1、论不动产善意取得制度的适用摘 要 不动产善意取得制度仍存在着很大的争议。本文以程序法为视角，讨论了不动产善意取得制度在诉讼实践中的适用。 关键词 不动产善意取得制度 程序法 诉讼 作者简介：张燕燕，北京市西城区人民法院。 中图分类号：D923.4 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2013）04-265-02 善意取得制度被称为“物权法上最活跃的精灵” ，历史渊源已经很久了。 “所谓善意取得，指无权处分人将他人之物的所有权处分予第三人时，在该第三人系属善意的情况下，可得取得该物之所有权。 ”豍善意取得制度阻断了有处分权人对其物的追及力，维护善意受让人的利益，保持财产动的安全与静的安
2、全之平衡。 目前学界对于不动产善意取得长期存在争议。我国物权法第 106条规定了不动产善意取得。我国物权法第 106 条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 ”至此，不动产善意取得制度建立，但是制度规定过于简单，在司法实践中适用起来存在很大难度。 找法网
3、刊登了这样一则案例：李平通过一家中介，将住房租给了陈某。李平前往收取房租时，发现房产被张女士以 50 万元买下，并拿出了房产证。李平并没有卖房子，同时也有房产证，经验证，张女士手中的房产证是真的。李平起诉要求确认合同无效。经审理，法院认为陈某虽为无权处分人，但其在与张女士的房屋买卖中，张女士不知情，双方签订了合同，张女士支付了 50 万元的房款，并办理了房屋过户登记，应当认定有效。驳回李平的诉讼请求。豎 笔者在实践中也遇到类似的案例：姐妹俩共同继承父母的一处房产，姐姐伪造妹妹身份证件、主动放弃继承的说明，带着假身份证、说明书及假冒妹妹的人到公证处做了公证，之后到房管局将房产过户到自己名下。后该
4、房产被卖与第三人。 这两个案例都涉及到我国物权法第 106 条不动产善意取得的适用，是一个难题。目前研究多集中在实体法上，笔者则从程序法角度分析。 一、不动产善意取得制度的构成要件 所谓不动产善意取得是指无权处分人将他人之不动产所有权处分予第三人时，在该第三人善意的情况下，可取得该不动产之所有权，有权处分人不得向善意第三人追及该不动产，只能向无权处分人请求赔偿损失。 从我国物权法第 106 条的规定看，不动产善意取得主要有以下几个方面构成： 1.处分人无权处分。换句话说，就是不动产的所有权人与处分人并非同一人，亦非所有权人授权处分。我国物权法规定了不动产之物权变动须至有权机关进行登记。不动产的
5、公示方式是登记，第三人必然会推定在登记薄上的人即有权利处分该不动产，从而才有可能出现善意取得的可能。 一般情况下，不动产登记出现错误的概率比较低，错误登记的出现主要有以下原因：一是登记机关的原因。二是无权处分人骗取不动产登记，第三人查阅登记真实后与之发生交易的情况，目前现实案例中发生不动产善意取得的情形基本属于此。 2.受让人是善意的。善意是指受让人受让该不动产时是不知情的，即不知道登记薄上记载的人是无权处分。但善意是一个主观性极强的词汇，物权法并没有进一步说明如何判断善意，学界多数认为应当从客观情形去判断。例如是否以合理价格购买，交易双方的关系等等。笔者同意善意的认定从客观方面判断，只是在司
6、法实践中如何通过客观方面分析是否是主观上的善意还是值得探讨的。 3.以合理的价格转让。此要件说明了是否为善意取得的客观条件之一就是不动产变动的原因必须是有偿转让，且该转让的价格还必须是合理的，如果是无偿赠与或者价格并非合理那么可以直接认定为不适用善意取得。所谓价格合理，法律在规定上没有划定一定范围，是以同等交易场合下，同等交易当事人以一个合理人的判断标准来进行判断。在不动产交易领域中，由于不动产价值一般都较大，因而较为容易根据市场价格判断出价格是否合理。但是具体的操作应通过对该条的司法解释的方法来具体规定。有时则是赋予法官一定的自由裁量权，以作为交易当地一般经营者的身份进行判断，并参考交易当时
7、交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。 4.转让的不动产依照法律规定已经登记。以上四个方面均是不动产善意取得的必备要件，且是同时符合才能适用，善意第三人才有可能取得不动产所有权，实际权利人才不能行使追及权，而只能向无权处分人索取赔偿。 二、不动产善意取得在程序法上的适用 不动产善意取得的构成要件中第一项处分人实际是无权处分该不动产，笔者认为司法实践中较为容易判断，但也会出现一些特殊情况。例如以下的案例中，是否为无权处分就值得商榷。甲父生前做赠与公证，将自己与妻子共有的房产中属于自己的份额赠与女儿乙。一种观点是按照物权法规定，共同共有的情况下，如果未经共同共有人
8、同意，擅自处分共同财产的行为无效，夫妻共同财产未分割前根本没有份额之说因此是甲擅自处分共同财产，该赠与行为无效；另一种观点认为虽然夫妻共同共有的财产擅自处分属于无效行为，但是本案中仅为处分属于自己的份额，虽然未进行夫妻共同财产份额的分割，但甲仍然是有份额存在的，只是该份额未分割前是隐形财产，该份额的财产是属于甲的财产，甲处分属于自己的财产应当允许。笔者认为两种观点各有千秋，有着共同点也有分歧点。抛开此类案件，善意取得中的无权处分人一般较为容易判断。 第四项构成要件即已经登记。这方面最简单，只要在登记部门查阅即可得知，而且没有任何变化的可能。 第二项“主观是善意的”和第三项构成要件“合理价格转让
9、” ，判断起来有一定的难度，尤其在诉讼当中，程序法上讲究的是“以证据说话” ，对这两项的认定也应当从证据上来看。 （一）从证明责任方面分析不动产善意取得的认定 我国民事诉讼法第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ”最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条也规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当人事的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 ”民事诉讼法学一贯坚持“谁主张、谁举证”的原则。证据的作用在于当事实不明的时候来证明自己的主张，如果没有证据或者证据不充分来证
10、明自己主张的事实的时候，法官就需要证明责任来作出“倾向性”的判断，也就是说此时裁判依据的事实未被证明。 “所谓裁判依据的事实未被证明是指该事实的真相处于真伪不明的状态，抑或法官在认识上没有对该事实的真相形成确信。 ”豏诚如笔者前文所述，不动产善意取得的构成要件中存在一些认定上的难点。 例如，笔者前文所述第二个案例中的第三人买了房后，并未将房过户到自己的名下，那么可以直接从客观方面不符合善意取得的构成要件，来评断该第三人不适用善意取得制度，原所有权人有权利追及自己的房子。如果该第三人买房时付了稍低于市价的房款，且买房后已经将房产过户到第三人名下，而买方与无权处分的姐姐之前完全没有关系，那么是否可
11、以直接推定该第三人是善意呢？又或者如果该第三人买房时付了稍低于市价的房款，且买房后已经将房产过户到第三人名下，而买方与无权处分的姐姐之前就认识，是否就能直接认定第三人是或者不是善意第三人呢？ 笔者认为还是需要当事人双方进行举证，也就是说对于“是否善意”这一项构成要件需要进行证明责任分配。 “善意”是一个人的主观状态，除本人外的其他人无从得知，即使存在客观方面可以印证得出“是否善意”的结论，但是这也仅仅是一种推断，那么证明责任的分配就会显得尤为关键。 按照“谁主张、谁举证”的原则，如果第三人认为自己的主观是善意的，就应当举证证明自己是善意的？笔者认为这样不妥。 首先，不动产善意取得的认定，多数学
12、者同意“以客观印证主观” ，即适用不动产善意取得，应当按照构成要件来加以评断，笔者同意该观点。假如某不动产被无权处分人卖与第三人，第三人以合理价格购买该不动产，且不动产所有权登记已经完成的情况下，表明客观方面已经具备了不动产善意取得。在此情况下，笔者认为法官完全有理由推定适用不动产善意取得制度。原所有权人如果认为第三人非善意，原所有权人应就自己的主张提出证据证明。 其次，设立善意取得制度的初衷就是为了更好地商品流通，更安全地保障财产“动”的状态，所以笔者认为在客观方面的条件均具备的情况下，主观方面应当推定第三人在交易当时是善意的，这种推定更符合不动产善意取得的最终意义。故而，笔者认为将是否善意
13、的证明责任应当更多地分配给原所有权人。 最后，笔者认为将是否善意的证明责任更多地分配给原所有权人，在司法实践中便于操作。如果将证明主观是否善意的责任分配给第三人，那么第三人必须拿出足够的证据证明自己在交易当时是完全不知情的，一旦原所有权人有一项证据证明第三人有可能知情的话，第三人很难形成整条完整的证据链来证明自己。相反则原所有权人必定不遗余力的寻找证据证明第三人非善意，两者之间为自身的权益能更平衡地进行对抗。（二）证明标准 民事诉讼上证明标准一般通说理解为“优势证据说” ，对同一事实，当事人各方提出的证据更有优势，法官的判断就偏向哪方。不动产善意取得的善意的判断，在证明标准上笔者认为所谓的“优
14、势”对于证明责任人就是要求其能拿出充分的证据证明第三人主观非善意。笔者认为认定不动产善意取得，应当更多地结合客观方面和主观方面的证据，只有这样才能更准确地判断“优势”与否。 季卫东教授在 1993 年法律程序的意义一文中阐述了所谓“程序的正当过程”的用于就是要强调程序中的价值问题，程序是一种角色分派的体系，程序参加者在角色就位之后，各司其职，互相之间既配合又牵制；程序规定的内容在很大程度上是一种角色规范，是消除角色紧张、保证分工执行顺利实现的条件设定。豐通过对证明责任的分配和证明标准的界定，能保证不动产善意取得制度更好地适用。 注释： 豍韩松，姜战军，张翔.物权法所有权编.北京：中国人民大学出版社.2007.363. 豎 . 豏陈刚.证明责任法研究.中国人民法学出版社.2000.231. 豐田平安，肖晖.民事诉讼法学改革开放三十年.法律出版社.2010.139. 参考文献： 1王勇霞.案例解析.于 2011 年 5 月 10日访问.
