温点区域的经纬度波动较大，在 2009 年前期有向徐州重工业基地发展的趋势，在 2010 年后，由于煤炭资源的减少以及国家政策的调控，向东南部发展。 从三个区域的经纬度发展来看，往东南
8、部发展，并且由于政府宏观调控的作用，地价与 GDP 受影响较大，波动幅度较大，但整体来看，GDP重心的发展还是与地价重心是同步的。苏南主要包括： 根据表 1 苏南地价三个区域的重心和 gdp 三个区域的重心来看，从2008 年第一季度到 2010 年第三季度，其两两走势基本吻合。通过分析两两重心的相关度，r 值全部在 0.8 以上，属于高度相关。 根据地价热点区域的经纬度和经济热点经纬度走势来看，其重心基本是往东往南偏移，基本是往上海方向偏移，其原因如下： （1）根据资料显示自从 2007 年以来，上海土地交易价格出现大幅上涨，达到了 2000 年以来的最高涨幅，高于同期房屋销售价格涨幅，其中
9、，以住宅用地和商业旅游娱乐用地价格上涨最快。土地价格的加速上涨，体现了房地产开发企业对未来房价上涨抱有较高预期。与此同时苏南地处长三角这一全国主要的经济核心区和城市密集带， 紧邻全国最大的经济中心上海， 基本上属于上海 1 小时辐射圈内。 （2）2008 年 7 月 1 日，铁道部、江苏省及上海市三家共同投资的沪宁城际高速铁路开工，进一步加强了苏南地区和上海的联系，靠近上海的地区地价被进一步带动。分析温点地价经济重心走势和冷点地价经济重心走势发现，其均往热点区移动，与热点区的绝对值差距越来越小。 三个区域重心经纬度差呈现出逐步缩小的变化趋势表明，随着保障性住房政策出台等政府地价调控的加强，以及
10、目前政府调整经济发展轴等调控行为，苏南各地的地价状况和经济发展虽然很差距，但差距呈现逐年减小的趋势。苏中包括： 苏中经济地价经度关系 苏中经济地价纬度关系 根据表 1 苏中地价三个区域的重心和 GDP 三个区域的重心来看，从2008 年第一季度到 2010 年第三季度，三个区域经济地价重心的走势基本吻合，整体 r 值全部在 0.85 以上，属于高度相关。冷点与温点区域的重心与热点区域的重心差值在逐渐的减小，逐步的向南通沿海这些热点区域靠近。 热点区域分析。热点区经纬度在 08 年经纬度基本保持不变，从 09年开始，开始往东南方向发展，其原因如下：近年来由于苏南和上海的产业调整，部分一般加工业和
11、劳动密集型产业向苏中转移，南通等沿海城市由于地域和交通灯因素成为转移的首选地，其用地量也大大增加，出现了地价上涨的趋势；宁启铁路的开通，再加上南通等热点城市的自身优越地理位置，使得这些城市更加的靠近沿海，吸引了大量的投资，促进了经济的发展。 温点区域分析。温点区由于政府的调控作用，特别是相关免税等优惠性政策的出台使其 GDP 在 2008 年大有增长，往后的几年中，在 gdp 的增幅与地价的增幅保持一致，几乎为同一地理位置，符合客观事实。 三个区域重心经纬度差呈现出逐步缩小的变化趋势，但是其差距还是比较大，政府仍需加强调控力度，借鉴苏南模式，维持区域经济发展平衡，加快融入长三角经济圈。 四、总结和建议 总体来看，经济与地价成正相关，不过 08 年经济和低价起伏较大，主要原因可能是受 08 年金融危机的影响，也有可能是因为所有的数据都是以 08 年为主，可能会稍有误差，不过大多数都是地价与经济相吻合的，比较符合作者当初的推断。
