1、简析房屋面积的测绘及应用摘要：本文首先介绍了房产测量的内容，然后分析了房屋面积测绘中存在的问题，最后提出了相应的对策。 关键词：房产测量，问题，对策。 中图分类号：P218 文献标识码：A 文章编号： 一、房产测量的内容 房产测量的基本内容包括以下七个方面：（ 一） 房产平面控制测量；（二）房产调查；（三）房产要素测量；（四）房产图绘制；（五）房产面积测算；（六）变更测量、 （七）成果资料的检查与验收。 二、房屋面积测绘中存在的问题 1 存在地区差异，做法不统一。房产测绘离不开现场外业测量和数据计算、绘图等内业处理工作，然而对于这些工作，在不同地区、不同的测绘机构或者不同的测绘人员，各自的做法
2、都有差别。另外，在房产测绘的运作模式、资料格式、数据处理、信息化程度等方面也存在地区差别，其技术成果质量难以评定，不便于地区、单位之间的信息交流以及上级职能部门的考核监督，也不利于房产市场的规范化发展。 2 房产测绘市场发展不完善, 行业监管不到位尽管房产测绘作为一项专业技术服务走向市场,实行政企分开、纳入竞争和监督机制,但由于房产测绘市场发育不完善,存在一些不公平竞争甚至违法乱纪行为,扰乱了市场秩序。目前,有关房产测绘成果的质量保证体系和监管体制以及相关法律法规还未完善,测绘行政管理部门对房产测绘产品质量的监管力度不够,缺少对测绘企业的资质审查和技术指导,对测绘成果质量监管和检验不到位,不利
3、于保护产权人的合法权益。 3 从业人员素质有待提高。房产测量人员应为熟谙法律、建筑、测绘技术等多方面知识的高素质专业测量人才。但目前在一些二线城市和很多县一级房产测绘部门，从业人员基本素质普遍偏低，专业技术人员非常缺乏，房产测绘工作水平较低。 4 房屋测量中的存在测量问题。一般情况下，进行数据采集时，棱镜的后背位置置于房屋角点时棱镜是朝向仪器方向的，但也有很多时候情况不是这样。这时，就不能把棱镜看做一个点进行观测，因为它具有一定的体积，这时，瞄准棱镜中心测出的坐标将不是房屋角点的坐标，需要采用角度偏心观测。将棱镜后背位置放置在离仪器到房屋角点相同水平距离的合适位置，测定到棱镜的水平距离，然后用
4、水平微动螺旋照准目标，在仪器上进行相应的操作即可。 三、对策措施 1 加强对测绘单位和测绘人员的监督管理。据了解，建设部正与劳动人事部、国家计委、国家测绘局协调，将在我国推行注册测量师制度，实行房产测绘执业资格制度。注册测量师将对其签署的测绘成果承担终身法律责任，即使测绘公司注销，测绘成果仍有法律责任的承担者，强化房产测量师对房产测绘的法律意识和责任意识。各地方房地产行政主管部门可先行制定房产测绘从业人员的执业资格培训和认证制度，加强对房产测绘人员的业务培训、技术指导和操守规范，建立健全一支拥有熟练业务知识、良好职业道德的房产测绘队伍，以确保房产测绘的客观公正。为促进房产测绘质量的提高，可以制
5、定测绘成果优劣和测绘队伍的等级评定，将测绘成果质量与测绘人员、测绘单位直接挂钩；建立测绘人员及测绘队伍信用档案，每年向社会公布，接受社会监督；实施测绘成果质量追究制度，对出现重大测绘质量问题或多次出现质量问题的测绘队伍和测绘人员进行警告，甚至取消其从事房产测绘资格，促进测绘单位及测绘人员严格自律，自觉提高房产测绘质量。 2 结合新工艺、新技术完善房产测绘技术标准。房产测绘应结合新的建筑设计规范和建筑施工新工艺、测绘新技术的要求，逐步完善房产测绘技术标准，使其更具可操作性，以解决房产测绘中实际可能出现的新问题。如坡屋顶房屋，由于难以精确测量其层高而影响到建筑面积计算结果，若采用净高为标准，问题即
6、迎刃而解。另外，若以中国成年男性的平均身高 1.70m 作为参考，单纯从居住和使用的角度上看，房间净空高度确定在 1.75m 以上是可行的，因此，具有良好通风采光功能的斜面结构居室或储藏室，其净高在 1.75m-2.05m 的部位可按其水平投影面积的一半计算建筑面积，净高大于 2.05m 的可按其水平投影全部计算建筑面积。这种做法无论从技术上还是经济上说都应该是合理的，更具人性化、直观化，易于操作，也体现了坡屋顶房屋的利用价值。 3 建立和完善房产面积测绘复议制度。探索由房产登记管理部门牵头成立房产测绘复议专家委员会，负责房产测绘纠纷协调复议。房屋产权人或开发单位对房屋面积测算结果有异议的，可
7、以向房产测绘复议专家委员会申请复议，专家委员会可对测绘过程合法性、界址点准确性、相关规定适用性等进行复核，也可指定测绘机构重新进行测量；并将复议结果告知申请方。房产面积测绘成果在国家规定的允许误差范围内，按原面积计算，其复核费用及鉴定费用由申请人承担；房产测绘成果经鉴定不合格的，房产测绘单位须承担相应的责任，并承担鉴定费用。将在房产测绘市场中建立测绘面积差错赔偿机制，对房屋面积测算失误，造成重大损失的，将按测绘管理有关规定对单位进行处罚。同时，为了杜绝产权面积纠纷，可要求开发商对即将预售的房屋进行预测绘，要求开发商严格按照预测绘图纸施工，按预测绘成果签订合同，房屋竣工实测时，均可保证产权面积与
8、合同面积误差在3以内。预测绘工作为开发商售房、消费者购房提供了权威、准确的面积，必将有效减少房屋面积纠纷。 4 加强业务培训，提高房产测绘上岗人员的专业素质一名合格的房产测绘从业人员不但应具备测量的专业知识和相关的房地产知识，还要具备高度的责任心，严格按照房产测量规范和有关法规开展房产测量工作。对于西部测绘人才欠缺的地区更需加大扶持力度，做好房产测量各项业务培训工作，提高上岗人员专业素质；加强数字技术、计算机技术和网络技术的应用，提高房产测绘的科技含量。建议做好两个“建立” ，即建立房产测绘人员上岗考核制度及定期培训制度，尽快实施“注册测量师”制度；建立测绘人才专家库，利用行业专家力量，探索房
9、产测量中的“高精尖技术” ，为测绘企业和测绘行业技术革新、推广提供必要的人才和技术保障。 5 建立自我检查、自我完善、自我改制机制单位内部应强化质量监督与考核,把质量监督与日常的质量考核工作结合进行,并通过经济责任制进行奖惩,把质量监督和考核通过岗位质量目标考核的量化指标结合技术质量工作奖惩制度来实现质量控制的目的。同时,单位质量主管领导、质管工作人员,应充分利用内部和外部信息检验记录、不合格记录、审核观摩结果、过程监控观察结果、顾客反馈信息、申诉以及回访记录等信息,认真分析并找出已有和潜在不合格原因,制定切实可行的预防措施,以正式文件下发,责成有关部门制订措施计划并组织实施,对不合格产品和服
10、务予以控制和纠正,并实现预防措施的落实,从而形成自我检查、自我完善、自我改进的质量控制机制。 四、结束语 随着城市化进程的加大和住房制度改革的进一步深入,房地产市场快速发展,并为房产测绘业带来了很好的发展机遇和新的挑战,对房产测绘提出了新的要求。因此，不断加强房地产测绘工作，并维护广大消费者的合法权益，是保证测绘成果的准确、公平、合理,促进房产测绘市场有序、稳健发展的重要保证。 参考文献 1 房产测量规范GB/T 17986. 2房产测量规范与房地产测绘技术.吕永江.北京 中国标准出版社 2011. 3 长春市房屋面积测绘计算规程 （试行） 4董崇波.商品房面积测量中的问题及对策J.中国测绘,2000(5).
