1、嘉兴市商业地产投资环境的分析研究【摘 要】目前，北京、上海、深圳等东南沿海地区和一线城市的商业地产已日趋成熟，这使得嘉兴等二三线城市逐渐成为商业地产投资的热点。商业地产环境是影响商业地产发展的决定性因素之一，因此，本文采用主成分分析法对嘉兴市商业地产环境进行分析，并对分析结果进行评价，为投资商做出正确的决策提参考。 【关键词】商业地产；投资环境；主成分分析法；嘉兴市 当前国内对商业地产环境的研究主要集中在东南沿海地区和一线城市，对中西部地区和二三线城市涉及较少，且大多使用定性分析，而较少采用定量研究。本文以嘉兴市为研究对象，对影响嘉兴市商业地产投资环境的因素进行综合分析研究，找出其主要影响因素
2、，以便为政府制定更为合理的当地商业地产环境规划和为商业地产投资者采取投资决策提供正确的建议，借以促进嘉兴市的商业地产市场健康、持续发展。 一、研究对象状况 嘉兴市是浙江省省辖市，是长江三角洲重要城市之一。与沪、杭、苏、湖等城市相距均不到百公里，区位优势得天独厚。公路、铁路、机场、水路四通八达，实现了县市间的半小时交通圈和嘉兴到沪、杭、苏的一小时交通圈。全市土地面积 3915 平方公里，下辖南湖、秀洲两个区，平湖、海宁、桐乡三个市和嘉善、海盐两个县。2010 年，嘉兴市总人口341.60 万，全市生产总值达 2300.20 亿元，增长 13.7%。人均 GDP69297元，增长 13.1%。固定
3、资投资额为 14882637 万元，较上年增长 20.7%。房地产开发投资额 2703889 万元，增长 44.5%，其中商业地产投资额200921 万元，涨幅 25.83%。竣工房屋面积 6178954，涨幅 22.35%，其中商业地产竣工面积 1710127 平方米，涨幅 9.36%。商品房实际销售额3406393 万元，涨幅 11.25%，其中商业地产实际销售额 989125 万元，涨幅 54.3%。 二、评价指标体系的构建 目前，国内外并没有形成一套统一的、完善的商业地产投资环境定量评价指标体系。根据嘉兴市自身情况，综合其商业地产投资环境的影响因素及数据的可获得性和准确性。本文构建的商
4、业地产投资环境评价指标体系见表 1： 表 1 商业地产投资环境综合评价指标体系 三、主成分分析法 在实证研究时，为了全面、系统地分析问题，我们需考虑众多影响因素，变量太多会增加计算量和分析问题的复杂性，因此人们希望以较少的变量获得较多的信息。主成分分析正是解决这类题的理想工具。主成分分析也称主分量分析，旨在利用降维的思想，把多指标转化为少数几个综合指标。其主要步骤：（1）选取商业地产投资环境的影响因素；（2）根据标准化矩阵建立相关矩阵；（3）解特征方程，求特征向量和特征值；（4）将标准化后的指标变量转换为主成分；（5）对 m 个主成分进行综合评价。对 m 个主成分进行加权求和，即得最终评价值，
5、权数为每个主成分的方差贡献率。 四、嘉兴市商业地产投资环境影响因素的量化分析研究 本文从嘉兴市统计网中选取 2006 至 2010 年共五年的数据作为样本数据，将运用 SPSS20 进行主成分分析，分析研究嘉兴市商业地产投资环境。首先对原始数据进行标准化处理，以此消除不同量纲的影响。接着，采用 SPSS20 对样本数据进行主成分分析。特征值大于 1 的主成分有 3 个，其所解释的方差累积贡献率为 97.01%。根据旋转成分矩阵可知，地区生产总值、社会消费品零售总额、人均可支配收入、固定资产投资额、第三产业占 GDP 的比重、房地产开发投资额、商业地产销售额、人均绿地面积、每万人医疗机构床位数、
6、城乡居民年末储蓄存款余额、城镇化率、人口总数以及人均消费支出 13 个指标的荷载均大于 0.87，说明主成分 1基本反映了这些指标的信息；同理，主成分 2 反映了外资利用情况、商业地产销售面积、房地产投资增长率三个指标的信息；主成分 3 则反映了人均道路面积、地区生产总值增长率和人口增长率三个指标的信息。这三个主成分基本保留了原有指标所反应的信息，所以可以用这 3 个主成分指标代替原有的 19 个指标。由最大方差旋转得旋转成分矩阵，由此得到前三个主成分的主成分模型为： F1=0.971X1+0.993X2+0.157X3+0.978X4+0.926X5+0.931X6+ 0.448X7+0.9
7、66X8+0.957X9-0.350X10+0.880X11+0.907X12+X13+ 0.874X14+0.985X15+0.992X16-0.359X17+0.159X18+0.538X19 F2=0.237X1+0.098X2+0.975X3+0.171X4+0.085X5-0.028X6+ 0.889X7+0.253X8+0.284X9-0.636X10-0.459X11+0.304X12+0.002X13 +0.085X14+0.137X15+0.016X16+0.364X17-0.979X18+0.426X19 F3=0.004X1-0.068X2+0.159X3-0.120X4
8、+0.096X5-0.333X6+ 0.098X7-0.015X8-0.010X9+0.659X10+0.093X11-0.249X12-0.025X13 -0.361X14-0.107X15-0.100X16+0.786X17-0.087X18+0.648X19 以每个主成分的方差贡献率占所提主成分的方差累积贡献率的比例为权重，可获得主成分综合模型： F=0.7134X1+0.6983X2+0.3187X3+0.704X4+0.65X5+0.6288X6 +0.498X7+0.7135X8+0.714X9-0.376X10+0.5006X11+0.6843X12+ 0.6823X13+0.6
9、144X14+0.70132X15+0.68X16-0.165X17-0.103X18+ 0.459X19 根据上述模型和标准化后的数据可以计算出嘉兴市 2006 至 2010 年商业地产投资环境评价数值。见下表 2： 表 2 五、分析和建议 据表 2 的结果可知，嘉兴市的商业地产投资环境有了很大的改善，投资者对嘉兴市商业地产市场的兴趣也越来越大，也意味着嘉兴市商业地产市场有一个良好的发展未来，F1 的方差贡献率高达 66.107%，说明F1 是影响嘉兴市商业地产投资环境的最主要方面，其代表经济、市场、基础设施和社会生活方面的指标。而要进一步改善嘉兴市商业地产投资环境，就需着重提高其上述 4
10、方面的发展水平，同时兼顾其他方面。（1）加强市内基础设施建设，加大整治和优化环境力度，致力于打造嘉兴市高水准的商业地产投资软环境，同时加大投资环境法制监管、执行力度。 （2）依托自身特殊的地理优势，全面提高对外开放水平，加强政府工作效率和改善投资政策，加大对外招商引资力度，进一步扩大利用内资和外资规模，改善投资结构。 （3）努力扩大消费需求，提高消费对经济的拉动作用，同时加快人才建设，为经济发展提供各种人才。 参 考 文 献 1周飞，陈士银，吴雪彪.珠三角地区城市房地产投资环境评价J.特区经济.2009（12） 2杨光.基于主成分分析法的北京市商业地产投资环境综合评价J.时代经贸.2013（3） 3嘉兴市统计信息网.嘉兴市统计年鉴 2011M.中国统计出版社，2011
