1、破解维修资金使用“五难”维修资金“使用难”是一个全国性的问题。造成维修资金“使用难 ”的主要原因主要包括以下五点：一是双“三分之二”投票“通过难” ；二是维修资金监管单一“信任难” ；三是维修资金归集不足“分摊难” ；四是维修资金收益少“增值难” ；五是维修资金公开不够“知情难” 。 针对 “五难” ，全国部分城市采取了多种措施应对，并取得了一些成效，值得学习借鉴。 一、双“三分之二”投票“通过难” （一）业主相对分散，组织投票难 维修资金使用的双“三分之二”投票要求列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主同意才能使用维修资金。将列支范围内的业主全部集中
2、并组织起来进行投票绝非易事。对此，杭州市和成都市采取的做法较有特色。 1.杭州市采取了“打包”表决的方式。 杭州市专项维修资金使用管理的补充规定指出：实行专业化物业管理的住宅小区，经专有部分面积占相关总建筑面积 2/3 以上且专有部分人数占相关总人数 2/3 以上的业主同意，可授权业主委员会在一定额度内和一定情形下直接申请使用物业维修基金。 采取打包表决的方式从形式上看符合住建部住宅专项维修资金管理办法 （下称办法 ）关于双三分之二的要求；从操作上看化繁为简，一次约定、长期有效，具有较强的可操作性。但可能造成申请主体将维修项目拆大化小、拆多化少的情况，这就要求业委会必须具有高度的责任心和公共意
3、识。 2.成都市对此采取的是多样化的投票方式。 成都房屋业主投票表决平台使用规则中就业主决定利用物业共有部分停放机动车的车位设置、管理、收费等事项，改建、重建建筑物及其附属设施等 16 种重大事项进行了规定，利用其平台业主可针对这 16 种重大问题的决定进行网上或短信投票。 成都市通过增加创新的投票途径方便了广大业主，但在操作过程中需要高额的费用及完备的平台进行支撑，并且仍然不能从根本上解决部分业主对公共事务漠不关心的问题。 （二）部分业主履权意识差，不投票 在维修资金的使用中，不少业主只重视自身利益，而不注重小区的整体利益。当申请使用维修资金的项目与自身关系不大时，某些业主往往不愿投票。还有
4、些业主长期不在小区居住，对投票事宜不能及时履权。对此，杭州市采取了倒双“三分之二”投票的方式，即：规定时限不投票，即按赞成票计。 杭州市专项维修资金使用管理的补充规定指出，未采用专业化物业管理的物业区域，申请使用物业维修基金可采用公示的方式征求业主意见。公示期限不得少于 7 天。公示期内提出书面反对意见的业主专有部分面积占相关总建筑面积的比例和人数占相关总人数比例均少于 1/3 的，视同“经专有部分面积占建筑物总面积 2/3 以上且专有部分人数占总人数 2/3 以上的业主同意” ，可申请使用物业维修基金。 “倒三分之二”的投票方式，从操作上看，的确可以解决双“三分之二”投票难到位带来的诸多问题
5、。但由于其默认“超过时间不投票仍然算作赞成”这一有争议的前提，因此，从法理上看仍然存在较大瑕疵。（三）情势危急，不允许等待双“三分之二”投票 当遇到特殊情况需要紧急动用维修资金时，按常规流程对维修资金使用进行申请上报并组织人员进行投票势必会贻误维修时机，并可能带来严重后果。 针对这一问题，部分城市都采取了开辟紧急通道或建立紧急维修预案等多种方式来予以解决。 1.武汉市在武汉市住宅专项维修资金管理办法中开辟了维修资金紧急使用通道和政府应急代修渠道。即在符合办法的规定的紧急情况中，可以不通过“双三分之二”投票，直接申请使用维修资金；在紧急情况发生，但法定的维修资金申请主体缺失、缺位或不作为的情况下
6、，可由区房屋主管部门动用维修资金代替维修资金申请主体使用维修资金进行修理。 2.天津市采取的做法是建立应急解危专项资金。即遇到共用部位和共用设施设备无法正常使用、危及人身安全等紧急情况需要动用维修资金时，由业委会或业委会委托物业公司提出申请，市房屋专项维修资金管理机构从由维修资金统一管理产生增值资金所建立的应急解危专项资金中结转的资金拿出一部分专项用于应急维修。 天津市建立的应急维修专项资金，能够更有效的应对物业小区出现的各类紧急情况。对维修资金构成中的固定部分与增值部分在使用方式上进行分类，更加规范了维修资金的使用管理。但需要看到的是，天津市在本市的维修资金管理办法立法之初，规定了增值收益中
7、的部分资金用于建立应急解危专项资金，并专门出台了天津市应急解危专项资金管理办法 ，有法可依。其他城市在学习这方面的经验时必须考虑到本市政策法规的规定，如果没有较强的法制依据，直接照搬天津的经验，则有可能导致“越位立法、挪用资金”的争议。 二、维修资金监管单一“信任难” 由于维修工程具有极强的专业性，单靠房管部门往往难以兼顾“权威性”与“公正性”两个方面。如果房管部门在维修资金的管理设置上同时肩负“守门员”和“裁判员”双重角色，在维修资金的使用上，往往缺乏有效监管，因而导致不少业主难以信任业委会、物业服务企业，甚至房屋主管部门。 对此，上海市采取了维修资金“三审”制度，即社会中介机构（第三方监管
8、机构）对工程预决算进行审价；业主委员会换届时聘请审价单位进行审计；业主大会支取维修资金由银行负责审核，出现问题由银行承担责任，先行赔付。 上海市利用专业机构和社会中介机构对维修资金的使用予以监管，在一定程度上解决了“权威性”和“公正性”的兼顾问题，但这一方法的实施前提是维修资金划转业主大会自管，同时对维修资金和公共收益财务管理、账务管理、档案管理要求较高，对小区业委会及专户管理银行也要有较高的配合度。借鉴上海市的经验，需要相关城市物业管理整体治理上达到较高的水平。 三、维修资金归集不足“分摊难” 由于历史性、长期性等复杂原因，目前仍存在维修资金部分归集不足的情况，从而导致维修资金在使用过程中“
9、分摊难” 。要从根本上杜绝维修资金归集不足问题发生，就要从归集的源头做好顶层设计。杭州市和深圳市采取了较有特色的方式予以杜绝维修资金欠交问题发生。 1.杭州市在本地政策法规中规定，开发建设单位先代业主交齐维修资金，交房时再从业主处收回。 采取这一方式，可有效解决业主维修资金欠交问题，使维修资金归集达到了“应收尽收” 。但也给开发建设单位加重了负担，特别是在房地产市场相对低迷的时期，可能对整个房地产市场带来不利影响。 2.深圳市的解决办法是开发建设单位先将维修资金一次性交齐，业主维修资金再按月随物业费一起收取。使用上则开发建设单位的资金用于小区公共部位的维修；业主按月交存的维修资金用于房屋本体的
10、维修，不足的部分再由业主自行分摊。 这一方式将维修资金的归集化整为零，大大减小了归集难度。由于深圳市法制观念较强，业主不交物业费，会被物业服务企业告上法庭，给维修资金的归集提供了保障。 3.武汉市应对维修资金归集不足“分摊难”问题，将维修资金交存时点前移，即业主的交存时点由办理房屋产权登记时提前到房屋交付时。建立了一套“一成果、两提醒、三把关、四中心、五处室”的维修资金精确归集模式。在那些因历史原因产生业主欠交的项目中，则引导业主制定使用方案或根据议事规则，按比例划拨维修资金，从而使维修资金归集不足时的使用问题也得到了较好的解决。 四、维修资金收益少“增值难” 住建部办法规定：在保证住宅专项维
11、修资金正常使用的前提下，住宅专项维修资金可以按照国家有关规定用于购买国债。不得利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于抵押、质押等担保行为。因此，目前维修资金增值渠道仅限于银行存款利息和购买一级国债。目前各城市一般参照公积金的利率标准付息，而国债的收益也相当有限。比起维修资金使用量的增长和 CPI 上升的幅度，这两种增值方式存在较大弊病，从而导致维修资金“增值难” ，甚至逐年“贬值”的现状。 1.上海、成都等城市采取由业主自行与银行商定利率的方式，部分城市则通过组合存款的方式，大幅提升了维修资金存储利率。 2.深圳市建立了专户银行引入、评价和退出机制，根据利息、服务等
12、多种因素，通过招标的方式选取专户银行。因为引入了竞争机制，因此专户银行在维修资金利率上均给予业主相当大的优惠，据悉，深圳市维修资金的存款利率高达 5%以上。 3.北京市率先在某些维修资金划转业委会的小区中试点由业主大会委托专户银行进行组合理财，据了解通过这种方式，最高收益率已达 7%左右。 五、维修资金公开不够“知情难” 房屋主管部门、专户银行主动对业主开放查询渠道、发放对账单是上位法住建部办法及各地维修资金管理办法的基本要求，全国许多大城市已采取系统查询、主动对账等方式保障业主知情权。例如，天津市主要采取了以下两种方式保障群众知情权。 一是通过维修资金结存单寄送到户的方式。即通过寄送结存单的
13、方式对向 2003 年以来交存商品住宅专项维修资金的业主通报资金的管理、使用情况。业主在收到结存单后，如果有任何问题，各区银行和中心都开设咨询电话供群众咨询。这项工作虽然任务量庞大，但却相当有意义，使得业主对自身权益的相关信息一目了然，同时也加强了政府职能部门和群众之间的沟通与交流。 二是搭建网上查询系统。即开通网上查询系统，使业主能够及时了解维修资金的相关政策法规，资金缴存信息等。通过这一方式，搭建了与业主与企业的沟通平台，使业主在家中就能对自己的维修资金信息一目了然，相当方便。 综上所述，维修资金“使用难”问题是一个具有长期性、历史性的复杂问题。要解决这一难题，既要考验立法机构的立法技巧，又要考验监管部门行政执法中对“效率”与“公平”权衡的水平，同时还要考验执行单位的实践和快速反应能力。 李求军/责任编辑
