1、美国房地产经纪人的政治参与11 月，笔者参加了在旧金山举行的全美房地产经纪人协会年会，在前往旧金山之前，笔者访问了一个位于美国中南部的州俄克拉荷马州的房地产经纪人协会（OAR） ，接待我的是 Lisa Noon 女士，她是 OAR的 CEO。我注意到她在向我介绍协会情况的时候反复提到一个词，当时并没听得很明白究竟是哪个词，但从她说的内容能够知道是一个关于经纪人政治参与的组织。而且，在整个介绍情况的过程中她几乎主要是在谈政治参与的问题。 随后在参观 OAR 的宣传图片时，才明白她说的是 RPAC 这个词。后来登录 OAR 的网站（） ，发现网站的一个主要栏目（仅次于 Member Tools 即
2、会员服务栏目）就是 Government Affairs即政府事务栏目，在政府事务栏目里就有一个 RPAC 子项，原来 RPAC 是Realtors Political Action Committee 的缩写，即经纪人政治行动委员会。进一步研究相关的网站，发现 RPAC 其实是全美房地产经纪人协会（NAR）的一个委员会。 说起 NAR，以前就知道它除了芝加哥的总部，还在美国首都华盛顿有一个办公室，这个办公室就设在离美国国会不远的地方，有 100 多名工作人员，主要任务就是在华盛顿游说。再看 NAR 的网站（www.realtors.org） ，其中的一个栏目叫做 Political Advo
3、cacy，这比Government Affairs 说得更明确，就是要进行政治支持，要为自己这个团体的政治主张进行辩护。 在查找 OAR 的网站时，笔者还“误入”了另一个网站 www.oar.org，碰巧的是，这个网站也是一个地方房地产经纪人协会的网站，这个地方是加利福尼亚州湾区的一个城市，名为 Oakland，这个协会的网站上同样有类似的栏目，名为 Local Government Relations 即地方政府关系。 就在本届 NAR 年会上，前总统夫人、前国务卿希拉里克林顿被邀请在大会演讲，然后还在台上接受了 NAR 会长 Gary Thomas 的访谈。这同样是 NAR 的政治手笔，因
4、为众所周知，希拉里有很大的可能在明年竞选美国总统。 回头再来说 RPAC，这个委员会向 NAR 会员募捐，有意思的是，它把会员的捐款称为 investment 即投资，并且明确告诉会员：给 RPAC 的“投资”是不能税前扣减的（这就与一般的慈善捐赠不同） ，同时也明确告诉会员，这种“投资”是自愿的，并且是用于政治目的的。 当然，RPAC 还会告诉会员，投向 RPAC 的钱用在了什么地方用于成功通过新的经纪人关系法，取消了单方代理经纪人和交易经纪人（不代表任何一方，仅协助办理交易手续） ，这使得经纪人和消费者对相关法规更容易理解。 用于成功通过立法免除住宅和商业房地产经纪人因为原始记录文件的问题
5、而误算的面积。发起对银行的抗争，使银行不得从事房地产业务。通过立法允许电子签名。 然后，RPAC 告诉会员：你的投资帮助 RPAC 继续开展对损害行业的立法作斗争。 NAR 是自愿加入的，并不强迫所有持牌经纪人加入。事实上，全国有300 多万持牌经纪人，但加入 NAR 的只有 100 万，这 100 万会员有专门的名称 Realtor，这个名称是经过注册的，只有 NAR 会员才可以使用Realtor 称号。成为 Realtor 就必须遵守 NAR 的职业道德准则，也就是说Realtor 比一般的房地产经纪人需要更加自律。广州的房地产中介协会采取的也是自愿加入的原则，协会也尝试通过为经纪人提供各
6、种服务来吸引经纪人入会，但究竟什么东西才是经纪人真正需要的？这些东西协会又是否能够提供？这是两个根本性的问题。美国的 NAR 以及各级地方协会能够代表会员向立法部门和政府部门提出利益诉求，这正是经纪人所需要的，能够为经纪人带来核心利益的，而且也是单个的经纪人和经纪公司所无法做到的，这才使得 NAR 成为一个有吸引力的行业组织。 长期以来，在我国，民众提出利益诉求特别是政治利益诉求是一件很微妙的事情。但事实上，只有让民众充分表达自己的诉求，并且通过协商和博弈实现可能实现的诉求，才能让社会平稳发展。党的十八届三中全会提出要改进社会治理方式，激发社会组织活力，在笔者看来，只有当社会组织能够代表其利益团体提出并实现其合法合理的利益诉求，才能说是具有了活力。另一方面，作为行业组织，在面临这样重大机遇的时候，也应该具备足够的政治参与能力和政治表达能力，才能够代表行业争取行业利益。 在三年来为中国房地产杂志撰写的专栏文章中，笔者多次讨论过房地产经纪行业组织的作用和工作模式。十八届三中全会提出的方向，让我们看到了房地产经纪行业组织未来发展的方向。 王春敏/责任编辑
