1、解析房产测量中面积测算问题的几点体会【摘 要】在加强城市的交易管理、开发管理、拆迁管理和产籍管理服务当中，房产面积的测量是很重要的一个环节，也是在进行城市的管理和建设当中，不可缺少的基础的资料。本文根据本人的工作经验，介绍了房产测量中面积测算问题中的几点体会。 【关键词】房产；面积；测量 自从 GB/T17986房产测量规范颁布和实施以来，很多人对于新的房产测量规范当中的一些规定说明不是很明白。因为新的规范的制定还有一些疏漏的地方，个别条文的解释还不够明晰和没有触及到特殊的问题，在实际测算当中测量人员对于这些问题很难把握，给工作带来了很多的困难。下面就在工作当中遇到的面积测算的一些问题来和大家
2、进行探讨。 一、计算伸缩缝的面积 房产测量规定中规定，伸缩缝能否计算面积的标准是：只需要考虑是否和室内相通，能否能够利用，不用管伸缩缝宽度。所以说，变形缝比如说沉降缝、伸缩缝等，无论其宽度多少，只需要它和两边房屋的任意一边相通，能够正常使用，并且具有一般的房屋条件，则能够计入房屋的面积。 相对于一栋楼来说，一般伸缩缝的面积其实并不大，如果说单独的计算其通行部分，也只有门口那点面积。有人认为，起到通行作用的伸缩缝，应该计算其全部的面积，对于没有通行作用的伸缩缝，其因为具有了伸缩缝的功能，所以这部分应该全楼均受益。还有人认为，三缝，也就是变形缝、沉降缝和伸缩缝是结构上所要求的，用户利用上了，利用了
3、多少就计算多少的面积，用于没有利用上，就不应该计算其面积。本人认为第二种观点比较合理。 二、计算跃层户室的内楼梯面积 有些房屋在竣工的时候，开发商经常还没有建造跃层户室的内楼梯，让用户自己来安排。在这种情况下，因为计算面积的客体是不存在的，有的地方会把面积计算进去，有的地方不会把面积计算进去。房产开发商没有建造内楼梯的原因是要满足业主需要自由设计装修的风格，因为即便建造了内楼梯，业主可能在装修时将内楼梯拆除，所以这样做避免了装修时的费人费力。内楼梯连结着上下层必要的通道，开发商没有建造，业主一定会按照自己的喜好进行建造。如果不把内楼梯计算到面积内，在确权的时候房产证上也没有这个楼梯部位的面积，
4、这显然是很不合理的。所以，跃层中的内楼梯在是否建造时应该按照自然层计算其面积确权，开发商未建造内楼梯而节省下来的造价成本可以在购房的合同当中协商并在房款中将这一部分钱扣除。 三、地下车位的计算 现在人们的生活水平提高了，买车的人是越来越多了，所以说地下车位就很重要了。 房产测量规范中对于地下车位还没有涉及到。有人认为，地下车位不该独立的办理产权，因为地下车位处于地下，四周没有围栏，时间久了之后就很容易有错位现象，产生不必要的麻烦；还有人认为，地下车位虽然处于地下，但是它是有固定面积的，能够参加到分摊并办理产权的。本人认为，在开发商有车位设计图纸和合法的销售手续的前提下，埋设固定的界址点，然后再
5、进行测量计算，这就可以转让车位了。 四、计算消防连廊的面积 城市化的进程逐渐加快，大量的人口涌向城市，所以城市的用地开始日趋紧张，房屋建筑开始向更高的层次发展，随着而来的是对消防安全的要求。为了人们的生命安全，很多的高层开始在住宅的十层以上设计出一条连通着不同单元的消防楼梯的消防连廊，以便能够对消防疏散的能力增强。比较常见的形式有：在相邻两户的内房间外设计出一条和阳台相似的廊，再经过相邻的两户内房间和公共的消防楼梯间间接的相通；挑廊直接连接不同单元的公用的消防楼梯间。前一种情况属于阳台性质的廊，因为它会和相邻的户内房间直接的相通，平常都当作阳台来使用，只有在发生紧急疏散的情况下，和相邻的户室内
6、房间共同组成通往消防楼梯的公共通道，在这时，廊和房间都成了公共通道，所以相邻的两户分摊公共阳台是比较合理的。后一种情况有人认为消防连廊只是十层以上的高层住宅有，所以应当十层以上的业主分摊消防连廊的面积，这种说法是比较不妥的，因为消防连廊布局是由一幢楼整体的结构设计要求来决定的，而且消防连廊和楼梯直接的相连，所处的楼层户室不能使用，如果说在消防连廊下部的某个单元的楼梯有火灾发生，居民可以上楼经过消防连廊到其它的单元的楼梯来进行疏散。所以说，这种消防连廊和各个相连接的消防楼梯共同成为一个整体，和楼梯在一个级别进行处理分摊是比较合理的。 五、计算阳台面积 规范当中按照其围护把阳台分为半封闭和全封闭。
7、阳台是提供人们晾晒衣物、休憩和活动以及其他用途的房屋的附属设施，是户外与户内过渡的空间，一般有围护结构、永久性上盖、有台面和房屋相连，外围的情况分为半封闭阳台和全封闭阳台。 以上所说的阳台概念是标准的阳台概念，在近些年，通过实际测量，我们发现阳台顶盖和阳台的底板、围护结构投影不是完全相同的。阳台顶盖的形式有很多种，在阳台顶盖和围护的结构没有完全的覆盖时，比如说：利用其它的构件来当作顶盖、隔一层以上有顶盖、和阳台的底板及围护的结构没有在一个竖直面上面、隔层上有顶盖。这些特殊的情况下阳台的面积计算： 1、投影下的面积不小于等于围护结构的一半，这时可以计算面积；其他情况不算面积； 2、能否计算面积的
8、标准是投影下的面积的 1/2； 3、没有完全的覆盖部分视为没有顶盖，不算以面积。 有两个理由说明将隔层的顶盖阳台算为没有顶盖，不计算其面积： 1、如果把隔一层视为有顶盖而计算其面积的话，隔二、三、四层的还要不要计算面积。标准很难掌握，所以将隔层视为不是顶盖； 2、隔一层顶盖作用是不明显的，没有起到保护的作用。 六、总结： 我国的房产测绘工作是起步比较晚的，仍旧处在规范化和专业化的建设起步阶段，还需要修正和完善很多的规范和规章。房产测绘重要的组成部分是房产面积的测算，是房产管理部门很重要的职能，它的成果在房产管理部门当中是房屋产权登记的很重要的依据，它的产品质量和房产管理部门的行政权威相关，也和测绘的单位质量信誉相关。所以说我们必须要有过硬的质量的管理措施，提供给房产管理部门可靠、准确真实的测绘成果。 参考文献： 1王建华，王雄，胡亚轩，等.精密水准测量中的重力异常改正J.大地测量与地球动力学，2009，29（2）：57-60. 2曹政智.房产测绘中的典型问题与对策J.建设科技，2008（11）：107. 3张宏.测量平差中最小二乘法的数学原理及简例J.西部探矿工程，2007（2）：83-84 4冷晓辉.房产面积计算存在的具体问题及对策J.经营管理者，2008（13）：347.
